"Хождение по минному полю" или АРЕНДА квартир и всё, что с ней связано.

Я за Pollyholly!!! Может из-за отсутствия финансового образования. Но книжки умные я читал, финансовые и другие ))) И даже краткое описание "Тошноты", на том и закончилось, книжка показалась не интересна (может не прав был).

Так вот даже в курсе школьной рыночной экономике, учитель рассказывая про бизнес, доходность и риски, делил виды по "животным", помню только "курицу", к чему относилась не помню, "черепаха" вроде еще была (может кто знает что за книга, ну или он сам придумал???). Многие крупные бизнесмены часть денег вкладывают в недвижимость и не обязательно это заводы. Ротенберги не дебилы
http://top.rbc.ru/retail/28/08/2014/945505.shtml#xtor=AL-[internal_traffic]--[rbc.ru]-[main_body]-[item_7]

При вложении в недвижимость с последующей сдачей, никто не мешает ее продать по более высокой стоимости. Можно продать (успеть слить) и на падении стоимости недвижимости, переложится в те же доллары или депозит. Для меня главное купить квартиру изначально по невысокой стоимости, желательно ниже рынка (но не новостройки). Почему же недвижимость должна простаивать, когда можно сдавать в аренду.

А высокорискованный бизнес и всякие стартапы не всем интересны, хотя понятно там бывает доходность +10005%, но и падение в 0.

 

Мы вот ту чисто теориетизируем. Если предложили, если бы вложил. Слишком много если бы верно? Выстави квартиру так что бы получить через месяц деньги, узнаешь ее реальную стоимость. Дисконт минимум 15% он нарисованных цен. Ты сказал что тебя интересует 20% вот это примерная "реальная" цена сделки а не хотелка когда действительно надо. Причем ситуации бывают разные некоторые и за такие деньги не особо нужны.

Кстати обратил внимание на интерсную вещь. Тебя неустоило 20% по нежилью хотя ты готов покупать жилье с дисконтом 20% для последующец реализации хотя может в первом типа гиморой работать надо, а во втором купил и в циан выставил, так мол проще.

 

Инфляция - достаточно абстрактное понятие.
Например цены на автомобили за 3 года выросли не на 30%, а в разы меньше, некоторые модели можно купить и по такой же цене.
Сдавая эти 3 года квартиру, арендодатель заработал на авто (к примеру). Сдаваемая квартира при этом еще и поднялась в цене. Чем не выгодный бизнес?
А по вашим рассуждениям, арендодатель должен был уйти в минус.
А если применять определение инфляции, как повышение цены на ВСЕ товары, то квартира - это тоже товар, поэтому годовая "доходность" не 5%, а 10+5 = 15% )))

 

доходность (избегаем слов рентабельность и прибыльность, рановато пока) считается как соотношение дохода полученного за период к стоимости актива в этом периоде
т.е. исходя из реальной стоимости объекта = с учетом переоценки

Полли правильный метод расчета доходности просто неправильно применяет.
Применяемый ей метод используется для инвестпроектов с четким сроком его окончания, и с обязательным дисконтированием %ставки за период проекта. Чего она не делает. Поэтому и получается тот самый анекдот "на эти 2% и живу".

 

Ввобще паш доходность это воожени/доход. А вы с кирычем сходу вводите понятие переоценка стоимости актива забывая что это всегда делают для "чего то" а не просто так. Самый распростроненый вариант определение залоговой или реализационной стоимости. Есть еще правда понятие амортизации если бы было все так просто как вы говорите никто бы не покупал трежерс да и пакет акции газрома рф давно бы продала.

 

откорректируй пост
"воожени"

"мы с Кирычем" ничего не вводим
все введено задолго до нас

 

Вот вот! У меня тоже ощущение что мы только в начале огромной волны падения, глубину пока предсказать не могу.

Сижу с деньгами на готове чтобы в удобное время войти на рынок, в ожидании дна. Практически изучил все более менее хорошие предложения на рынке, жду когда начнется движуха.

2 основных фактора, налог на недвижимость исчисляемый по кадастровой стоимости. И не благоприятные условия жизни для обеспеченных людей.

 

если только эти хорошие предложения народ будет сливать по бросовым ценам, при наличии кирдыка

обеспеченные люди = дорогие квартиры скорее всего , элитка все равно останется дорогой

 

100% писал это супруг, манера отличается разительно от Полли.
как и следующее сообщение.

 

если начнется армагадец ты на 99% будешь не в той валюте не в том банке не в той валюте такие темы удел фартовых отморозков. Хочешь пример http://taras-ua.com/Novosti/7693/ пожалуйста. Че ждать то в Киеве можно покупать у нас можно было потренироваться в 08 ухватил чего? налог реально ниочем, + 300-500-1000 рэ к аренде.

