Великая депрессия II

Предлагаю вниманию небольшие наброски развития событий на ближайшие 7-8 лет. Прошу спорить аргументированно, без флуда.

Фаза 1. Спекулятивный кризис (весна 2007 - начало 2008) Первая фаза падения ФР и рынка недвижимости, бегство из акций и недвижимости в товарные фьючерсы и золото. Девальвация бакса, замедление инфляции.
Фаза 2. Экономический спад (начало 2008 - середина 2008). Продолжение падения рынков, стагнация производства, начало снижения товарных рынков, движение баксов в ГКО, снижение доходности ГКО, ревальвация бакса, нулевая инфляция.
Фаза 3. Потребительский кризис (середина 2008-конец 2008). Массовые дефолты и банкротства населения, резкое сокращение расходов, схлопывание потребительского рынка, дефляция, ускорение ревальвации бакса.
Фаза 4. Кризис производства (начало 2009-середина 2009). Промышленный кризис, инвестиционный кризис, массовые банкротства, массовые увольнения и сокращения зарплат, усиление потребительского кризиса. Продолжение падения всех рынков - фондовых, товарных, недвижимости. Ускорение дефляции, ускорение ревальвации бакса.
Фаза 5. Бюджетный кризис (середина 2009-начало 2010). Попытка остановить экономический коллапс и компенсировать резкое падение налогов за счет стремительного роста гос. расходов на основе пирамидальных внешних займов, некоторое оживление экономики, некотрое торможение дефляции, стабилизация курса бакса.
Фаза 6. Гиперинфляционный шок. Начало геополитического конфликта (второй кв. 2010-начало 2011). Искусственная раскрутка гиперинфляции. Обесценивание прямого государственного долга, обесценивание пенсионных обязательств, значительное сокращение реальных бюджетных расходов, значительное снижение долгового бремени населения, снижение стоимости персонала и повышение рентабельности бизнеса, концентрация всей национальной собственности в руках финансовой элиты. Обвал американских ГКО. Временный рост фондовых и товарных рынков, рынка недвижимости. Гиперинфляция, многократная девальвация бакса.
Фаза 7. Глобальный экономический коллапс. Развитие глобального геополитического конфликта. (середина 2011 - 2013-14) Коллапс национальных экономик, обвал или физическая остановка всех рынков (Доу - 2500-3600, если доживет), разрушение международных экономических связей, крах ямайской валютной системы, региональные и гражданские войны, Третья Мировая.

Сценарий несколько сыроват, после фазы 5 возможны другие варианты.

 

а ты попробуй

 

из госдепа

 

ну что ж, аргументы свелись к высказыванию - "сам дурак", довольно здравая позиция, однако продолжим

Я пригласил вас, господа, с тем, чтобы сообщить вам пренеприятное известие... (не мое )

Когда разговор заходит о грядущем вековом кризисе в США, обычно в центр дискуссии попадает финансовая система Америки, как источник этого кризиса. На самом деле, ни с долларом, ни с долговыми обязательствами США, ни с их финансовой системой в широком смысле ничего страшного не случится, пока экономика Америки развивается или как минимум не обрушивается. Не секрет, что крепость финансовой системы США в значительной степени определяется не обеспеченностью доллара или казначейских обязательств реальными активами, а психологическим восприятием Америки как лидирующей и уверенно разивающейся экономической супердержавы. А экономика США держится и развивается преимущественно благодаря потребителям, поскольку потребительские расходы формируют порядка 2/3 ВВП. Поэтому, состояние финансовой машины США является прямой производной от состояния финансов населения. Пока люди находятся в хорошей финансовой форме и расположены тратить все больше денег, о масштабном экономическом кризисе говорить преждевременно, насколько бы плачевно ни выглядели государственные финансы.

Собственно, именно потребительским оптимизмом и объясняется, например, то, что рецессия, начавшаяся было после краха Интернет пузыря в 2000-2001 вроде бы закончилась к 2004, не успев как следует развиться. Несмотря на панику на фондовых биржах и ощутимое сокращение рабочих мест, люди не только не умерили потребление, но, напротив, еще агрессивнее стали тратить деньги. Похожую, хотя и менее выраженную, ситуацию мы можем наблюдать начиная аж с середины 80-х.

Однако сегодня можно уверенно утверждать, что многолетняя эпоха экстенсивного роста потребительских расходов практически закончилась. А с ней заканчивается и эпоха экономической мощи США. Точнее реальная экономическая мощь США пошла на спад еще в 90-х, а сегодня наступает момент всеобщего перелома в восприятии США как экономически стабильной супердержавы. Смерть привидения, так сказать.

Как скажется на экономике США переход населения от модели наращивания расходов к модели максимальной экономии мы обсудим в другом комментарии, посвященном черновому сценарию Величайшей Депрессии. А пока попробуем разобраться, почему должна случиться столь радикальная смена экономического поведения потребителей и почему она должна произойти в самое ближайшее время, а точнее уже происходит. Для этого нам в первую очередь придется выяснить, сколько же денег тратили потребители в действительности и где они их брали все это время. Затем посмотреть как они их расходовали. И наконец выяснить, почему деньги должны вдруг закончиться и какие непосредственные последствия из этого проистекут.

