Все о коммерческой недвижимости.

Думаю, вполне реально создать.
Думаю вполне реально набрать денег и даже что то купить.
Только доходность будет неинтересная.
Фонд должен будет платить совсем другие налоги чем ИП.
В целом, нужно считать.

 

По 120 р. За кв.м. за коммуналку вроде недорого.

 

Вообще 200 р за метр коммуналки это норм, так что дёшево у вас

 

Безлимитное электричество и вода?
Ставить майнинг и продавать бутылированную воду.

 

Вы только что придумали ЗПИФ Недвижимости.

 

По вашей ссылке не банк, а управляющая компания.
Ну а качество управления: можете лучше создавайте свою, люди потянутся, если результат будет.

 

Никак.
Это в принципе не предусмотрено.
Ты же совладелец.
Только продажей доли кому-то другому.

 

Есть уже это, знакомый даже вписался, а когда возникла нужда в деньгах, оказалось, что выйти из него не так то просто - покупатель на его долю пока не находится.
Что бы было интересно для потребителя - нужно обеспечивать байбэк доли.
Но а в целом, и так гемора выше крыши с тем что есть, а если еще фонд запускать или ЗПИФ... Как говорится, а кто работать то будет?

 

Доходность в рублях в недвижке 10 годовых насколько я понимаю считается неплохой. Это если речь идёт об аренде. Вычесть вознаграждение управлющего и администрирование фонда и станет совсем неинтересно с учетом том, что в ОФЗ можно найти безрисковые, абсолютно ликвидные и безналоговые 9.

 

Парирую, с конкретными цифрами:
В Академе сдаю не одну однешку, а несколько, цена у всех 14500-15000+комуналка. За такую цену снимают квартиры в стандартном ремонте + икеевская кухня, диван, стиралка и т.п. по мелочи. Налог на каждую примерно 2500руб, о какой совокупности идет речь? Вы про ИП? Квартира стоит 2.460.000, если вы про 2016, при цене аренды даже 14500руб/месяц получается выше 6 %.
Я не теоретик если что...

 

Aktivo.ru этим занимается как раз.

 

Соглашусь с тем что управлять одним объектом проще. Но есть куча "Но":
1) коммерция априори менее ликвидна
2) откусить часть от пула 10ти квартир можно, от 30млн-го объекта - только продав его
3) в случае простоя комуналка, иногда адовая у коммерции ляжет сразу тяжким грузом, жилая меньше + точно легче рассрочить задолженность
4) риск простоя у коммерции выше гораздо в случае кризисных событий
5) риск залететь с помещением значительно выше. Простой пример из Екатеринбурга: закрыли на ремонт одну из центральных улиц и большинство арендаторов съехало через пару убыточных месяцев.
6) риск отъема одного нежилого помещения значительно выше, чем 10-15 квартир.

Для себя понимаю, что оптимум - это разумное сочетание нежилья и жилья.

 

Так у однушек и доходность в 2 раза меньше.

 

Почитав тут некоторых рантье, хочется сразу верить в рост экономики РФ.. Считайте тщательней что ли..

 

да у жилья в принципе она в 2 раза меньше

 

в хайперы и майнинг люди несут же по моему сделать ПИФ на недвижимости предпринимались неоднократно. вот сейчас АИЖК этим будет скорее всего заниматься, думаю как запустят свою программу на обороты сразу и выйдут на ИПО че бы и нет

 

вот уж не соглашусь в целом подход понятен. правда оперировать 10 квартирами это уже полноценный бизнес, а не пассивный доход, поэтому и прикидывать надо такие же объемы.

 

Это геморрой локальный , а не бизнес..

 

ОК.
1. открываем https://www.akademicheskiy.org/kvartiry/ самая дешевая однушка 2730 т.р.
2. снять квартиру можно за 13,5 т.р. https://arenda.e1.ru/view/59724121/ . В квартире есть холодильник, плита, кухонный гарнитур, стиральная машина, два дивана. это по деньгам плюс 60-100 т.р.
Смотрел здесь https://arenda.e1.ru/maps/snyat/rooms-odnokomnatnaya/srok-dlitelniy/?form=11122
3. Налог на физика в Екатеринбурге считает так: суммируется инветаризационная стоимость всех объектов недвижимости и умножается на ставку. 2500 р. - это суммарная стоимость в 500 т.р. Конкретно по этому объекту инвентаризационная цена мне неизвестна, кадастровая 722356,86. Чтобы точно сказать сколько ему приходит налог нужно подождать пару лет когда наш город перейдет на налоги кадастра (похоже, что с 2020 года). Быстрее бы это произошло, мне накладно платить по совокупности, а раздельно по каждому объекту будет в разы дешевле

 

Им только долгосрочный нужен, они ж разрешение получают

 

У меня сидят. Договор на 7 лет. Меньше не хотят. Им лицензию на этот адрес оформлять. Она недешевая

 

Я оперирую данными за 2016 год, чтобы посчитать корректно.
1. https://www.akademicheskiy.org/, однешки официально от застройщика 2,6млн, в 2016ом были 2.46млн. Согласен, что однешка однешке рознь и ценник разнится, но 2.46млн - это верхние этажи Мехренцева 46 с видом на Европейский.
2. Возможно, не спорю, я обозначил за сколько я сдаю.
3. Налог на физика в Ебурге считается по ИНВЕНТАРИЗАЦИОННОЙ стоимости до 2019 года, после будет считаться по кадастровой. Жду с содроганием кода по КС считаться будет, ибо есть нежилье с неадекватной оценкой по КС, а у судов установка с начала 2016 года снижать по суду КС не более чем на треть. Можно конечно через комиссию если обосновано, но оценка объекта в 17млн, при рыночной стоимости 1млн - это ахтунг полный.

 

У меня сидят. Аптека Диалог. 11 месячный их устроил. Вроде все в порядке.

 

Фиг знает.
Может не торгуют рецептуркой.

 

Аптеки, торгующие БАДами и прочей шнягой, не нуждаются в лицензии.
Диалог - как раз из этих парафармацевтиков.