1. Присоединяйся! Электронный журнал "BMW Club Magazine" в Telegram
    Скрыть объявление
  2. BMWClub Страхование
    Лучшие условия при покупке полиса для участников клуба!
    Скрыть объявление

Все о коммерческой недвижимости.

Тема в разделе "Бизнес", создана пользователем Storm(с), 17 янв 2017.

  1. maxlll

    maxlll Новичок

    В клубе с:
    20 ноя 2018
    Сообщения:
    13
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Давно читаю данную ветку форума. Много полезной и нужной информации здесь. Спасибо постоянным участникам - профи в коммерческой недвижимости. Посоветуйте, есть желание прикупить ком. недвижимость на пенсию, рассматриваю Москва - Московская область, бюджет 60 млн., встал вопрос купить одну площадь или разбить на 2-3 объекта? Посмотрел на авито и циан предложения - цены завышены (может они падают при интересе на 15-25%)) и висят по несколько лет, подскажите, где еще можно мониторить предложения?

    P.S. (мысли в слух правильно - не правильно)
    - Для себя рассматриваю : первая линия, от 100м2, с арендатором, окупаемость - 100 аренд
    - Есть надежда (всвязи с ухудшением экономической ситуации в стране), что в следующем году цена на ком. недвижимость упадет и продавцы будут более сговорчивыми.
     
    #4171 maxlll, 19 дек 2018
    Последнее редактирование: 19 дек 2018
  2. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Привет Макс

    - Авито/циан/базы локальных агентств
    Если есть время, можно мониторить торги по банкротствам и приватизациям на torgi.gov.ru

    - Падают по цене те кому надо продать. Таких все меньше.
    Сегодня депозит в сбере 7%, минус рублевая инфляция 4% по году. Минус налог на прибыль НДФЛ 13% Реальная доходность меньше 3% получается.
    Твои искомые 100 аренд, это 12% годовых. Инфляция гасится безусловной индексацией ставки в нормальном договоре. Минус налог 7,4% по УСН на прибыль. В Москве выгоднее брать патент. На выходе чистыми будет порядка 9-10%.
    В России все меньше буратин - не умеющих считать деньги. Зачем продавать обьект с доходностью в 2-3 раза выше чем от депо в надежном банке. Что потом с этими деньгами делать ? Под хороший денежный поток и обьект можно взять кредит под 11%, если срочно нужны деньги.

    Все эти расчеты актуальны только для ликвидного помещения. Ликвидное - значит не пустующее при смене арендатора, востребованное по аренде и при продаже.
    Вот в этом и основной затык. Ликвидное помещение за 100 аренд, найти крайне трудно. Если есть время, готовься к долгому поиску и надейся на удачу.
    Никакое агентство и никакой агент (даже лучший друг) - не сделает эту работу за тебя.

    Раньше можно было рискнуть и взять что то приличное на этапе котлована в новом ЖК в развивающемся районе. Теперь застройщики не продают ничего интересного. Либо оставляют для себя, либо после ввода - сажают сеть и продают за 120-150 аренд уже с арендатором.
     
    Denn_, Renat116, Anubiss и 6 другим нравится это.
  3. xza

    xza Абориген

    В клубе с:
    10 окт 2010
    Сообщения:
    3,618
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    с депозитов 7% уже ндфл?
    и где по усн 7.4%?
     
  4. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    В клубе с:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    54,311
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    как можно продать за 120-150 аренд
    если даже топ-сетевики на договорах 5-летних в основном
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  5. Stepa M.O.

    Stepa M.O. Старики-разбойники
     

    В клубе с:
    20 апр 2006
    Сообщения:
    74,086
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    :thumbup:
    Хороший пост, развернуто...)
    Правда тоже не понял подчеркнутое...)
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  6. Molot.O.K.

    Molot.O.K. Осторожно! Работает снайпер

    В клубе с:
    14 янв 2004
    Сообщения:
    51,571
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Так если ситуация существенно ухудшишься то и штучный арендодатель тоже может стать сговорчивее. Не думали над таким сценарием?
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  7. Юбиляр

    Юбиляр Живу я здесь

    В клубе с:
    8 июл 2012
    Сообщения:
    11,322
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Корея Северная
    Много дурных денег у людей которые не знают куда вложить .
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
    Denn_, Renat116, Anubiss и ещё 1-му нравится это.
  8. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Опечатка
    6,4 это 6% плюс плюс социалка/пенсия.

    С ндфл ошибся

    Согласно ст. 214.2 Налогового кодекса Российской Федерации, под налогообложение процентных доходов попадают доходы:
    — по рублевым вкладам, если процентная ставка по вкладу превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на 5 процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты;
     
  9. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Если ситуация сильно ухудшится, то и депозитов никаких не будет.
    Других вариантов пассивных инвестиций все равно нет.
    Облигации только. Но как по мне бетон все таки надежнее.
    В случае чего открою платное бомбоубежище или командный пункт..
     