Жизнь взаймы

Прежде чем переходить к рассуждениям, я предлагаю ознакомиться с графиком отношения финансовых обязательств и собственности к доходам населения США и ВВП в период с 1972 по 2006 и прогноз до 2015, на который я буду часто ссылаться. Основные данные относятся к 95% менее состоятельного населения. За единицу взят совокупный чистый доход 95% населения (Disposable Personal Income, Lower 95%), т.е. весь их доход, полученный из любых источников за вычетом налогов, в т.ч. доход от бизнеса, акций, аренды недвижимости, процентов по вкладам и пр. Gross Assets - это отношение текущей рыночной стоимости всей собственности 95% населения к текущим доходам, включая сбережения, недвижимость, автомобили, акции, пенсионные и медицинские страховки и пр. Personal Debt - это отношение всех финансовых обязательств 95% населения к текущим доходам, включая ипотеку, потребительские кредиты, задолженность по кредитным картам, образовательные кредиты и пр. Расходуемая часть доходов (DPI - Savings) 95% населения - это та часть реальных доходов, которая тратится на потребление, т.е. это доходы за вычетом текущих сбережений. Доходы всего населения, включая 5% самых богатых людей, показаны отдельно бордовой линией. Это сделано затем, что доля 5% наиболее богатых людей в структуре национальных доходов и собственности настолько велика (22.2% и 52.0% соответственно), что их замечательное финансовое положение резко искажает картину экономических реалий, в которых живет подавляющее большинство населения. Кстати, чем и любят пользоваться государственные органы США, рапортуя о небывалом росте благосостояния людей и забывая уточнить, каких людей они имеют в виду.
Рисунок 1: http://v.foto.radikal.ru/0706/cb/88aab2ad99d7.png

Как видно из графика, после малой депрессии конца 60-х - первой половины 70-х, медианый рост ВВП (GDP) практически точно совпадает с темпами роста той части расходов основной массы населения, которая производится из основных доходов. Нетрудно понять, кто стал первой жертвой таких темпов роста ВВП - достаточно, кстати, скромных. Если до середины 80-х люди сберегали порядка 7-9% своих текущих доходов, то начиная с этого времени норма текущих сбережений начала неуклонно сокращаться, упав в 2001 ниже 0%. Позже сбережения немного восстановились, но в 2005-2006 люди снова перестали откладывать и начали тратить уже накопленное в предыдущие годы ( http://www.bea.gov/national/nipaweb/PrintGraph.asp?Freq=Year ). Таким образом, первым источником финансирования избыточных потребительских расходов является сокращение сбережений.

Главным же источником финансирования избыточных расходов на протяжении последних 30 лет является кредитование. Особенно бурно эта практика расцвела с приходом в ФРС Алана Гринспена в 1987. С этого момента реакцию государства на любой экономический спад можно охарактеризовать как "семь бед - один ответ" - каждая намечающаяся стагнация или рецессия подавлялась стимулированием потребительского кредитования. Если посмотреть на график роста финансовых обязательств населения (желтая зона), то хорошо видно, что с середины 80-х люди, по сути, не только не возвращают кредиты, но, напротив, наращивают их темпами, значительно опережающими как темпы роста их доходов, так и темпы роста ВВП. Но расцвет кредитной истерии пришелся на время возникновения хайтек пузыря в 1998. С этого времени долговые обязательства основной массы населения начали расти не просто с ускорением, а вообще экспоненциально по отношению к росту доходов. На сегодняшний день объем финансовых обязательств основной массы людей перевалил уже за 140% их годового дохода. Только выплаты по процентам превысили 10% дохода населения, не говоря уже о возврате основных сумм. Не нужно быть гением чтобы понять, что конец этой игры уже очень близок.

Где деньги?

А вот тут возникает вопрос - зачем люди хапали все эти триллионы кредитов и куда они их дели? Американское правительство утверждает, что кредиты в основном пошли на приобретение национальной продукции и собственности, т.е. на укрепление реальной экономики и подавление текущих экономических спадов. Укрепление же экономики, в свою очередь, должно гарантировать дальнейший рост занятости и реальных доходов населения, что, позволит людям обслуживать и возвращать взятые ранее кредиты. Однако ничего подобного не происходит - мы уже отметили, что рост ВВП США в последние 30 лет определяется почти исключительно расходованием собственных доходов населения. Однако можно сделать еще одну проверку. Поверим официальным органам США в том, что экономика преодолела стагнацию после хайтек кризиса 2000-2001 и полностью восстановилась. Но рост реального ВВП в эти 3 года составлял в среднем 3.5%, что ничуть не лучше тех же 3.5% среднегодового роста, которые мы наблюдали в течение 5 лет с 1993 по 1997, предшествовавшие кредитной истерии. ( http://www.bea.gov/national/xls/gdpchg.xls ). Где же тогда те $5.5 триллиона кредитов, которые население нахватало с 1998г., с учетом официально признанной рецессии 2000-2002? Какое ВВП они нарастили? Позже я покажу, что это восстановление действительно является фантазией, существующей только в мозгах государственных чиновников США, и сегодняшнее состояние реальной экономики соответствует в лучшем случае уровню начала 90-х.

