Куплю коммерческую недвижимость с имеющимся арендатором.

Это личный опыт?)
Чем больше помещений, тем их труднее администрировать и тем, как правило, ниже их качество. По твоей логике и старую квартиру на новую менять с доплатой не надо, метров то же одинаково будет. Ситуаций полно, это и укрупнение, и повышение ликвидности и качества итд.

Очень часто можно и 18% готовых найти, да, конечно, это всегда риски ликвидности или иного толка. Я в курсе. Но покупать помещение с 10% - из которых 2% налог (даже если сейчас кадастр ниже, его скоро подтянут) + налог на доходы, не дай бог еще там НДС + содержание и администрирование если это ОСЗ. И зачем это надо? На депозит и так 6% дадут.

120-140 аренд все висят порожняком, можно прям подписаться и мониторить. За 3 года моих наблюдений, из такого арендного бизнеса не продали ни-че-го.

 

Продаётся, но это специфика рынка мск, где большой пласт покупанов со спизженными УКРАДЕННЫМИ деньгами, которым окупаемость не важна.
А так зачем человеку покупать что то, что даёт 8-10% годовых когда в банке можно 8% получить и не париться. А с недвижкой Налоги, ремонты, проверки и сосульки на крыше зимой. Чтоб был какой-никакой бизнес должно быть хотя бы 13-14%.
А насчёт того, что проще взять кредит - воспользуйтесь калькулятором, чтоб Аренда купленного за 80 аренд объекта погашала 13% кредит, срок его должен быть 20 лет, либо сумма 60% стоимости, если вообще дадут

Читаем Правила.
Спасибо.

 

Про кредит я вообще смеялся, люди никогда его не получали, не знают специфики, но уже сильно много придумали.

Банки кучу раз влетали с кредитами под комнедвигу по конской оценке из которой как тараканы выпрыгивали арендаторы и выработали иммунитет и внутренние правила. Совершенно не очевидные. Мне случайно повезло с друзьями, теперь немного разбираюсь как все это работает на самом деле.

Готов общаться и делиться опытом в личке, полезные знания за полезные, раз тут и в похожих темах никто публично не торопиться ничего рассказывать. Откровений у меня нет, но могу подсказать и помочь при необходимости.

 

Чтобы взять кредит, надо иметь оборотку, с которой этот кредит будет гаситься и не не один год надо показывать оборот и прибыли

 

Никит если честно я не очень понял твой пост. Все в кучу.
Попробую по порядку
1) личный опыт - нет, кредитов не брал
Но под залог имеющейся недвиги возьму X*1/2 хоть завтра
2) укрупнение в комм. недвижимости обратно пропорционально ликвидности и доходности. Администрировать десять мелких помещений у метро н.арбат проще и дешевле чем администрировать один тц в Бирюлёво
3) 99% здешних рантье им. налог 2% не платят
4) никаких ндс, 6% усн или псн

5) 6% депозит -да, но в комм. недвиге норма 100-120 аренд, это 12-10% брутто

 

Кредит даётся под залог имеющейся недвиги. Чем ликвиднее объект тем выше оценка. 50-70% это норма.
100млн объект генерирует минимум 1млн кешфлоу
Это 100 аренд или 12% годовых
Зачем мне его продавать за 100млн? Банк даст депозит 600-700тыс (минус ндфд)
Если мне нужны деньги на новый объект или что то иное, я возьму кредит 50-70 млн под залог этой недвиги.

 

А если арендатор на ОСН?

P.S. Надо у Каспера с Чербургеном узнать, как они этот вопрос решают.

 

Значит арендатор в минусах.
Все рантье сейчас Ип на усн или псн.

 

Скажи, ты брал такой кредит сам?
А если арендатор съехал и ты пол года не можешь сдать объект, с чего банку платить?
Кризис снова приключился и все « ликвидные» объекты стали колом. Банки в такие игры давно играть перестали. Это деньги длинные и банку твои висяки не нужны.