 

Я считаю доходность на вложенные деньги, поэтому -20% обратно будет +25. При скидке 10% вполне можно слить некоторые предложения за полгода, соответственно я заработаю более 20% годовых.
Чтоб тебе не казались условия абстрактными и теоретическими - могу взять под 18% годовых в рублях под залог недвижимости. 24% не предложу только потому, что есть предложения дешевле.

 

За 3 года квартиры подорожали в рублях процентов на 10, а в долларах (что важнее) упали на столько же. Из 15% аренды надо вычесть почти 12% валютного удешевления. А оставшиеся 3% пойдут на амортизацию и покрытие валютной инфляции. В итоге в долларах нулевая прибыль. Я и говорю - способ сохранения сбережений. Если следующие 3 года курс доллара прибавит более 20%, то будет минус.
Квартира безусловно товар, но с ростом инфляции становится всё менее ликвидным и уж точно он дорожает (если дорожает) медленнее инфляции.

 

Давай посчитаем в акциях газпрома. доллар может как дешеветь так и дорожать, мне казалось люди это давно поняли. Вот представь себе что ты в 2009 купил доллары. И положил на счет. Когда ты вышел опять в плюс? В 2014. Т.е 5 лет ты был в уверенном минусе. Зачем считать в долларах если ты не собираешься завтра мигрировать в сша и начинать в них жить? Я конечно понимаю что генетическая память 90-х и прошедшие кризисы говорят о том что бакс рулит, и тем не менее это не так. Доллар ликвидная ценная бумага и типичный защитный актив, а никак не доходная инвестиция.

 

Помните был налог с продаж? Его тоже оплачивал покупатель.

 

Не смотря на все старания, мы живём в импортоориентированной стране с фантиками вместо денег, соответственно впрямую зависим от курса валют. Это все понимают, поэтому кредиты в рублях всегда дороже, чем в валюте. Мне удобнее строить худший прогноз, а это падение нефти, рубля и метров. Исходя из этого правильнее считать в более стабильной валюте, либо в рублях, но только когда речь о гораздо большей доходности, которая перекрывает возможное падение рубля.

 

Только в том случае, когда конечная цена устраивала. Сейчас никто не переплачивает 13%, поэтому я и сдаю квартиру, а не продаю её.

 

Кстати да, и не одной скобочки :0)))

 

Еще 13 процентов от кадастровой стоимости незабываем

 

что за 13?

 

подоходный при продаже жилья, его введение окончательно добьет рынок инвест жилья

 

во-1, при чем тут кадастровая
во-2, сейчас горизонт инвестирования оптимальный как раз 3 года
в-3, не указывать реальную стоимость продажи тож способ, хоть я и не являюсь его сторонником

 

1 Предполагают оценивать сделку отталкиваясь не от цены указанной в договоре, а от кадастровой оценки 70-90%, вилка на усмотрение региона
2 Горизонт хотят отменить
3 см. п. 1

 

Размещу здесь
В Китае начались массовые протесты из-за падения цен на жилье
http://realty.newsru.com/article/28aug2014/china_prices

Резкое удешевление китайской недвижимости вызвало всплеск гнева среди собственников, что в некоторых случаях уже привело к ожесточенным столкновениям c полицией.

На этой неделе десятки владельцев недвижимости окружили шанхайский офис компании Greentown China Holdings и протестовали против снижения цен на их собственность. Протестующие держали плакаты с лозунгами "Вы обманули нас!" И "300 000 юаней (48 750 долларов) испарились за пять дней - много лет работы впустую!". В течение пяти дней строительная компания урезала стоимость их жилья на 25%...

 

А вот по 179 попробуйте притяните, мне даже интересно, как вы это сделаете. 171-я к тому, что вы не знаете, как работают почти все риэлторы.

 

Мне нравятся такие подсчёты. Особенно, когда кто-нибудь заявляет, что продаёт себе в убыток, потому что построил за столько-то тонн баксов, но почему-то забывает, что за пять лет бакс подорожал на треть и в рублях он всё же заработал, даже с учётом инфляции, подорожания цен и нового срока президента

 

за 5 лет бакс особо не подорожал.
Меня рублёвая доходность не интересует, так как я кредитуюсь чаще в долларах

 

1. противоречит здравому смыслу
2.
3. противоречит ГК

 

За пят лет бакс подорожал на 5 рублей, это 20%. А с 8-го года на 10 рублей.

 

Возможно, и даже согласен, но не думаю, что это может повлиять на принятие решения

 

Если сравнивать именно август, то да, около 5р, что составляет примерно 15%, а если сравнить апрели, то разница в пределах 3%