Все о коммерческой недвижимости.

Вопрос.
Гор.имущество. В аренде уже давно у одного довольно бестолкового арендатора. Находится в ужасном состоянии. Арендатор сдает его нелегально в субаренду, сам занимает 1/4. Срок аренды истекает в 2017 году.
Как занять его помещение? Возможен выкуп.
На сайте тендер.мос.ру инфы (пока) нет.

 

Регион?
Москва. Читать договор аренды в части "субаренды". По всем старым договорам передача в субаренду запрещена. ДГИ разрешения не дает. Есть жутко мутные схемы, но как правило не рабочие. Если договор свежий, там может быть прописано разрешение, но коммерческого смысла особо не имеет, так как ценник у Департамента на грани рыночного.

Никак. Вообще. Даже если нынешний хозяин лошара, он все равно продаст Права Аренды. Продлевать договор он скорее всего не будет, ибо получит рыночную арендную ставку, будет сидеть "на неопределенный срок".
По выкупу (159ФЗ). Данное помещение можно выкупить по данному закону только если купить у владельца его ООО.
Если вдруг случиться ЧУДО, и Департамент отберет это помещение, то где то через год его будут сдавать- продавать. Но ставка будет не особо интересная. Это если кратенько.

PS Тема-отличная и нужная.

 

Все по договорам на 11 мес. Если времяшка на арендной земле, то в договоре не пишется кадастровый номер. Договор на аренду самого объекта без упоминания участка. А помещения так же на 11 мес. Проблем с 99 года не было.
П.с. последнее время ставка аренды задирается в космос. Часто отказ из-за невыгодности. Не знаю что с ней делают победители, иногда я в ах....е от предложения победителя.
Кстати, москаляки часто хватают все по диким ценам. Раньше когда были очные аукционы в РАД постоянно видел как молодые мажорики представляющие интересы богатого москаляки задирали цену покупки так, что возникали сомнения в их дальнейшей судьбе. Я бы за такие покупки в фундамент замуровал.

 

Подпишусь.

 

взял несколько помещений в 2016, в договоре без субаренды
сдать можно только ИП и рыночникам, почти 80% даже не смотрят основания прав на объект
по цене в МО уже не выгодно, почти по рынку отдают, осталась Москва и то не на открытых аукционах

 

конкретизирую вопрос
договор аренды истекает в 2017
в этот момент обязан ли ДГИ объявлять тендер на сдачу помещения в аренду? или при желании прежнего арендатора пролонгировать аренду тендер не объявляется?

заявка на пролонгацию договора существующим арендатором уже подана (по его словам)

 

Нынешний арендатор может либо подавать договор на пролонгацию и в течении 3 месяцев получить новый на 10 лет, либо остаться и ничего не продлевать. Тогда договор будет считаться продленным на "неопределенный срок".
Оба варианта рабочие. Я так просидел 2 года с договором на неопределенный срок, что бы не получить коммерческую ставку. В любом случае тендер не объявляется по истечению срока существующего договора.

 

Другими словами, у существующего арендатора преимущественное право продления аренды даже при наличии другого потенциального арендатора, готового платить больше?

 

Да

 

Сдать его в мос имущество . Чтобы они провели проверку используемого имущества. Установят факт субаренды. Расторгнут договор . Потом повторно выставят на торги приватизации/аренды
Но ждать можно до 2 лет

 

Подписался.

 

Через услуги не вариант ?

 

Если цель выкупить в дальнейшем , то участвовать от ООО и ставить потом будущего арендатора директором. Но схема мутновата. Есть подводные камни

 

Нет. Даже если установят факт суб аренды- выпишут предписание об устранении. Арендатор устранит и все.

 

В договоре написано вплоть до расторжения

 

Ок
А выкупить его есть способ?

 

Проще войти как ООО и продать долю. Тут уже хрен подкопаешься.

 

А к виду деятельности прикапываются? Если сдается под склад и производство , а арендатор сервис организовал?

 

На практике очень редко когда расторгают. Даже через суд. Переплан, суб аренда, неуплата- все через мировое соглашение.

Если только само ООО. Если есть интерес выкупиться по 159 ФЗ.

 

Да какое на хрен ООО. Это собственность города.

 

собственность города в аренде у кого? У ООО. Это ООО имеет право на льготный выкуп. Если есть желание покупать на аукционе- полно помещений. Именно это не факт что появиться в продаже. Может управление казны решит сдавать его в аренду? С чего взяли, что его вообще когда нибудь будут продавать?

 

Теперь понятно. Будем думать.
В принципе есть возможность и скинуть его оттуда, т.к. не со всеми статьями закона он дружит. Но карму себе портить неохота.

 

Ну от того, что Вы его оттуда скинете, помещение ближе к Вам не станет. Ибо если это аренда- то будет новый договор без права выкупа, либо выкуп у города по не очень нормальной ставке.

 

Слон тоже может съесть 300 кг, да кто ж ему даст.
Право на выкуп возникает через несколько лет(можно уточнить) аренды и то если этот объект выставляется на приватизацию. Есть помещения которые КИО не продает, в центре их не мало.

 

3500 старт. На торгах цена как раз под 10т/м и может взлететь. На аук слетаются такие падальщики, что иногда кажется они там баксы печатать собрались.

 

Простите, но Вы немного не в теме.
Все что касается 159ФЗ- в нем и прописано. Ничего само по себе не возникает.
"...Арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества..."
То есть по состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет.
Все остальные сказки венского леса, которые поют риэлторы, про то, что через год можно выкупить- псиная брехня.
Либо договор заключен ДО 30 июня 2011 года либо НЕТ.