В действительности, причины как относительного роста задолжности населения, так почти полного отсутствия их влияния на рост ВВП заключаются в нескольких причинах. Во-первых, как я уже сказал выше, люди на 100% финансировали новыми кредитами стоимость обслуживания уже существующих финансовых обязательств. Во-вторых, кредиты шли на компенсацию реального снижения уровня доходов населения. Правительство сколько угодно может рассказывать о низкой инфляции, однако реальная потребительская инфляция заметно опережает официальные цифры, о чем я уже говорил в заметке "Вчера маленькие - по три". Т.е. деньги шли не в рост ВВП, а в рост цен. В-третьих, как абсолютный, так и относительный дефицит торгового баланса США с каждым годом увеличивается, т.е. все большая часть потребления приходится на импорт, что тоже отнюдь не способствует росту ВВП ( http://www.dtic.mil/ndia/2005army_small_business/hall.pdf , стр. 13).

Наконец, существенная часть заемных денег направляется в низкопродуктивные инвестиции, которые практически не отражаются на росте ВВП. Под низкопродуктивными инвестициями я имею в виду такое вложение денег, которое либо не дает никакой отдачи, а то и вовсе приводит к убыткам, либо дает отдачу виртуальную, т.е. выражается только в повышении номинальной стоимости уже существующих активов. Это, например, вложение денег в акции незадолго до фондовых кризисов, после которых большая часть инвестиций населения оказывается у профессиональных биржевиков. Это и попытки завести собственный бизнес, которые в 90% случаев заканчиваются потерей сбережений и долгами. Сюда же относятся и инвестиции в недвижимость, дорожающую намного быстрее темпов роста строительной отрасли. И даже пенсионные накопления, которые на сегодняшний день не обеспечены хотя бы честным словом.

Именно последний фактор, т.е. вовлечение все более широких слоев населения в инвестирование заемных средств, является основной причиной кредитной истерии последнего десятилетия. Если посмотреть на график роста активов на Рис. 1 (зеленая зона), то даже невооруженным глазом видно, что мы имеем дело с долгосрочным всеобщим спекулятивным пузырем, вызванным, с одной стороны, высокой доступностью заемных денег для основной массы населения, а с другой - быстрым ростом прибылей экономической элиты, которые агрессивно разогревают весь спектр активов. Соблазненные возможностью быстрого обогащения, люди берут и инвестируют кредиты, уверенные, что они их легко отдадут из тех десятков процентов прибыли, которые сулят им фантастические ралли на рынках. Это же подтверждается даже самым поверностным исследованием.

Если в середине 70-х средняя цена дома составляла примерно 350% годового дохода средней семьи, то в конце 80-х она была уже около 400%. С 1995 усилился бычий тренд на фондовых рынках, особенно в технологическом секторе, что привело к увеличению инвестиций населения в паевые фонды и росту их стоимости. С 1997 капитализация Интернет компаний взлетала такимм стремительными темпами, что миллионы людей, кто раньше и не думал о фондовом рынке, решили быстро обогатиться и начали брать кредиты для инвестирования в хайтек акции. Когда же пузырь NASDAQ в 2000 обрушился, люди, вместо того, чтобы начать жить по средствам, стали снова занимать деньги и вкладывать их в недвижимость. За это надо сказать отдельное спасибо Минфину, ФРС и лично Алану Гринспену, которые, вместо того, чтобы стимулировать структурное восстановление экономики, просто резко снизили стоимость кредитов. В результате на рынок хлынуло столько ипотечных денег, что цены на дома пошли вверх почти с такой же скоростью, с какой прежде росли акции даткам компаний. А поскольку фондовые рынки в это время все еще продолжали корректироваться, то и финансовые воротилы не посчитали зазорным заработать кучку миллиардов на намечающемся пузыре недвижимости. В результате, к 2006 средняя цена на дом взлетела выше 500% среднегодового дохода. Наконец, благодаря сходу лавины денежной массы, который организовал ФРС, с 2006 началось новое скоростное ралли на фондовых рынках. Меньше чем за полтора года акции выросли в среднем на 35%, что снова сподвигло людей начать вбрасывать заемные деньги в фондовый рынок. Но даже не смотря на 30-ти летнюю спекулятивную игру на повышение, разница между относительной стоимостью активов и финансовых обязательств к доходам населения оказалась в 2006 всего на 8% выше, чем в 1980.

