Все о коммерческой недвижимости.

Я думаю что у 3 ,4 и 5 этажей примерно одна ликвидность.

 

Господа, здравствуйте.
Не поможете с оценкой нормального отношения цены недвижимости к её арендной плате? Вообще не понимаю, от чего отталкиваться.
Имеется помещение в цокольном этаже отдельно стоящего одноэтажного здания. Вокруг здания жилые многоэтажки. Спальный район.
Понимаю, что как-то с рентабельностью надо связывать, но какой % годовых считается нормальным - не соображу. Точно должен быть выше банковских вкладов, но не ниже скольки?

 

Цоколь такой же неликвид как и второй,третий этаж

 

По словам хорошего знакомого риэлтора, в регионах сейчас многие игроки сейчас оценивают недвижку исходя из горизонта окупаемости в 7 лет максимум. А это 84 аренды.
За что купил, за то и продаю.

 

Так и было всегда при рациональном подходе.
100 разделите на 7
И получите ставку коммерческого кредита.

 

Подтверждаю, сам ха такую цену всегда выставляю в регионах

 

А как правильно оценить такой момент? Допустим, прям сейчас имеется потенциальный арендатор в помещение по цене 1000 руб/метр. Но до него, а также после него помещение вновь будет простаивать. Соответственно, в текущий момент цена аренды 1000 руб/метр, а через некоторое время, когда он съедет, неопределённое количество времени будет 0 руб/метр. Как адекватно выбрать среднюю по времени цену аренды, которую затем умножать на 7 лет окупаемости?

 

Очень грубо по ценам аренды в соседних помещениях/району

 

Учитывая вашу нелюбовь ко всему что не первый этаж, как смотрите на то что вся торговля уходит в интернет и ТЦ, следовательно и первые этажи будут пустеть?

 

Так они же по тому же принципу простаивают некоторое количество времени, неопределённое. Прям мониторишь объявления и видишь, как некоторые помещения уже год стоят в попытках сдаться арендатору. Таким способом я определялся какую цену аренды выбрать - эдакую среднерыночную. Но по усреднённому времени получится, что цена аренды меньше выставленной.

Наверное это и есть коэфициэнт ликвидности. Если очень ликвидное помещение, что оно 95% времени будет сниматься, при этом и цену за аренду можно ставить выше средней. А если помещение слабо ликвидно, то оно будет сниматься, скажем, в 30% времени, если на него будет выставлена среднерыночная цена. А чтобы увеличить ему время съёма, необходимо существенно снизить цену. Граничный случай - давать в аренду безвозмездно - при таком условии скорее всего оно из неликвидного превратится в супер ликвидное и вряд ли вообще когда будет простаивать.

 

В ТЦ выше аренда в разы
Стрит ритейл с панорамными окнами без стен в хорошем районе
Даже можно далеко от метро будет давать в разы больше

У меня есть такое в 3 км от метро но аренда там выше в два раза чем у помещения у метро

 

вот про панорамные интересно.. сильно помогают?

 

99% успеха. цена резко вверх по сравнению с обычными

 

несколько потенциальных арендаторов было - никто не говорил про окна. сейчас не витрина. заинтриговали прямо.

 

В ангары с окнами бойницами люди не хотят идти...

 

Стритритейл с панорамными окнами стоит примерно в 2 раза дороже ТЦ.
ТЦ 150-200, стрит 300-400. 50-100квм.
По крайней мере, в моих случаях.
Убеждаюсь ежемесячно.

 

1 этаж ТЦ и 1 этаж стрит сравниваешь?

 

я это могу понять. но не понимаю почему арендаторы о таком не говорят. да и в объявлениях об аренде не особо замечал требования к окнам. кол-во входов, вентиляция, потолки, мощность, вода, но не окна.

 

В ТЦ не 1 этаж
Но 99% стритритейла 1этажный

 

Ну в этом и разница

 

Добрый день. Прошу помощь клуба.
Как правильно разойтись с арендатором. Сидел 1,5 года. Платил как по часам. Потом перестал платить аренду. Вывез товар, но оставил мебель. Таким образом высидел последний оплаченный месяц(депозит), обещая вот-вот снова начать работу. Сейчас заморозился совсем, на телефон не отвечает. Думаю вывести мебель на склад, подождать пару месяцев и выкинуть или продать. Какие могут быть подводные камни ? Если смысл сделать опись мебели, акт и пр.? Кто сталкивался, как лучше подстелить соломку? Или забить на все?

 

Да просто выкинь или продай да и не парься. Ничего не будет, не стоит даже голову ломать.

 

и куча исков, об упущеной прибыли и невозможности ее получать без этой мебели.
а за мебель за кражу, и в лушшем случае за самоуправсво.

 

Уведомление о расторжение прислал? Если нет то договор продолжает действовать и можно взыскать всю просроченную аренду,даже когда суд идёт

 

хм
я как-то прислал уведомление о расторжении
через неделю после его получения на меня в суд подали
в суде решили что договор я расторгать начал с перепугу судебного разбирательства
и во внимание его не приняли
суды проиграл все, включая Верховный

 

Паш больше не пей красного.
Ты не аренду же расторгал ,а услуги

 

какая разница?
я так понял, суды кладут на все эти уведомления
чему был немало удивлен

(аренда это тоже услуги вроде, не?)

 

Арендатор, уведомления о расторжении договора не присылал. Да и у меня нет цели взыскивать с него деньги. Хочется быстрей освободить помещение фактически и сдать новому арендатору. Вопрос в другом, что является фактом окончания договора аренды ? Акт возврата помещения и отсутствия взаимных притензий. А если арендатор уклоняется от подписания ?

 

Заказное письмо с уведомление на его юридический адрес и просьбу оплатить долг
Оплатит или нет это дело десятое ,но подтверждение у вас будет