Все о коммерческой недвижимости.

7-12 тыр/метр в год. Шмотки.

Вы перечислили 4 арендатора)) всю Москву ими заселить штоле?))))) так в каждом доме можно посадить всех из списка))))

 

пора брать евробонды))

 

Платят вовремя. Только начали площадь прилавков уменьшать при той же площади помещения

 

имеется ввиду тенденция у них нехорошая, но пока платят?

 

Ну потенциальных арендаторов полно.
https://shopandmall.ru/retail?page=1&col=70
А шмотки никогда особо в районы и не садились. Да и мало кто под них работал.
По ситуации- сейчас основной игрок на рынке аренды- сети. С ИП потихоньку перестают работать. Сейчас еще пару центров рубанут ковшами и наступит вообще благодать )

 

кто перестает работать с ИП? почему? причем тут центры?

 

Общались с ними тут, в Питере. Они наотрез отказались оставить в договоре индексацию в одностороннем порядке арендодателем. Пришлось разбежаться. В Москве они так же себя ведут?

 

Смотря с какой стороны смотреть. Доходность может уменьшиться в силу подорожания недвижимости. Весь вопрос в том, по чем в нее вошел.

 

Как прописывается оплата коммунальных платежей? Что туда обычно входит- полностью оплата от управляющей компании или например электроэнергия только ?
Нежилое в жилой многоэтажке в моём случае

 

У меня регион не Москва, да и опыта с ними нет

 

Как переменная часть арендной платы. Что то по счетчикам, что то согласно занимаемому метражу.
Цитата из договора:
"..3.1.1. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения и водоотведения) а также электросетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений..."

Арендодатели. Я стараюсь не сдавать помещение ИП-шникам. Проще сдать сетевику, даже иногда дешевле чем затевать мудянку в ИП-шником. Схожего мнения придерживаются многие мои знакомые.
ИП-шник не надежен, его бизнес мал, итд итп.

Странно.
У них в типовом договоре всегда стоит индексация.
" Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики _____________ области, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.."
Это видимо региональщик своевольничает.

 

понятно. я изначально это прочитал как будто у ИП не хотят снимать.. удивился немного. сетевым сдавать интереснее, конечно. просто у многих сетевых требования такие, что 50 метров не сдашь

 

Ассортимент сузился, чтобы не размазывать по полкам, отодвигают стеллажи от стен. Платят по факту, без аванса. Договор месяца 3-4 согласовывали. Причем это были какие-то заморочки по оплате коммуналки от их юристов, потом уже в процессе работы главбухи согласовали изначально предлагаемый мной вариант

 

Вчитайтесь в формулировку, у вас индексация ВОЗМОЖНА, а не обязательна в ОДНОСТОРОННЕМ порядке.
Как выразился Storm, это и есть обоюдка. С таким договором можно никогда не проиндексироваться. Отправляете письмо с "предложением", а вам в ответ - мы не согласны. Все.
Фраза в договоре должна звучать: "Стороны согласились, что размер постоянной части арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем бесспорном уведомительном порядке.."
Хотя, как опять же Storm подметил, и это не означает, что Вы этим правом воспользуетесь..

 

пока курс падает можно не печалиться особо по поводу отказа в индексации

 

Не вполне понимаю Вас, можете пояснить?

 

Мне кажется, все таки самая удачная идея - процент с оборота фуд-ритейл точки. Таким образом арендодатель становится реальным соучастником в доходной части, и уж тем более застрахован от инфляции. Сегодня 4% инфляция (допустим), а завтра (через год, через три) она 20%, а арендодатель курит со своими 5-7 по году.
А если с арендатора не..уй взять, то что там в договоре не пропиши..

 

Ага, арендатор бухает, выводит деньги и торгует просрочкой, а платит за это арендодатель, недополучая доход )

 

Публичным компаниями не выгодно занижать свои показатели по выручки в целом и в частности по конкретной точке.

 

это если компания публичная
если региональный директор правильно управляет регионом и/или эта точка имеет приоритет
если местный управляющий вменяем и работоспособен
если выделен рекламный бюджет
нет конфликтов с головной компанией и т.д.
= миллион других вариантов, на которые арендодатель не в силах повлиять

 

Веду разговор только о публичной компании.
Если ее оборот белый и прозрачный, можно найти способы принудить ее платить оговоренный процент с оборота.
По крайней мере, выбирая помещение можно и нужно учитывать перспективы арендатора в ней.
А вообще, в целом, с 2014 года проявляется скотское и рабовладельческое отношение от арендаторов к арендодателям, не замечали?

 

Принудить платить процент можно, а вот повлиять на оборот нет, в том числе в ситуации когда арендатор снижает его намеренно или от отсутствия профессионализма на местах.

Отношения с арендаторами действительно поменялись, те кто платит старается нагнуть, кому платить нечем - кинуть.

 

Я о том и начинал, что если компания публичная, то она сама заинтересована свой оборот максимизировать, поэтому процент с оборота х5, магнит, дикси выгоднее фикс индексации.

 

При чем в мск регионе такой процент доходит иногда до 8.