Все о коммерческой недвижимости.

Нужна проверка арендных платежей, по возможности чеков и уплаченных налогов за три года.
Иногда ставят фотофиксацию посетителей.
По ставке 10 000 и выше за м2 помещений под кофейни не так много сдаётся, рынок тонкий.
Если кофейня не удержится, кто туда ещё сможет сесть?

 

А зачем вообще туда влезать? Неужели за 40кк ничего более понятного купить нельзя?

 

Достаточно давно мониторю, ни чего толкового не попадается.

 

Проблем посадить кого-то не будет, трафик оч хороший будни/выходные, вопрос за какие деньги...

QUOTE="Anubiss, post: 41662050, member: 19419"]Нужна проверка арендных платежей, по возможности чеков и уплаченных налогов за три года.
Иногда ставят фотофиксацию посетителей.
По ставке 10 000 и выше за м2 помещений под кофейни не так много сдаётся, рынок тонкий.
Если кофейня не удержится, кто туда ещё сможет сесть?[/QUOTE]

 

Сами мониторите или через агентства?

 

Так и так.

 

Я решил отказаться от покупки жилой недвижимости в пользу коммерческой.
Есть один парнишка который предложил мне это:

По его словам окупаемость 8 лет с учетом 3-х лет ожидания введения в эксплуатацию. Если продать просто через 3 года когда введут то сразу 50% навара.

Помогите оценить, просит 39 300 000. Но я думаю можно еще его двигать... вопрос столько просить скинуть?

По моим прикидкам, объект реально живой! Так как это первая линия у дороги, и по плану вроде хорошая планировка.
Плюсы (мое мнение):
В этом комплексе очень мало коммерческой по плану
Ничего в продаже нет и близко там, даже неликвида.
Большая площадь относительно остальных клетух.

Минусы:
Договор ДДУ, переуступка или типа того
Ждать 3 года (ПИК не сдохнет?)

 

Я правильно понимаю что по факту планируется окупаемость за 5 лет?
Даже мне человеку далекому от рынка недвижимости понятно что так не бывает.

 

После введения в эксплуатацию да, а так 8... что тоже весьма не плохо. Но там и риски, это же не готовое помещение а только ДДУ. Т.е. ПИК его еще должен построить и не разориться...

К слову скажем этот парень чье помещение он работает со ВкусВиллом: они сидят в паре его помещений которые он купил у ПИКа в Бутово, потом продал сразу вместе с арендатором. Так вот он покупает такое помещение которое по критериям устраивает ВкусВилл. Я так понял с расчетом того что потом именно он или кто-то похожий сетевой в него въедет.

 

Слишком шоколадно все равно. Даже с учетом рисков на ПИК, который врядли разорится.

 

Ну так че брать??? просил 277 за квадрат, 273 отдает но вроде по настрою можно еще ломать не много.

 

Ну выше написали что хорошая окупаемость в Москве это ниже 12 лет. Вот из неё и исходите,

 

Жаль, только что на такие сроки в нашем государстве что-то планировать порой чревато...
Было куча площадей для сдачи, потом бах 2014-2015 год, бакс да налог по кадастру... и уже не так сладко стало )

 

Покупает вкусные ликвидные куски на закрытых продажах до выхода их в открытую продажу а потом просто ждет когда с рынка уйдет оставшийся мусор который ломал цену и выставляется уже по рынку.

Ты же сам понимаешь что это в жилой не так сильно важно, куда выход во двор или на улицу. Или какой корпус. А в коммерции особенно если это не услуга а торговля, это главное. Еще раз говорю, он работает со ВкусВиллом берет помещения такие какие требования к помещениям выставляет эта сеть. а потом им сдает, и продает уже как готовый бизнесс с арендатором.

 

не... цена продажи это уже с премией его. Это помещение было куплено за 26+, сейчас продается за 39. Ну я думаю он подвинется еще. Он не спешит и не торопится прям его продать или впарит мне. Подход такой: вот есть хочешь бери... не хочешь не бери. Я просто ваше мнение хотел узнать, нормалтное посещение? Есть перспектива или как???

то что оно уйдет это 100% просто может не прям счас а чуть по позже поближе к заселению... и у пустить тоже не хочу.

 

в том то и дело что все что было в продаже уже ушло с рынка. нет ни одного помещения там чтобы хотя бы понимать цену предложений. не то что похожих... вообще нет.

какая справедливая цена данного помещения по вашему??

 

Может быть как угодно - риски стройки не только в разорении.
В Питере знакомые в Ленспецсму покупали во всех почти стройках.
Некоторые очень удачные варианты, но есть и плохие.
Например, фасад, вход, метро, тротуар, все супер. Но дом по решению собственников вкрячил забор с невнятной калиткой далеко от входа в помещение и капец.
Второй вариант - обещали, что мимо пойдет выходит из всего комплекса, типа все люди будут идти мимо. И будет бизнес-центр.
Потом переделали проект, выходов добавили, а тут сделали въезд в паркинг и стенку ограждения.

 

есть ощущение, что вы себя уговариваете.
Со стороны, соглашусь со Стормом, выгдядит неоднозначно.
Подключите третье лицо для трезвой оценки ситуации. На основании мнений на форуме 40 м не стоит тратить.

 

Может быть... и часто бывает когда придомовая территория большая перед дорогой. А тут концепция будет как в Мещерском лесу. Дворы будут огорожены и вход закрыт но внешняя часть это у дороги и там тротуар. Потом ПИК то строит под ключ.

Я не в целом говорю, а конкретно про это помещение. Сторговался до цены 38.5 и было по рукам ударили... НО! оказалось что возместить НДС по договору ДДУ нельзя... и я попадаю на сумму НДС, потому что ко мне на юрика деньги с НДС заходят! По этому этот вариант для меня отпадает. Если кого заинтересовал предложенный мной вариант я могу уступить... мне не жалко уже.

38.5 цена была последняя.

 

Да все уже... у меня вариант отваливается разве что если с кем-то в долю кешем зайдем. У меня деньги в НДСном безнале были... А он делает переуступку ДДУ, а там что с юрика что с физика НДС не возместишь.

 

Он нас уговаривает. Вдруг кто клюнет

 

Зачем мне это?

 

Продать

 

Занятно. А можешь пояснить, зачем кому-то продавать этому парню заранее на закрытых продажах ниже рынка?
Аукционов сейчас завались, любой объект можно выставить и получить максимальную цену.
PS как твой объект в Орандж Парке?

Вот-вот, у меня у дома должна была быть дорога и дом на первой линии. Когда дом построили, дорогу перенесли в другое место, и дом теперь на третье линии. А это минус 50% к арендной ставке.

 

Мда... В 8 утра про НДС было не известно, а в 12.00 уже стало известно... Эдакая многоходовочка). Надо было хоть пару дней интерес погреть)

 

это нужно его за 60 тыщ/квадрат сдавать(каждый квадрат, без разрывов и налогов), как в европейском на первом этаже на такие площади
а в помещении № 3 еще и планировка так себе

и все это в промзоне на складочной...