 

Мне предлагали но я не брал.
Оценка залоговой недвижимостии для этого делается на 50-70%
Банк в любом случае в плюсе.

Спорить тут не буду.
Ищите недвигу в продаже с 15% доходностью и потом поговорим

 

Да что говорить, я не о том. Я о кредитах.
Вот тебе пример идиотов. Один крупный армянский банк прокредитовал застройщика краснодарского. Там есть район Красная Площадь. В залоге у банка куча всего осталась. Квартиры с грехом пополам продались, коммерция полностью зависла.
Поехал посмотрел один объект. Магазин 160 метров, рядом вход в Магнит, 17 этажный дом, все клево, почти свободная планировка....
Спрашиваю - сколько денег? 9. Я показываю Красному Белому, они готовы взять по 800 рублей метр, звоню в банк, - покупаю.
Ответ. Помещения продаются лотом. Каким на хрен лотом? Как брали залог, так и выставляем.Подвалы, обозванные- фитнесом,ещё один магаз 800 метров, ещё что-то... Давайте 120 мультов и забирайте. Идите в жопу. Прошло 1.5 года , банк не продал и делить не хочет, ибо в отчетах нарисуются убытки, а так все зашибись.. Но сказали в жизни больше с надвигай не свяжутся.

 

Подскажите по 3 пункту, это как?

 

Банки вообще ребята смешные. Сейчас в Подмосковье в огонь месте по бросовой цене продаётся залоговая земля. Но момент есть там собирались посёлок строить гекратар на 7-8 наверное а в залоге у банка почему то штук 30 разрозненных участков те нафиг не нужны в таком виде никому. Кроме как коррупцией я это обьяснить не могу

 

Льгота на им налог для недвижимости используемой в коммерческой деятельности

nalog.ru

 

Есть варианты готового арендного бизнеса с арендаторами:
1. 60 млн москва, 800 кв.м.
2. 110 млн подольск, 7000 кв.м.

Если интересно пишите, собственник

 

в личку напишите. Спасибо!

 

Отписал.

 

А в чем коррупция то?
Держат на банке и втихоря банчат ее в 10 концов?

 

Есть в Твери.
100 аренд.
Офисное здание, 3 этаж.
Арендатор с 10 летним стажем.
Вдруг кому нужно

 

- это как? можно подробности?

 

А какие подробности нужны? ИП на патенте имеет льготу на налог на имущество.
ООО не платит налог на имущество, площадью меньше 300м.

 

интересует вариант - владелец физик, сдает ИП на УСН
но вроде нашел на налог ру, разбираюсь
но до этого дня платил налоги исправно как физик ((

 

"Заплати налоги и живи спокойно"))) но это не точно)))

 

Оплачены, к счастью, но не спится, все думаю как вернуть ))

 

Не обязательно. В москве надо "курить" приложения каждый год к ПП. №911 и №700
"Нежилые помещения, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, расположенные в многоквартирных домах либо в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в Перечень пешеходных зон общегородского значения, улиц с интенсивным пешеходным движением и зданий (строений, сооружений), непосредственно к ним примыкающих, необходимый в целях исчисления налога на имущество организаций"

 

Предложите что нибудь ликвидное в МО в пределах 80 аренд

 

Добрый день! Тоже рассматриваю покупку ком. недвижемости. 20-30млн.р. Москва, с арендатором на дологосрочной аренде. Если есть кому что предложить, пишите пожалуйста в личку.

 

Могу предложить хлад комбинат на дальнем востоке за очень много денег )

 

Добрый день, могу предложить 80 кв.м у Парка победы. 1-ый светлый этаж. Отдельный вход с улицы. Цена 39 млн.
Сдать можно без проблем за 200-250тыс./месяц на долгосрочку (дам контакты желающих или помогу заключить ДА). Заниматься арендой самому нет желания))

 

Есть помещение, не в Москве, на границе МО, возможно будет потребность в деньгах и придется продавать. Доход 200 тыс. цена 17 млн. (обсуждается с заинтересованным покупателем).