Однако официальные лица в Вашингтоне и экономисты основных финансовых организаций в один голос заявляют, что никаких пузырей активов нет. Государственная позиция заключается в том, что стоимость собственности, принадлежащей населению - это справедливая, твердая стоимость, обоснованная реальным состояние экономики и финансов. Соответственно, нет никакого кредитного пузыря - люди спокойно справляются с обслуживанием кредитов, стоимость их собственности стремительно растет, да и доходы повышаются достаточно динамично. Однако, как я уже сказал, население в последние 30 лет даже не начинало обслуживать кредиты, а вот их виртуальные капиталы похоже уже собрались отбросить коньки.

 

Национальное похмелье

Судя по всему, силы у стратегических инвесторов закончились - все пузыри активов, какие можно было надуть, надуты до пределов и для дальнейшего их раздувания уже не хватит никаких денег даже у всех богатейших семей планеты. Сегодня пошел обратный процесс. Как я уже говорил ранее, сдувание пузыря недвижимости набирает обороты. По видимому, началось сдувание фондового пузыря. Оба эти вопроса я обстоятельно прокомментирую позже, а пока поясню, что реально будет происходить в следующие несколько лет.

Богатые, а также те из простого народа, кто поумнее и посостоятельнее, уже начали или в ближайшее время начнут ликвидировать свои свободные активы вблизи их максимальной цены. В результате массовой ликвидации и резкого снижения спроса, цены на недвижимость и акции начнут стремительно падать - на недвижимость не менее чем на 30%, а на акции в среднем в 3-4 раза за следующие 5-6 лет. Серьезно пострадают паи во взаимных фондах. Если кризис будет жестким, то мелкие предприниматели, входящие в 95% менее состоятельного населения, начнут терять свой бизнес. Если же ситуация будет развиваться так, как я прогнозирую и приведет к системному кризису национальных финансов, то люди могут заодно подтереться и своими пенсионными и медицинскими страховками, которые составляют сегодня порядка 12% всей их собственности. Позже мы препарируем новейшую "пузыриную" историю США и детально выясним насколько переоценены основные американские активы, сейчас же предлагаю поверить мне на слово, что даже при простом циклическом кризисе собственность населения может похудеть на 27-30%, а при настоящей депрессии - на все 50%.

В таких условиях, дальнейшее инвестирование заемных денег является чистым безумием, поскольку цена купленных активов будет в ближайшие несколько лет только снижаться, а кредиты все равно придется отдавать и отдавать с процентами. И вот тут-то произойдет то, о чем я сказал в самом начале - начнется разворот 30-ти летнего кредитного тренда. А вслед за ним произойдет реверс тренда расходов населения, который начнет все быстрее вгонять под плинтус всю экономику США

Более дальновидные люди из средних слоев, вслед за профессиональными богачами, в ближайшие несколько месяцев - максимум год-полтора - закроют большую часть своих кредитов из денег, полученных от ликвидации свободных активов. У этих людей образуется некоторое количество свободной наличности, однако маловероятно, чтобы они начали ее активно тратить в виду надвигающегося кризиса. Скорее всего, большую часть этих денег они поберегут на черный день или вложат в зарубежные активы.

Наивные инвесторы из среднего класса, как всегда прозевают момент, когда можно было продать свободные активы по хорошей цене, а затем будут несколько лет надеяться, что коррекция цен вот вот закончится. Наконец, впав в отчаянье, они продадут их практически на минимуме цены, потеряв большую часть своих инвестиций. Эти "инвесторы", также как те, у кого все инвестиции - это собственный дом да небольшая сумма в паевом фонде, с начала кризиса резко ограничат наращивание кредитов и расходов, а позже и вовсе начнут реально выплачивать кредиты, уменьшая чистые долговые обязательства. Действительно, какой нормальный человек будет продолжать наращивать и так уже огромные кредиты, которые съедают 20% его доходов, в условиях когда не только нет никакой надежды на дополнительные доходы от инвестиций, но даже сам возврат инвестиций под большим вопросом? Повышенной осмотрительности будут также способствовать рост безработицы и сокращение зарплат, которые являются следствием любого кризиса. Да и банки в условиях кризиса начнут ограничивать кредитование тех, кто сам не понимает складывающейся ситуации. Более того - банки уже начали ужесточать требования к заемщикам.

Самые же глупые люди продолжат наращивать кредиты, как ни в чем ни бывало, пока не донаращиваются до личного банкротства. В результате они потеряют почти всю собственность, а про любые кредиты могут забыть на много лет. Следовательно, вместо дальнейшего роста расходов они перейдут к минимизации потребления. Кстати, рост числа персональных банкротств уже начался. Если в 1кв. 2006 число банкротств составило порядка 68 тыс., то в 1кв. 2007 оно выросло уже до 180 тыс. Если же вспомнить, кто кризис и рецессия 2001-2005 привели к личному банкротству более 8 млн. домохозяйств, то тотальный структурный кризис 2007-2015 разорит от 15 до 30 млн. семей, т.е. до четверти всего населения США.

