Мысли о рантье

Лучший из того, что у тебя перед глазами, так как ты ищешь подтверждение своим словам. А у меня другой пример перед глазами, знакомый снимает в Майами за 7т. то, что стоит минимум 2млн. Хозяину чистыми выходит меньше 5т. Это меньше 3%, при инфляции 2%. меньше 1% в год наверное тоже деньги, но с учётом волатильности рынка недвижимости, оно того не стоит.

 

Поль, банковская ставка это не % по депозиту) а стоимость заемных средств, которые ты можешь привлечь под залог актива, используемого в бизнесе, т.е. однухи, это раз
если сдачу в аренду однушек называть бизнесом, то нужно и относится и обсчитывать его как бизнес со всеми сопутствующими ему ебитда, банковской ставкой и т.п., либо это не бизнес, а доходное занятие, хобби, да что угодно, это два
три - имеет смысл периодически подвергать сомнению некоторые свои убеждения

http://ir.magnit.com/
это лидер, если что

"о сколько нам открытий чудных..." (с)

 

да не лучший, а просто так оказалось, что был именно сейчас под рукой. ты очень и очень грубо считаешь. )) инфляция в 2 процента это заветная мечта фрс, которая в ближайшее время практически неосуществима.)) я бы не усреднял инфляцию, а брал бы историю объекта лет за 10 и считал бы кэшфлоу (включая соответствующий уровень инфляции и изменение стоимости самого объекта) по годам. думаю доходность не была бы столь грустной. хотя, конечно, объект объекту рознь.))

 

Подход при сдаче недвижимости может быть ещё проще - я сдаю, так как живу в другом месте, а заниматься продажей лень и хочется иметь московскую прописку. Подобный подход, как и описанный тобой, не имеет ничего общего с рантье.

 

понятие волатильность не совсем применимо к недвижимости
т.к. данный термин из области финансовых инструментов вообще и биржевых в частности, т.е. имеющих максимальную ликвидность (способность актива быть обращенным в наличные деньги в доли секунды)
недвижимость же имеет ликвидность минимальную, для реализации по рыночной цене в среднем время экспозиции занимает 3-6 мес
поэтому горизонт для анализа цен на квм исчисляется десятилетиями на стабильных рынках и годами на нестабильных

доходность от сдачи в аренду квм имеет массу нюансов, обсуждение ее эффективности только относительно рыночной стоимости действительно уничтожает саму идею
вот конкретный пример нюансов, почти условный
первоначальный взнос 50% за квм, на оставшиеся 50% кредит под 2% и сдача в аренду под 6% годовых позволяют выкупить актив через 20 лет со средней доходностью 3,5% от первоначальных вложений, и вот далее он начинает приносить доход 6% почти чистыми
пример реалистичный

 

Путь простой - все приносящие активы за рубежи Родины.
Все бизы в РФ закрыть...)

 

Это хороший пример.
Но как мне кажется, для Кирыча такая доходность будет пугающей...)

 

ну похоже это и будет путь типичного российского рантье в обозримом будущем. я просто не понимаю какие российские активы подходят для пассивных инвестиций. облигации госбанков? офз или как они сейчас правильно называются? депозиты? с недвижимостью все очень не айс, ну ты и сам это знаешь.

 

Алекс, мы тут 37-ую станицу вокруг этого ходим...)
Из того, что я сумел понять, есть разные/взаимоисключающие т.з. на:
1) что такое "пассивный" и "активный" доход
отсюда 2) непонятно, что же такой рантье в условиях РФ
3) какой доход (не важно, пассивный или активный) в абс. цифре может относить человека к категории рантье: который позволяет не умереть семье с голода, а детям ходить в бесплатную садик/школу? Или тот, который позволяет летать на отдых бизом в Майями 2-3-4-5 раз в год?
Пока тут не будет хоть какой-то ясности, никуда не продвинемся...)

ПС: я пытался сподвигнуть конфу на конкретику, спрашивал про 3-5-7-10 тыс. долл месячного дохода, остающегося от потребления и доступного для дальнейшего инвестирования.
Но все тут скрытные...)

 

Фиг знает, к чему этот ликбез про волатильность. Это понятие давно вышло за рамки финансовых инструментов и характеризует изменчивость цены на любом таймфрейме, ...почему не 10 лет для недвижимости...
Что такое большой спред из-за низкой ликвидности я объяснить собеседнику не смог, поэтому использовал другую, для него более понятную, характеристику рынка недвижимости.

