Все о коммерческой недвижимости.

Ну он на сервитут подаст на тебя в суд и будешь пускать за 200 р в месяц

 

Не соглашусь, хоть и не юрист )
В договоре наверняка нет отдельного положения о пользовании землей.
Можно определить список автомобилей арендатора, которые будут подъезжать бесплатно, остальным (особенно посетителям) вкрячить немалый ценник, мотивируя ограниченностью парковочных мощностей...)
В конце концов задача не здравый смысл, а добровольный выезд арендатора без нарушения закона.

 

Сейчас вышел на этот вопрос в суде с УК в КП. Пускают меня и членов семьи.
Чтобы пустить гостей нужен сервитут.

 

Не платишь? )

 

За дом без учёта света,газа объявили 16000-35000 в зависимости от площади,вместо прописанных в договоре 8500. Половина жителей возмутились . И вот мы в суде
Первые уже выиграли . Суд обязал платить 1200 за воду,каналью и 200 р за проезд владельца и членов семьи.

 

Ну это отдельная тема, к топику не относящаяся.
Мы прогнали УК, сделали некоммерческое партнерство из жильцов, наняли управляющего, платежи удалось снизить, но все равно мутная вода и приписки.
В итоге половина жильцов переругались, я смотрю философски.
За таун в среднем 17-18 тыс руб + газ и электричество напрямую в сети.

 

Как вам старая УК отдала сети?
Наша вот не отдаёт , в собственность их оформила, так же как и дороги внутри посёлка
А цена зависит от количества домов. У нас 100

 

Про сети отдельный непростой разговор, в котором я так до конца и не разобрался, честно говоря.
Домов столько же.

 

заказать экспертизу арендных ставок и пойти в суд за понуждением к изменению цены

+ проверить согласование вывесок и изменений фасада типа кондеев
146%, что этого не было

 

Уважаемые форумчане ( ) подскажите как минимизировать риски и на что обратить внимание в договоре аренды?

Есть ком помещение, без ремонта, 1-й этаж жилого дома.
Все помещения застройщик продает, пока нет покупателя, сдает в аренду по договору без срока действия.
Арендные каникулы на время ремонта -2 мес.
Ставка 1000р/м2/мес +ЖКУ
Красногорский р-н.

 

Вы хотите делать капитальный ремонт в арендованном помещении? Это большой риск.
Как только появится ремонт, у застройщика может появиться и покупатель.

Ну и основной вопрос, стоит ли это место 1000 руб в мес.
Вот пример, сдавали помещение в Красногорске:
https://krasnogorsk.cian.ru/rent/commercial/158965408/
это ставка 600 руб в мес за м2 в помещении со свежим косметическим ремонтом.
С этими условиями помещение висело в предложениях три месяца.

 

Да, рассматриваю вариант делать ремонт под себя.
Помещения только в бетоне.
Стоят пустые. Цена не падает.
Или бери или нет. Торгуются только каникулами на время ремонта(от 1 до 3 месяцев)
На продажу 1м2 от 130.000р

Интересен именно этот ЖК.
Пойма и сам Красногорск -совсем другое дело.

Вопрос именно в минимизации рисков...тк договор безсрочный...и цель застроя продать ком помещения.

 

Договор выложите, посмотрим. Арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор? Или будет регистрировать договор аренды и продавать с обременением? На край пропишите, что в случае расторжения по инициативе арендодателя, он платит Вам неустойку, равную сумме ремонта плюс какие-то проценты.

 

М-мм, я не знаю какой именно ЖК вы имеете ввиду, но вообще-то Пойма имеет лучший рейтинг (но не то место из объявления CIAN). Там близко МКАД и метро в шаговой доступности.
Параметры помещения какие? Какая планировка, класс ЖК, куда входы, есть ли витрины, высота потолков?
Что вокруг ЖК? Не будет ли вокруг идти ещё стройка N корпусов? У меня так с помещением получилось, две стройки рядом = минус год аренды.
Хорошие помещения не висят в продаже, они даже до объявлений часто не доходят, или продаются на аукционе.
130К - имхо это дороговато для Красногорска, но конечно надо смотреть конкретное место.

По договору. Во-первых, нужно проверить наличие и правильность документов на собственность у арендодателя.
Во-вторых, надо подробное письменное арендодателя согласие на весь перечень работ, которые вы хотите сделать. Формулировку надо уточнять у юристов, там есть какой-то замут в существенной разнице между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями.
В-третьих, нужна ваша оценка сметы по всем работам и материалам, и согласие арендодателя компенсировать эту сумму в случае разрыва аренды по его желанию. Оцените также возможные палки в колёса, например несогласие арендодателя с переделкой входных групп, навесом кондиционеров, размещением вывески и тп. Срок договора выбирайте сами. От года нужна госрегистрация договора.
Имейте ввиду, что в случае судебных прений, суды часто режут сумму неотделимых улучшений, несмотря на все честные чеки и накладные затрат. Иногда в два раза.