Таким образом, разворот кредитного тренда приведет к общему сокращению потребительских расходов примерно на 20%, которые пойдут таки наконец на обслуживание кредитов. И это не считая того, что структурный экономический кризис, спровоцированный подрывом спекулятивных пузырей и резким сокращением потребления приведет к росту безработицы минимум на 15% и сокращению реальных зарплат на 10-15%. Все вместе, это резко - минимум на 30-35% - снизит свободные для расходования средства подавляющей части населения и, соответственно, национальное потребление. А структурный экономический кризис похоронит финансовую систему Америки и вынесет ее на периферию мировой экономики. По самой оптимистичной оценке Величайшая Депрессия отбросит всю экономику США и благосостояние населения на уровень начала 60-х. Пессимистичный сценарий каждый может нарисовать сам, если помнит начало фильма "Однажды в Америке".

Осталось ответить на последний вопрос - а какие гарантии того, что разворот кредитного тренда вот вот начнется? Может быть он все таки не случится или случится через 20 лет. На самом деле достаточно взглянуть на график, чтобы понять, что процесс уже пошел. Когда график в 2005 перешел в быструю фазу роста, то его перелом стал вопросом даже не лет, а месяцев. Практически до конца 2005 график финансовых обязательств населения рос с ускорением, прибавив за 2005 $985.4 млрд. кредитов. Но уже в 2006 он начал замедляться, прибавив всего $828.5 млрд. А по итогам первого квартала 2007 объем кредитов в годовом пересчете увеличился всего на $625.2 млрд. Причем, реальная сумма по итогам года скорее всего не превысит $500 млрд., что будет уже почти равно приросту доходов населения за 2007. Таким образом, замедление динамики приращение финансовых обязательств уже происходит с конца 2005, и максимум в первом квартале 2008 график развернется сперва к росту доходов населения, а потом и к своему абсолютному значению. Ревизия показала, что жизнь взаймы закончилась.

 

Речь идет про рынок в США, а не РФ, в РФ ситуация несколько иная. Хорошо, выкладываю анализ по рынку недвижимости
(прости Леонидыч!!! )

Рынок недвижимости - это один из главных китов, на которых держится экономика США. Две трети всей собственности населения заключается в их жилье. На жилую недвижимость приходится большая часть кредитования населения и значительная часть расходов. На рынок жилья так или иначе завязана четверть всей экономики - риэлторский сегмент, строительство, ипотечное кредитование, страхование и т.п. Поэтому, значительный спад на рынке недвижимости может вызвать всеобщую рецессию, а обвал рынка жилья - спровоцировать мощнейший экономический кризис.

Нет никакого сомнения, что как минимум в последние 6 лет происходила спекулятивная накачка огромного пузыря на рынке жилья. На самом деле пузырь этот начал формироваться еще в 70-х годах, а с 2001 он просто вышел на финишную прямую. Пузыри же имеют дурное обыкновение лопаться, причем с самыми плачевными последствиями. Однако, как это ни загадочно, штатные экономисты правительства США с самым честным видом заверяют, что никакого пузыря нет и беспокоиться не о чем. Чтобы убедиться, что пузырь жилой недвижимости существует и понять, сколько во всем этом гипсокартоне реальной цены, а сколько воздуха, мы сопоставим динамику изменения соотношений нескольких ключевых факторов, в т.ч.:
- цены среднего дома к среднему годовому доходу домохозяйства;
- цены среднего дома к стоимости обслуживания ипотечного кредита и средней величине арендной платы;
- стоимости всей недвижимости к ВВП;
- стоимости всей недвижимости к объему непогашенных ипотечных кредитов.
Этот анализ позволит нам убедиться также в том, что пузырь уже лопнул и начавшееся падение рынка жилья в самое ближайшее время превратится в катастрофический обвал, который утянет за собой всю экономику США.

Картонная коробка по цене самолета

Наиболее распространенный и востребованный тип жилья в Штатах - это дом на одну семью. Не знаю уж, чем так американцам приглянулся столь любимый термитами гипсокартон, но индивидуальные дома действительно составляют порядка 3/4 всего жилого фонда. Поэтому, важнейшим показателем адекватности цен на жилье является соотношение стоимости новых и вторичных домов с доходами домохозяйств. Если посмотреть на Рисунок 1, то хорошо видно, что относительные цены на дома росли с 1970 большими скачками.
Рисунок 1: http://m.foto.radikal.ru/0706/fb/5a5fe4d287d6.png

Первое ралли было результатом восстановления рынка недвижимости после малой депрессии конца 60-х - начала 70-х. По его завершении, цены на новое жилье начали стабилизироваться в районе 350% годового дохода среднего домохозяйства, а на вторичное - на уровне 320-330%. Второй рывок больше относился к новому жилью и стал результатом государственного стимулирования ипотечного кредитования на новое жилье в середине 80-х. Не сказать, чтобы ипотека стала более выгодной - скорее она стала более доступной. А поскольку население считать долгосрочные выгоды умеет не очень хорошо, то объем ипотечного кредитования начал быстро расти. В результате, цены на на новое жилье снова пошли вверх и нашли точку равновесия чуть ниже 400% среднегодового дохода, в то время как цены на вторичном рынке поднялись до 340%. В таком состоянии рынок просуществовал около 10 лет, что говорит об относительной адекватности такого уровня цен в условиях стабильного экономического роста и сложившегося соотношения между ростом доходов и затрат на обслуживание ипотечных обязательств.

