Все о коммерческой недвижимости.

Агенства что хотели?

 

Не всегда

 

"... У нас есть заказчик- ищем для него..." текст повторялся один и тот же постоянно.

Да по мне некое разделение рисков лучше.
Именно в данном помещении якорь- Ярче. У них долгосрок и СМР на 4 мульта. А 2 других арендатора на 11 месячных. И одни и вторые нормально врубились в ремонт.

 

После слов о заказчике дальше что хотели?

 

презентацию объекта на почту.

 

А разве фоток мало в объявлении?
С описанием арендаторов и МАП?

 

Я даже не стал уточнять.
+ были вопросы с кем УЖЕ подписан договор аренды, с кем на стадии подписания.
Причем было пару повторных звонков, после того как объект сняли с продажи, но опять же без всякой конкретики.

 

Вангую, что далее с каждой неделей количество звонков даже от риелторов сокращалось бы в разы.
Они же подписаны на новые объявления, вот и обзванивают на дурака...
Честно говоря, не знаю кому нужны объекты за 90 МАП, хоть и в Москве.

 

А сколько мап сейчас актуально на твой взгляд?

 

Я выше 78 не рассматриваю.
6.5 лет окупаемости довольно много предложений в открытом рынке.
Мос.обл.

 

А за сколько нужны? За 50? Поделитесь.

Можно пару объектов. С удовольствием бы обратил внимание.

 

вы наверное очень дорогие обьекты рассматриваете
чем выше сумма, тем меньше окупаемость

 

Нет. Совсем нет.
Посмотрите на рынок глазами покупателя. Найдете много вариантов интересных. Много стремных. Но 1 из 10 вызовет интерес.

 

И этот 1 из 10 будет фейк

 

глаза покупателя здесь - автор темы
уже почти год пытается нарыть что-то приличное за 90 мап

 

78 МАП может быть только у стремного варианта в глуши, куда за откап посадили арендатора на высокую аренду, но надо понимать что если этот арендатор съедет то больше туда никто не заедет и продать его можно будет по цене в трое меньше. По факту, такая покупка, это покупка не недвижимости, а покупка договора аренды.

 

Нет такого. Или часть торгового центра -2 ой или третий этаж без своего входа и с перспективой приличной коммуналки, или магазинчики бывшие ПОшные в глуши, или в спальниках новостройки неликвиды на задворках, или подвалы. Покажите за эту цену первый этаж центральной части областного города на проходной и проездной дороге. Такого даже продавать никто не будет.

 

По моему в этой теме проскакивал такой вариант. Но по схеме описанной выше:

И стоило это хозяйство около 30 миллионов.
Затащили, откатили пару МАП и год сидит арендатор. За этот год люди скидывают объект за 70-80 МАП.

 

Я про Фому, мне про Ерёму...
Про 1этаж в центре областного города я вроде ничего не писал.

Мос.обл., сидит 5ка, 78 МАП с торгом.

 

тут вроде похожие предложение перетирали.. есть риск, что 5ка съедет? кто потом?

 

А за 82 МАП нет риска соскока арендатора?

 

дело не в МАП.. МАП - это следствие. причина - место. скорее всего это дисконт за риск побега арендатора, которого потом поискать.
чем меньше рисков, ты выше цена.

 

Риск есть при нормальном помещении только в том что прийдется 1 месяц арендатора поискать. А в этих вариантах по 78 МАП в глуши есть риск искать арендатора 3 года и по итогу сдать втрое дешевле.

 

Камрады, вот вам реальный пример аренды от моего знакомого. Я не понимаю, как это может быть.
Химки (Сходня) ЖК Горный. ЖК построен, сдан. Панорама Яндекса устаревшая, но сплошные промзоны вокруг никуда не делись.

Карта Яндекс
https://yandex.ru/maps/10758/himki/?source=morda&text=химки ЖК Горный&mode=search&sll=37.302012,55.956378&ll=37.316924,55.958109&z=16&sspn=0.048151,0.016059&ol=biz&oid=1792431090&l=stv,sta

Помещение 100м2, 1 этаж, свободная планировка.
Сдано по ставке 1150 руб м2\мес.
Арендаторы сделали ремонт (!!!), хоть и простенький.
Кто эти люди, вложившиеся в ремонт и снявшие помещение по такой ставке?

Что касается рентабельности, то вот это помещение покупалось по 65К м2. Если бы меня спросили до покупки этого помещения, я бы сказал, что дороже 800 его не сдашь, а то и на 700 уйдёт. Причём с ремонтом владельца помещения. А тут... Чувствую себя марсианином.

 

Во-первых , покупалось по 65К оно на стадии строительства, соответственно был риск, вы его купили и получили премию за риск. Сегодня это помещение по 65К за метр не купить, а сравнивать надо именно текущие цены на аренду и стоимость объекта.
Второе - никто не отменял глупых арендаторов, но надо понимать, после того как съедут эти, следующие не заедут по этой же ставке в текущих рыночных условиях

 

Глупых арендаторов действительно полно. С финансовой грамотностью у нас большие проблемы.
Тем больше мне нравится ненавистная 5ка. По крайней мере, они не участвуют в мухлеже "фейковый арендатор" и находятся в рынке с ещё 4-5 конкурентами. Потерять их не так уж и страшно.

 

Чем плохи областные райцентры? Там как правило одно единственное место для размещения стрит-фуда

 

Смешно. Пятак НОМЕР ОДИН по заезду на объект за откаты. Например магнит никогда не предлагал таких схематозов.
И по поводу помещения.

Риск с областью только один.
Стоит ли именно этот регион в развитии у конкурентов.
По Москве как раз с развитием все понятно.
А собирается ли развиваться магнит-авоська-монетка-верный в поселке "Синее вымя" -никто не знает. Просто не будет маневра. Не получиться в крайнем случае поделить под "экомаркет", поделить под 2-3 мелких сетевика типа Отдохни-мяснов-столичка. Вот поэтому и 78.