 

Спасибо за подробный ответ! !!

Аренда от Застройщика.
Вход на улицу на соседний дом.
Пока рассматриваю 2 помещения: одно просматривается с проезжей части, второе выходит на "центральную улицу" ЖК.
В данный момент живут 6 домов, еще 2 начнут заселять перед НГ. В каждом доме около 500 квартир.
Витрина не нужна, это не магазин.
Вывеска и кондеи -строгое размещение в определенные места.
Фото одного из помещений и его планировку приложил.

 

С анклавными ЖК часто непонятно. Я был в подобном ЖК в Щербинке (а это новая Москва) . Хорошие дома, но вокруг нет ничего, ни инфраструктуры, ни других домов. Уже год как я смотрю часть помещений пустует, есть не проданные. Остальные тоже под вопросом, например там открылось пять магазинов разливного пива Есть несколько трафикгенераторов типа Пятерочки, но остальным кисло.
Дома в ЖК заселялись в 2014-15. Кондеев на фасадах мало ( это один из способов экспресс оценки покупательской способности населения).
С другой стороны, моя знакомая сдала своё помещение в другом подобном ЖК, без ремонта, по ставке раза в два выше, чем я ожидал там.
Поэтому приложите усилия для оценки того, точно ли это место даст вам клиентов, и есть ли конкуренты вокруг.
А ещё застройщики иногда делают такой финт ушами: продают все нежилые помещения, а через год строят ТЦ, который убивает бизнес половины уже проданных помещений, или опускает ставку аренды в два раза.

Планировка не кабинетная, уже хорошо. Хороша она или плоха - вам судить, с учётом профиля вашего бизнеса.
Высота потолков 4,7 м? Если так, то тоже учитывайте в стоимости ремонта. Это площадь стен больше в полтора раза, чем у высоты 3 метра. Плюс коэффициент высотного монтажа на работы.

Начнут заселять = плюс 1-2 года до нормальной жизни людей. Пока ремонты сделают, пока переедут, пока дороги приведут в порядок.

 

Уже живут полностью 3 дома, еще 2 дома на 60..70%
ДетСад и школа - битком, мест нету.
население платежеспособное...школа и сад - платные.

Бизнес уникален для данного ЖК, подобное есть но в 20 мин езды на авто, а не в пешей доступности...
Высота потолка 4,5м
Тк квартиры все с ремонтом то основная масса заезжает сразу и лишь часть делает/ переделывает под себя.
С дорогами все в порядке...
Крупный ТЦ есть в шаговой доступности, но там нет моего направления, так что он мне не конкурент
Так же через дорогу строится еще один ЖК, первый дом уже прошел ГК и начинают заселять...еще два на подходе...те пешком от другого ЖК до нас 10 мин, что вполне реально...

p.s.
поличил договор аренды..предварительный...позже выложу.

еще раз - спасибо

 

что за такое хитрое дело с которого можно жить с 2х домов ?

 

Понятие жить -у каждого индивидуально
Да и не 2 дома, а почти 6.
И еще 2 в заселят перед НГ

 

На ближайшие несколько лет пока идут ремонты можно открывать какой-нибудь недорогой ларек-марек для гастарбайтеров + несколько платных стиральных машин )

 

В первой очереди есть кафейня..44м2...аренда 200.000р/мес в ремонт и обстановку вложили более 2.5 млн...работают...все ок...

Стиралки и ларьки не всем нужны

 

А опыт уже имеется того бизнеса, который хотите открыть?
Как по мне - маловато всё же людей.
Их соседних ЖК не особо ходят, что-то уникальное и нужное должно быть.
Но смотрите сами, желаю вам удачи.

За сумму аренды ТС гастарбайтеры смогут покупать по четыре новые стиралки в месяц. Или шесть б/у .

 

В 200 тыс Аренды на 44 метрах не верю. Это не Арбат . Да и если бы это была выручка в месяц то тоже было бы отлично

 

Тоже не верится в такую аренду.
Разве что это где-нибудь возле входа в какой-нибудь АШАН.
Да и "работают" совсем не равно "всё ок".
В моём спальном районе все кофейни сменились года через три на другие заведения.
Так же как и магазины пива, как и цветы, как и многие другие.

 

Мечта гены сделать платную постирочную)

 

Не постирочную, а отмывочную, можно занедорого )

 

Официальная инфляция сейчас низкая, я бы на ставку рефинансирования ориентировался, хотя и она снижается, но там политики меньше )