Но, после того, как в 2000-2001 лопнул Интернет пузырь, спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. Быстрый рост цен на жилье и низкие ставки ипотечного кредитования, которые услужливо подсунул ФРС, соблазнили широкие слои населения возможностью быстро заработать легкие деньги. Десятки миллионов потребителей начали брать триллионы долларов кредитов на покупку жилья и всего за 5 лет надули невиданный пузырь, загнав цены на новое жилье к 520%, а на вторичное - к 475% среднего годового дохода. Т.е., за 5 лет относительная цена жилья выросла в среднем на 37-38%, а абсолютная - более чем на 60%.

Никакого разумного объяснения, кроме спекулятивного, у этого феномена нет и быть не может, как бы ни старались его придумать в ФРС, Минфине и Казначействе. Достаточно посмотреть на график, чтобы понять - не грохнуться эта пирамида теоретически не может. В конце концов, раз крупные финансисты и миллионы людей из среднего класса пытаются заработать на этом росте деньги, значит рано или поздно они начнут массово фиксировать прибыль, т.е. распродавать дома. А резкое увеличение предложения может привести только к одному - резкому же падению цен. И это происходит - в 2006 тренд переломился и кривая роста цен развернулась вниз.

Коррекция или стратегический разворот?

Официальные лица в Вашингтоне утверждают, что происходящее сегодня - это не стратегический разворот, а просто небольшая коррекция, дно ее достигнуто и рынок жилья вот вот снова начнет усиленно расти. Даже не углубляясь в анализ можно сразу ответить, что это бред сивой кобылы, потому что коррекция к многолетним трендам никогда не происходит за несколько месяцев. Скажем, коррекция к ралли 70-х заняла на вторичном рынке 5 лет, а коррекция к ралли 80-х на первичном рынке - 6 лет. Так что, даже если мы имеем дело не с глобальным даунтрендом, а всего лишь с коррекцией цен, как утверждает Белый Дом, то и в этом случае на ее завершение можно надеяться не раньше осени 2009-го. Чтобы убедиться, что падение цен только начинает набирать силу, стоит провести простенький технический анализ последнего ралли по более короткому временному графику.
Рисунок2: http://m.foto.radikal.ru/0706/cb/406d89e6299a.png

Во-первых, очень хорошо видно трехволновую структуру ралли: первая, пробная волна - 2001-2003, третья, основная - 2003-2006, и пятая, дополнительная - конец 2006 - начало 2007. В начале 2006 кривая цен на новые дома (синяя) сформировала двойную вершину к 2005, попытавшись взять, но не осилив новую высоту. Уже в 2006 цены упали ниже трендовой с 2002 и две попытки восстановиться и закрепиться выше нее ни к чему не привели. Текущий отскок выглядит очень вяло. Он явно является следствием того, что после 10%-го падения цен в апреле, многие наивные покупатели кинусь покупать подешевевшие дома, чем просто дали возможность крупным спекулянтам закрыть сделки по более высокой цене. Еще лучше завершение ралли видно по кривой цен на вторичном рынке (зеленая), где график уже почти повторил вторую вершину первичного рынка и эта вершина оказывается отчетливо ниже первой.

К сожалению, до марта 2006 у меня есть только поквартальные данные по вторичному рынкы, но если присмотреться, то становится понятно, что движения на нем достаточно точно, хотя и менее выраженно, повторяют колебания цен на новые дома, только с запозданием на 2-3 месяца. Это естественно - на первичном рынке цены устанавливают профессионалы, которые в режиме реального времени отслеживают коньюнктуру и оперативно реагируют на нее. А индивидуальные владельцы жилья просто идут в их фарватере, по факту реагируя на данные об изменении цен (данные о ценах на первичном рынке за текущий месяц публикуются в конце следующего месяца, соответственно реакция вторичного рынка происходит еще месяцем позже).

Для проверки посмотрим, какую техническую картину показывают объемы продаж на первичном рынке, чтобы понять, есть ли за технической картиной цен какой-то реальный фундамент (Рис. 2, нижний график). Как видно из рисунка, тренд роста продаж новых домов развернулся в начале 2005 и нет ни малейших технических признаков того, что в ближайшем будущем продажи восстановятся. Скажем, нетрудно заметить, что пик продаж практически всегда приходится на начало весны, а к зиме продажи резко падают. Следовательно, в этом году пик уже пройден и более чем вероятно, что к концу года продажи новых домов не только не увеличатся, но, наоборот, упадут до минимального значения с 1995. Я не стал приводить кривую продаж на вторичном рынке, поскольку она очень похожа на кривую продаж новых домов - там тоже падение только нарастает.

