Недвижимость Москвы и МО 2015-2030

http://realty.rbc.ru/articles/13/01/2015/562949993649896.shtml

вот кстати довольно интересная статейка.

все как я и говорил имхо. идет сворачивание ряда проектов и поиск новых более дешевых ниш. с ЛСР прям как в воду глядел, они будут выживать за счет бюджета

а вот в догоночку и покупатели

http://wciom.ru/index.php?id=459&uid=115115

в ситуации практически неменумой рублевой инфляции люди предпочтут ускорить покупку недвиги, под них и собираются строить бюджетки.

 

А кто-то сегодня на фоне курсов гавкнул (чуть ли не РБК ТВ), что в столичном регионе ажиотаж на новостройки. И цена, типа подскочила, и - вообще.

 

за месяц брони отдао 15к

 

если тебе не повезло заработать на недвиге это не значит что никому не удалось По соотношения риск/доходность ликвидная недвига вполне хорошее вложение За жителей шуваловского можно не переживать, как правило у них не одна и не две недвижимости на семью)

 

бронь можно бесконечно продлевать?)
можно в лс

 

бронь фиксирует квартиру, а продажа будет осуществлятся по текущей цене
т.е. я когда бронировал предполагал, что к моменту сделки ценник может подскочить на 400-600к

иначе можно было бы вписываться в трешку ))

но вот вроде стоит прайс, понаблюдаем

 

Ну с пару лет назад еще удавалось влаживаться в нежилую в мск с окупаемостью (в руб) в 4 года. За 2 года соответственно половина отбита, с учетом курсов/простоев и падением ставок "не отбитая" часть отобьется скорее всего лет за 4-6 (в $) либо за те же 2-3 года (в руб). Вполне съедобные вложения (имхо).
Про нежилую в регионах, которая отбивалась за 2-3 года я промолчу, активно и такую мы тарили, там объекты давно уже отблись и работают в жирный плюс (в $) и в случае задницы можно просто ее выбросить/забыть.

А вот жилая как инвестиционная имхо бред - там первые 1-2-3 года только ремонт окупают.

 

что за объекты?

 

дистрессд покупка, дерискинг строящегося объекта и тайминг рынка это другие типы сделок в принципе
речь шла о инвест покупке готового типа шуваловский за 1млн$+ / кв

 

жилая сделка имеет принципиально другую логику и оценивается не от денежных потоков а от необходимости, желания жить здесь и сейчас + покупательной способности как кэша так и капасити обслуживния долга )

 

чернокнижные заклинания пошли в ход
так выходит можно заработать на недвиге?

 

Писал же нежилые, как пример цена 110тыс/м2, аренда 2тыс/м2/мес без учета инжексации.

 

)))
о чем речь, заработать можно на чем угодно, главное понимать почему заработал

вернемся к шуваловскому лучше

 

Про жилье для жизни понятно. Речь про жилую как бизнес. Сам сдуру в прошлый кризис влез в такое счастье. Единственное что греет душу, что покупал (брал однушки, которые перекроил в двушки) за 90тыс/м2 за монолит в неплохом месте (ЖК Теплый край). Т.е. условно щас откатилось к тем ценам покупки примерно.
Аренда если считать за м2 примерно 800-900руб/м2/мес, но коммерческая, если бы брал в то время за те же деньги, давала бы 1700-2000/м2/мес, при этом ремонта в нежилой арендатор делает и обычно за 1-2 мес, а в жилой ремонт на 2-4-... растянется и за твой счет и его убиение сильно влияет на цену сдачи потом.
У меня есть пятачок в Москве, где имею как квартиры в аренду, так и нежилую и м/м. До кризиса хаты давали в районе 5% годовых, м/м 10%, нежилая 15-17%. Вполне наглядно.
Единственное, не знаю что в кризис просядет сильнее - жилая, нежилая или м/м. А может тупо все будет стоять без спроса и жрать коммуналку с налогами)

 

Здравствуйте.
Как думаете, что ждет цены на классические однушки в коммиблоках (П44-М,Т, И-155, от МКАД<5км), т.е. если сейчас они по 5-6м, то что их ждет после доллара по 90 (Извините, но у меня уже исчезли сомнения что доллар уйдет на 80-90)?
Просто есть мнение что в рублях цена должна остаться неизменной..