  10. Tenhauser

    Tenhauser zenbound

    В клубе с:
    29 окт 2005
    Сообщения:
    6,097
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    есть комм объект с долгосрочным дог аренды на 40 лет
    платеж в районе 200к

    какая справедливая цена для такого объекта?
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  11. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    В РФ? 40 лет?
    Что про индексацию ставки написано?
    Расторжение только по суду видимо.


    Если безусловная индексация на величину инфляции - то почему бы и нет.
    За 23-25млн наверно уйдёт помещение, если в спб/мск.
     
  12. Tenhauser

    Tenhauser zenbound

    В клубе с:
    29 окт 2005
    Сообщения:
    6,097
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    да, там достаточно жесткий договор, не просто аренда, а еще и управление объектом aka управляющая компания
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  13. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Сложно сказать. Может быть много подводных камней. В первую очередь надо смотреть на ликвидность объекта. Если есть понимание кого туда посадить и по какой ставке - то можно покупать.

    Многих может отпугивать кабальный договор, но ведь все можно отсудить...:rolleyes:
     
  14. Бес

    Бес Живу я здесь

    В клубе с:
    18 окт 2008
    Сообщения:
    12,892
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Не на всякий суд может хватить денег (С) (Чья-то подпись. Дуба кажись.)
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  15. Tenhauser

    Tenhauser zenbound

    В клубе с:
    29 окт 2005
    Сообщения:
    6,097
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    в смысле посадить? объект продается с арендатором, вы, как покупатель, никого туда посадить уже не можете в теч срока аренды (40+ лет)
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  16. Casper098

    Casper098 Эгоист

    В клубе с:
    4 авг 2007
    Сообщения:
    31,374
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    а Назначение помещения какое?
     
  17. Pavel 777-97

    Pavel 777-97 Старики-разбойники

    В клубе с:
    11 сен 2003
    Сообщения:
    54,311
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    уточните в какой стране)
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  18. Tenhauser

    Tenhauser zenbound

    В клубе с:
    29 окт 2005
    Сообщения:
    6,097
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    торгово-офисное

    мск
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  19. alextomas

    alextomas Старожил

    В клубе с:
    13 окт 2010
    Сообщения:
    5,038
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    это какое-то очень специальное помещение должно быть, чтобы вот с таким геморроем залазить в него..
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...
  20. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Разверну мысль

    Если помещение действительно интересное, если уверен что модешь посадить туда другого арендатора за ставку 200+, то можно купить несмотря на кабальный договор. Расторгнуть потом любой договор можно, в том числе через суд.
     
  21. xza

    xza Абориген

    В клубе с:
    10 окт 2010
    Сообщения:
    3,618
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    социалка/ пенсия, входит в эти 6%.
    банки снимают 1%, суммы больше 100-150 тыр.
    а по вкладам, 7% годовых не больше на 5% ставки рефинансирования, никак под налог не попадает.
     
  22. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    Нет не входит.
    Фонд омс плюс пенс 1% от дохода свыше 300тыс в год.
    1% банковский не считаю. Тк это не обязательный платёж.
     
  23. xza

    xza Абориген

    В клубе с:
    10 окт 2010
    Сообщения:
    3,618
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    так омс вычитается из усн.
     
  24. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    дада
    капец ты дотошный
    ты не бухгалтер случайно ?
    а то мне нужен
     
  25. Casper098

    Casper098 Эгоист

    В клубе с:
    4 авг 2007
    Сообщения:
    31,374
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Че там на УСН бухгалтерить то? Раз в квартал аванс,раз в год патент
    Ну и декларацию итоговую годовую
     
  26. Chikatil

    Chikatil Старожил

    В клубе с:
    11 дек 2012
    Сообщения:
    5,597
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Башкортостан респ.
    Водит:
    У меня по одному договору прописана индексация на величину изменения индекса потребительских цен. Заглянул на сайт Росстата - 1,3% за последние 12 месяцев :facepalm: посмеялись вместе с арендатором, в итоге сошлись на 6%
     
  27. xza

    xza Абориген

    В клубе с:
    10 окт 2010
    Сообщения:
    3,618
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:
    тем-более, куча бесплатных программ, подставляй цифры, распечатывай платежки и отчеты.
    работы раз в квартал на 15 минут.
     
  28. Storm(с)

    Storm(с) Старики-разбойники

    В клубе с:
    12 июн 2008
    Сообщения:
    15,255
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Санкт-Петербург
    Водит:

    Это и есть инфляция.
    На Росстате публикуется
    В этом году 4% будет
     
  29. Chikatil

    Chikatil Старожил

    В клубе с:
    11 дек 2012
    Сообщения:
    5,597
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Башкортостан респ.
    Водит:
    Понятно, что это она и есть. Но кж больно оптимистичные цифры у Росстата))
     
  30. alextomas

    alextomas Старожил

    В клубе с:
    13 окт 2010
    Сообщения:
    5,038
    Пол:
    Мужской
    Регион:
    Москва
    Водит:
    ну что-то в договоре нужно прописать.. приложение с продуктовой корзиной? :))
     
    Stop hovering to collapse... Click to collapse... Hover to expand... Нажмите, чтобы раскрыть...

Яндекс.Метрика