 

по выделенному сорри , конечно, но просто каша какая-то)) волатильность это изменчивость и когда говорят о волатильности говорят об изменчивости цены на актив. любой актив, имеющий изменчивую цену, волатилен априори. к недвижимости это относится на ура. ликвидность вообще не причём .
приведенный пример вполне реалистичен кмк. кредит под 2 процента просто не каждому дано получить))

 

да я думаю, что кому надо уже все знает или понял, а мы тут уже просто о птичках беседуем.))

 

Нужно определить точку входа в недвижимость, если она не даст рост как 04г, то хотя бы не даст убыток.

 

Борь)
А что ты считаешь арифметическим "убытком"?
Все, что ниже рублевой инфляции?

 

для меня совсем не очевидно от чего эта точка зависит. вернее точка будет зависеть, наверно, от начала экономического роста, а вот что и главное когда на него будет влиять мне вообще не понятно. нефть? санкции? реформы? у меня в голове вообще картинки никакой нет((

 

Илья, я давно говорил, что в рублях не считаю и не учитываю. Убыток - это снижение рыночной цены в долларах.

 

Дно экономики, максимальный курс валюты, минимальная цена метра в рублях. Пока ждём.

 

Ну тут тоже условно)
Вот с 2009 по 2012 (2013?) арифметически вроде был экономический рост.
Теперь его второй (третий?) год нет...

Да, это давно и предельно ясно...)
Прибыль от текущих рублевых операций тоже учитываешь в валюте, так?
И какая доходность по ним сегодня кажется приемлемой?

 

При дебиторке сложно говорить о фиксированной доходности, наверное процентов 7-8 с оборота, где-то 20 годовых. При определённых рисках это мало, конечно.

 

Ты про страновые риски?)
Тут всё будет "не много"...)

 

честно говоря, лениво заниматься ликбезом
понять что-то поможет любой поисковик - первая же формула расчета волатильности

можно ли говорить о волатильности любого актива (здание, завод, нефтяная скважина)? можно
дилетанту-обывателю все можно
и ПХ тому пример

 

на пальцах надо было)) на пальцах

 

Я то думал Рантье это те которые тратят ????

 

поиск дна может очень сильно затянуться, а жизнь-то проходит и время жалко

 

принципиальная разница с кризисом 2008-2009 в том, что тогда причиной кризиса была чистая экономика, сейчас к ней добавилась еще и политика, а это материя вообще непредсказуема.

 

нихрена се по 2000 магазинов в год открывают.....с таким оборотом можно чистую прибыль иметь 5-6%

 

Не угодаешь конечно. Экономика России зависит от цен на углеводороды чуть более чем полностью.

Оценочная стоимость вещь эфемерная пока не положил её в карман. Вообще имхо ещё раз. Недвижимость это не очень хороший финансовый актив. И использовать для спекуляций можно только в исключительных случаях.

С другой стороны "бизнес Макдональдса не в гамбургерах а в недвижимости"

 

что-то ты все усложняешь кмк. для расчета показателя волатильности используется достаточно тривиальная формула стандартного отклонения. если у тебя есть некий рыночный актив, цены на который колеблются во времени, что тебе мешает посчитать его волатильность? для рынка жилой недвижимости можно взять, например, стоимость жилья за квадратный метр/фут в каком-то сегменте или районе. взять статистику цен за какой-то период и вуаля... волатильность считают для рынка предметов искусства и антиквариата, а ты говоришь недвижимости. ))

 

Большое заблуждение. Очень много людей действительно могут прилично зарабатывать, но не могут инвестировать. Именно по этой причине недвижимость в России перегрета. Банковской системе большинство не доверяет. Доллары и евро, тоже не панацея, т.к. подвержена мощным скачкам покупательной способности, особенно у нас.

 

Москва крупнейший транспортно-логистический узел в восточной Европе. понимаешь уникальность этого города в том что любое сообщение (ж/д, авто, авиа) в РФ с севера на юг, или с запада на восток идет через Москву. нет дорог которые бы прошли мимо. Я не уверен что в мире есть вообще какой то пример подобной централизации, и это простым щелчком пальцев в виде кризиса не изменишь. Если экономика страны а вместе с ней рынок труда упадет до такой степени,что из М начнеться заметный отток, то это может значит одно, в других областях России уже наступили натуральные дикие 90-е, и там вообще работает исключительно закон доброго слова и пистолета, а значит о каких то там комуналках или налогах говорить вообще не приходится.