 

На 90 можно сходить по разному - можно на неделю/месяц и потом опять на 50-70, а можно закрепиться. В кризис, думаю, рынок как обычно неоднороден - при желании всегда можно найти халяву. Так что единой температуры по больнице не будет, если есть потребность вложиться в бетоны и есть уверенность в баксе за 90, то сейчас рубли в бакс, бакс в сейф или супер надежный банк, летом выходить на охоту.

 

И при этом фиксируется только квартира, но не цена

 

В первичку под крышей после гос. приемки в хорошем месте по хорошей цене, моно вкладываться ? Какие прогнозы на ближайший год два, спрос восстановится ?

 

Обратите внимание, что и ПИК и Интеко сменили хозяев в кризис 2008, а ПИК еще разок перед 2014 годом

Есть - планов громадье и у застройщиков и у Москвы, но курс валюты, девальвация и общее обнищание сделают свое черное дело...

Про Коммунарку - расширили центральную дорогу Коммунарки, спилив редчайшие дубы и убив благоустройство ближайшей застройки.

Застройщики потрудились на славу, там уже не проехать. Скоро будет не пройти - машину ткнуть негде физически, но продолжают пристраивать. Социалки толком нет, сети мешаны перемешаны Короче, ад кромешный почище известных гетто Марьино-Люберцы и т.п.

Нормально более-менее, развязку на Боровке и Киевке закончат к лету и будет оки до МКАДа

Да и мы скорее всего мало что будем строить исходя из тенденций:
ключевая ставка - 17,5% - нет ипотеки и проектного финансирования
договоры ДДУ теперь хотят через банки начать заключать
новые нормативы по социалке ведут финмодели проектов ко дну
требование строить за свой счет дороги
требования строить за свой счет объекты инженерной инфраструктуры
увеличение отчислений на страхование рисков по ДДУ
ВЫВОД: не будем ничего нового затевать пока не устаканется, а там посмотрим кто в живых останется. Цены вырастут соразмерно увеличению инвестиционной нагрузке и реальному уровню инфляции

Донстрой не собственность ВТБ а всего лишь крупный заемщик (хотя и подконтроьный), в отличие от Галса - не верите - погуглите в интернет-ЕГРЮЛе

 

какая маржа девелопера была до 2008 и после, кто знает?
в разбивке по разным категориям объектов было бы шикарно

 

это зависит от класса объекта, объема застройки, местоположения и срока реализации на рынке, в среднем 15-30%

а разница зависит от темпов строительства и продаж, а также стратегии компании на рынке в плане продаж

 

об этом и писал

 

очень усредненно
можете расписать по классам? и до\после кризиса как менялась ситуация все-таки?

 

Откроете любую проектную декларацию и отталкивайтесь от этих данных. Понятно что там допущения и преувеличения но как бы не в два раза ключевое для стройки стоимость заемных средств т.к это в любом случае достаточно длинные деньги для рф. Потом административные "препоны" выйти на участок и получить ту стоит дорого или очень дорого. Потом инфраструктура. Государство же само давно ниче не стоит. Очистные? Сами. Подтанция нужна? Будет любезны. Транспортная развязка? Да ради бога за свой счет. И школа-магазин-децкий сад-боссейн пожалуйста не забудте.

 

изучу конечно сам, но если кто-то уже делал эту работу или в индустрии трудится - может поделится

 

А смысл тогда, если такие же в соседних подъездах продаются?

 

любая информация стоит денег и опыта
тем не менее на форуме люди делятся этими знаниями

 

на момент брони уходило в лет

 

Из жизни пример, на работе коллега купила хату сделала ремонт и переехала туда перед НГ
ну и выставила на продажу 3 ку в панельке - в начале декабря .
Сделку ей нашли и оперативно назначили на 20 числа декабря, но там в цепочке была ипотека и соответственно отказ ! Она в печальке но
вчера припрыгала радостная на конец января новая сделка с другими риэлторами ))
Как то так

 

берёт что-то лучшее себе из недвиги или деньги на рынок акций понесёт как тиграт советует?