Все о коммерческой недвижимости.

Один год из 5 это хреновый показатель)

 

залётного сразу видно )))

 

Я просто молодой))))

 

Опасное заблуждение.
Ждёте кратного курса евро?

 

Да, только вы не тот год имеете ввиду.
Хуже был только 2014, когда евро удвоился.
С 2009 по КрымНаш стабильно сползал.

 

что вы ищете 3-4-5-10 процентов ?
лучше 0 иметь и просто не потерять

 

Пока будет возможность и рыбку съесть и кости сдать будем юзать российскую коммерческую недвижку )

 

% от ТО в арендных отношениях с продуктовым ритейлом отчасти нивелирует курсовые риски. Условно рубль улетает вниз - цены наверстывают курсовую разницу - ТО растет - аренда вместе с ним тоже.
Только не надо тут про инфляцию 4%))

 

Мне предлагали крайний раз и пятёрка и магнит % от ТО. Я посчитал что не интересно зависить от того как они наторгуют. В договоре прописали что если инфляция более 15% то пересмотр ставок

 

Как администрируете % от оборота, особенно если
- арендатор не один
- находится в другом городе
- помимо прочего занимается оптовой продажей по безналу с использованием арендованных площадей
- является одним из звеньев сети, доступ к внутренней финансовой документации которой у вас отсутствует.

Интерес не праздный, периодически отклоняю подобные предложения из-за очевидных для меня минусов администрирования.

 

Вроде сейчас делают договоры типа % от оборота, но не менее ххх рублей/месяц

 

Пересмотр ставок, надо полагать, по соглашению сторон? Как они любят индексацию прописывать.
По мне так гораздо интереснее участвовать в бизнесе успешного арендатора, тем более если ты с умом выбирал под него перспективное помещение, тем более если есть вилка с минимальной фиксой.

 

Исхожу из того что:
- публичной компании, коими являются х5 и магнит, не выгодно занижать свои показатели по выручке, скорее наоборот
- в другом городе не имею помещений, поскольку не могу их эффективно администрировать
- стараюсь вести дружеские отношения с управляющими точками на местах
- кроме официальной статы имею понимание по размеру среднего чека и могу контролировать их среднее кол-во за день по одной кассе, что дает понимание верную инфу предоставляют или нет

 

Пересмотр по соглашению сторон = отсутствие возможности пересмотра ставок )

Насколько помню ГК дает арендодателю право изменять ставку в одностороннем порядке, если в договоре не прописано иное.
Всегда оставляю в договоре версию предложенную законодателем )
У арендатора есть право принять новые условия или освободить помещение.

 

Геморрой, как я и думал )

 

Плюсану))

 

Без труда не выловишь и рыбку из пруда)

 

Я не спец по недвиге, а потребитель, поэтому не претендую на правильные мысли.

1.По поводу еды да согласен, но и много кто до сих пор в сбере стоит у терминала и платит за квартиру. Мы еще не доросли до доставки продуктов, но уверен, что рынок имеет потенциал. Время на поездку в гипер можно сократить кратно, лично мне это важно, я люблю хорошие и качественные продукты, а они мне часто не по пути, а когда я живу в городе, я лучше дома это время проведу.

2. Есть аптека ру, они обошли закон, но да это крупнейший дистр, но варианты есть. я вот с радостью сделаю аналог и сам найду аптеки под выдачу, если получится договорится с каким-то дистром на нормальные условия отгрузки.

3. Общепит сейчас сидит в тц, уверен что за последние 10 лет общепит сильно съехал с псн. Да и катаясь по центру СПб вижу что на местах ранее бухаемых в студенчестве сейчас диски и т.п.

4. Просто мысли, вижу как загибается розница и мелкие производители. Я, отгружал только совсем проверенным в отсрочку и то у меня такой долг скопился, что пипец.

 

1.Еда будет 50/50% , свежие продукты такие как овощи, фрукты ,мясо,рыба ... люди скорее всего будут покупать офлайн т.к. качество и свежесть тут должно быть идеальным , а сегодня получается ,что придя в магазин не всегда можно выбрать ,то что необходимо, а продукты типа муки ,гречки и т.д. можно спокойно покупать он-лайн. Поэтому с арендаторами проблем не будет .

2.Аналог с такими ценами как на Аптека ру Вам вряд ли получиться сделать - т.к. это Катрен . Закон ,о дистанционной торговле скорее всего примут в ближайшее время , но все равно понадобиться фарм. лицензия , которая жестко привязывается к адресу на который она выдается + куча норм , т.е. офлайн аптеки как арендаторы никуда не денутся т.к. логистика будет идти именно через них .

3.Общепит в ТЦ имеет много минусов для арендатора , дикие арендные ставки и условия, время работы ограничено, трафик только по выходным. Думаю ПСН в не ТЦ предпочтительнее для рестораторов .

4. Согласен , загибается розница ,но не вся , у продуктовиков сетевых все хорошо, хотя вот и Мосхозторг по всей Москве магазины на открывал на первых линиях от 250 кв. и тоже чувствуют себя хорошо.

 

По соглашению сторон раз в год. А если инфляция за год 15% то в одностороннем порядке

 

вот и ответ на вопрос

«Карнавал» приходит к покупателю Далее: https://news.rambler.ru/business/37523815/

 

У вас так много свободного времени, чтобы думать (даже) о том как идёт торговля у арендатора?

 

Добрый день всем. подскажите мне, какая сейчас годовая ставка налога на владение ком.недвиги в москве, собственность физика. как считается,из чего складывается?
формат скажем 100м,цена по рынку 30мио.
пытался сам найти все в сети,но четкого ответа для себя не нашел.

 

Я бы ориентировался на от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, а дальше нужно смотреть конкретное помещение, включено или не включено оно в перечень, в который рано или поздно попадут все )

https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/nnifz/

 

это я читал. мне нужен ответ практика, а не теоретика.

 

в центре мск полно помещений,которые по кадастру скажем стоят 40-60мио,но при этом цена их аренды 200кр в месяц, и если взять ставку 1.5% при кадастре 50мио то налог будет 1мио в год! а доход с этого помещения 2.2 мио грязными в год.

 

А практиков нет, потому что по новым ставкам никто еще не платил, как я понимаю )

 

Если помещение не включено в перечень то:
- ставка скорее всего 0,5%
- у ИП на усн/патенте действует льгота, согласно которой он освобожден от уплаты налога

После включения в перечень появятся обязательства по уплате налога, ставка вырастет, доходность от сдачи в аренду резко упадет.
Для тех, кто не внимательно следит за судьбой своих помещений это будет неприятным сюрпризом. И это произойдет постфактум (при получении налога за прошлый год).
Т.е. придется оплатить налог минимум за два года (предыдущий и текущий), прежде чем собственник избавится от объекта.

Об этом пишу уже давно...)

 

перед покупкой договор аренды с магнитом внимательно прочитайте, будете *приятно* удивлены.