Получается, что спрос как на первичном, так и на вторичном рынке все сильнее снижается, а предложение, напротив, быстро растет и все это на фоне уже происходящего значительного снижения цен. По-моему, чтобы сделать из этого вывод о скором возобновлении роста рынка жилья, нужно быть как минимум штатным оптимистом на жалованьи в ФРС. Так что исходя из технической картины всего тренда с 70-х (Рис.1 ) и последнего ралли 2001-2007 (Рис. 2), из фундаментального состояния долговых обязательств и доходов населения (заметка о потребительском кредитовании), а также из параметров прогнозируемого экономического кризиса, падение относительных цен на жилье должно продолжится в течение ближайших 5-8 лет. Наиболее вероятными мне кажутся целевые уровни 330% для нового жилья и 310% для вторичного, т.е. порядка 75% восходящего тренда с 1970, что составит снижение реальной стоимости на 35-36%.

 

Арендовать выгоднее, чем покупать

(в процессе)

Недвижимость отдельно, экономика отдельно

Теперь сравним динамику роста стоимости всей жилой недвижимости с ростом ВВП (Рис. 4). Совокупная стоимость жилья до середины 70-х составляла порядка 80-85% текущего ВВП, т.е. столько же, сколько и в начале 60-х и даже в 50-х (раньше, во время Великой Депрессии и Второй Мировой, на рынке недвижимости происходили достаточно значительные флуктуации, поэтому оценки до 1950 включать в анализ бессмысленно). Но уже к 1980 общая стоимость недвижимости превысила размер ВВП и, затем, до 2000г. колебалась между 106-118% ВВП, то немного снижаясь, то немного повышаясь в относительных величинах. Начавшаяся же в 2001 истерика на рынке жилья уже к концу 2005 раздула стоимость недвижимости почти до 160% ВВП.
Рисунок 4: http://m.foto.radikal.ru/0706/29/91c48ddd18cc.png

Понятно, что адекватной такая стоимость может быть только в одном случае - если строительная отрасль все это время развивалась гораздо быстрее остальной экономики. Т.е. если прирост объемов/качества жилья был выше, чем прирост реального продукта в других секторах. Однако, на самом деле, номинальный ВВП вырос с 1975 по 2006 на 1070%, а номинальный ВВП в строительстве - на 1060%. Т.е. никакого опережающего роста и в помине нет. Можно померять и с другой стороны - через количество жилья на душу населения. Но и здесь никакого опережения не обнаруживается - жилье прирастало теми же темпами, что и население. И, кстати, в отличие от России в США нет дефицита жилья, на который можно было бы списать опережающий рост цен: в 2006 на 115 млн. домохозяйств приходилось 126 млн. единиц жилья и такая пропорция в 7-8% избыточного жилья существовала как минимум с 40-х.

Выходит, что и сопоставление суммарной стоимости жилой недвижимости с ВВП подтверждает наличие чисто спекулятивного ралли в течение последних 30-ти с лишним лет. Но самое главное, что перелом в этом тренде уже произошел. На рисунке хорошо видно, что в 2006 пошел разворот к кривой роста ВВП, впервые с 1990. И хотя номинальная совокупная стоимость жилья еще не начала уменьшаться, однако темпы роста капитализации рынка жилья стремительно падают от квартала к кварталу, начиная с начала 2006. Так, если в 2005 рынок жилья вырос более чем на $2.5 триллиона, то за 2006 он вырос уже меньше чем на $800 млрд. Поэтому, почти нет сомнений, что в течение следующих 2-3 кварталов начнется снижение капитализации рынка жилья в абсолютных цифрах. И в зависимости от того, какую точку отсчета брать - дату начала спекулятивного пузыря в первой половине 70-х или локальный минимум 1995-1998, падение реальной стоимости всего жилого сектора к окончанию кризиса должно составить от 30% до 50%.

Платили, платили и все зря

Американцы покупали жилье и в 20-х, и в 50-х, и в 70-х. По логике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены и большая часть всего существующего жилья должно бы находиться в полной собственности населения. Следовательно, новому поколению должно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицу жилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70-х населением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилой недвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI - годовой доход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечных обязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежало чуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населения упал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.
Рисунок 5: http://m.foto.radikal.ru/0706/82/1749ffba8650.png

С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривой ипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезным сигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнется массовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться - в первом квратале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных (выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которые составляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читает мантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этим заклинаниям мы все уже знаем.

А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самой недвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, что цены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда на фоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов, ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобрав миллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать их даже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома в условиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегодня банкам ничего не остается, как начать радикально ужесточать требования к новым заемщикам и начинать жестко прессовать неаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будет провоцировать снижение активности на рынке жилья - раз выдается меньше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз и ведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования к заемщикам - рынок рухнет и похоронит значительную часть уже выданных кредитов. Не ужесточать - рынок рухнет чуть позже и похоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли по первому пути - они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы не увеличивать масштаб будущих потерь.

Таким образом ипотечные банки тоже прикладывают руку к провоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть те параметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потери прав на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объем ипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всего принадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги которые люди и их предки платили по закладным с конца Великой Депрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платить заново.

Процесс пошел

Итак, из приведенного анализа видно, что цены на недвижимость очень сильно завышены при сопоставлении их с важнейшими экономическими показателями. Также есть серьезные основания утверждать, что начавшееся падение цен и продаж, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья имеет долгосрочный характер. В подтверждение стратегического разворота цен можно посмотреть еще несколько важных индикаторов.

1. Рост числа потерь прав на выкуп закладной. Когда просрочка по ипотечному кредиту превышает 3 месяца, банк может аннулировать право человека на выкуп дома без какой либо компенсации. В 2005 среднее число потерь прав на выкуп закладной (foreclosure) составляло 0.41% в квартал. В 2006 эта цифра выросла до 0.46% в квартал, а в первом квартале 2007 - до 0.58%, что на четверть выше исторических максимумов с начала прошлого века до 2005 включительно. Чиновники утверждают, что проблема вызвана кризисом субстандартных кредитов в 1кв. 2007, локализована на ненадежных заемщиках и, соответственно, не распространится на весь сектор ипотечного кредитования и недвижимости, а тем более на остальную экономику. Но это враки. И сам кризис возник не в начале 2007, а полугодом раньше, и первокласные заемщики столкнулись с той же проблемой, что и ненадежные, хотя и в меньшем масштабе. При сохранении динамики, в 2007 около 2.5% заемщиков, т.е. более 1.5 млн. семей, лишится своего права на выкуп дома. Все дома, потерянные заемщиками поступают на рынок по бросовой цене, что в нынешних условиях резко подхлестывает общее падение цен.

2. Рост запасов. В 2000-2001 общее количество домов, выставленных в конкретный момент на продажу составляло 1.9-2.2 млн. и в 2002-2004 увеличилось до 2.0-2.5 млн. Но с начала 2005 началась массовая распродажа жилья. К концу 2005 на продажу было выставленно уже 2.8 млн. домов, к концу 2006 - 3.8 млн., а в мае 20007 - больше 4.4 млн., что является абсолютным рекордом за всю историю. Из-за массовой ликвидации активов, а также потери прав на выкуп закладной, к концу 2007 число домов на продажу может достигнуть 6 млн. Понятно, что лавинообразное нарастание предложения может закончиться только грандиозным обвалом цен.

3. Сокращение объемов строительства. Исторический пик строительства был достигнут в 2005 и с тех пор объемы закладок нового жилья начали быстро сокращаться. Если в 2005 число закладок новых домов составило 2068 тыс., то в 2006 эта цифра снизилась до 1801 тыс.. При этом число закладок в течение января-мая в 2005 составило 830.7К, в 2006 - 814.7К, а в 2007 - уже всего 598.5К. Это означает, что в 2007 объемы строительства нового жилья вряд ли превысит 1.3 млн., что на 35% меньше, чем было в 2005. Сопоставляя это явление с рекордными объемами непроданного нового жилья, можно уверенно утверждать, что строители не ждут от рынка жилья ничего хорошего в обозримом будущем.

Выводы

Можно было бы сопоставить процессы на рынке недвижимости с массой других параметров, но в рамках решаемой задачи это лишнее. Все таки мы занимаемся прогнозированием экономического кризиса, а не анализом рынка недвижимости. Тем не менее, если кому-то интересно детальнее разобраться в вопросе, то могу предложить несколько исследований, которые можно использовать в качестве отправной точки. Из них, например, можно узнать, что в последние годы динамика строительства ведет себя аномально по отношению к занятости населения, что произошло резкое рассогласование полувековой кривой потребления или инвестиций с одной стороны и операций с недвижимостью с другой и т.п.

Federal Reserve: Цены на жилье и денежная политика
http://www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/841/ifdp841.pdf
TD Bank Financial Group: Рынок жилья: время расплаты
http://www.td.com/economics/topic/bc0904_us_hsg.pdf
MIT: Корреция или рецессия?
http://web.mit.edu/cre/research/pdf/facpro...n - IAP.pdf

Резюмируя, можно сказать, что по всем показателям обвал на рынке жилья фактически начался в 2006 и ускорился весной 2007, хотя это отказываются признавать и официальные лица, и аналитики, и участники рынка. В течение нескольких следующих лет, жилая недвижимость неизбежно должна подешеветь примерно на 35% +/- 5% в реальном выражении. Сколько это будет в долларах сказать сложно, поскольку еще большой вопрос, что будет происходить с самим долларом и доживет ли он вообще до конца депрессии. И этот обвал, в силу ключевой роли рынка жилья для экономики, внесет самый серьезный вклад в развитие общеэкономического кризиса. Конкретные параметры этого вклада мы исследуем при разборе кризисного сценария.

 

Я решил создать более развернутую тему за замечание спасибо, действительно можно было немного сократить линком, если честно, я подзабыл, что это уже сюда постил.

А по существу то есть что сказать?

 

см. мое сообщение №1, если США удастся провернуть фазу 6, то они в шоколаде, остальные в полном дерьме.

 

я в азартные игры не играю могу давать платные консультации

 

Прогноз наш, можешь спорить.