Все о коммерческой недвижимости.

Ну, это все перспектива судебных споров с неизвестным сроком и результатом. А главное: вы не получите то, за что платили...

 

Вот мне сейчас предложили такую схему:
Итак, есть юрик который арендовал у города коммерческую недвигу, по какому закону или программе есть какой-то льготный выкуп. Т.е. то помещение которое арендуешь его можно выкупить причем в рассрочку на 5 лет по ставке 6%. Если юрик-арендатор отказывается то тогда его уже выставляют на торги с обременением на период договора аренды. Так вот, мне предложили купить такого юрика-арендатора и потом уже им выкупить арендуемое помещение.
Выкуп идет по оценочной стоимости но оценка там на самом деле лояльная. дешевле чем у ПИКа на котловане.

 

Сторм, а что тебе даст арбитраж?
На выходе будет ООО пустышка с долгами и учредитель банкрот.
Это если продажа - предумышленный кидок.
Наверняка и нормальные люди продают.
Но я несколько раз встречался, смотрел первичные доки, мне все варианты мутными казались.

 

Нет таких гарантий. К сожалению. Если уже получен ДКП от города, можно сделать ДКП с "переходом залога" на новое ООО. Если еще не приступали к выкупу- то увы.

Если юрик не хочет выкупаться- то он может продолжать арендовать. Если мы говорим о 159ФЗ то в случае любых торгов сразу выкупить не получится. Будет лаг в 2 года.

 

короче мне предложили купить этого юрика у которого в свою очередь есть льгота по выкупу. Итог, получение коммерческого помещения по льготным условиям. там больше не ценовая льгота а то что выплата растянута на 5 лет под 6% годовых. т.е. его можно сдать в аренду и оно за 5 лет частичнг себя выкупит... че скажите???

 

да что-то подобное мне и расказали. типа он продолжит арендовать еще какое-то время а потом все...

 

Ну все верно Вам сказали. Не под 6 а под 3,5%. И можно "поиграть" с оценкой на выкуп. Вопрос в чистоте юрика. А так, схема рабочая. Проверяйте да берите. Средняя цена на ППА 30-60 000 рублей за м2. Это если УЖЕ попадает под выкуп, если ждать 2 года- существенно дешевле.

 

Это как, расскажите варианты... я готов рассмотреть возможность привлечь кого нибудь в качестве компаньёна если кому вдруг будет интересно на эту схему зайти.

 

Что именно? Давайте в л/с. Что знаю расскажу.

 

как занизить стоимость выкупа?!

 

Через суд и независимую. Подаете протокол разногласий и на год судиться.

 

А если стоимость рыночная? где гарантия результата?

По одному помещению соседнему которое арендатор выкупал, там оценка была в принцепе в рынке, помещение в 110 кв.м они оценили в 9.9 млн. при то что ПИК в этом же районе продает свою коммерцию по 125 тыс. за метр, правда еще не построенное

 

Парни подскажите, как продать долю в помещение между своими, (физики), которое менее 3 х лет в собственности, чтобы не влететь на налог? Договором займа или ДКП с отсрочкой платежа? Как на практике работает? Спасибо!

 

На какой ИЗ? Тот который возникает когда наложка не признает затраты на приобретение?

 

Тот который, если допустим покупал официально меньше кадастровой стоимости и продаешь долю пропорционально от цены покупки.
Пример: помещение куплено официально за 10 млн., кадастровая 15 млн., нужно продать 50% за 5 млн. Как не попасть под налог?

 

У Сбербанка кто нибудь выкупал недвижимость в этом году? Через Воронеж давно у них всё идёт?

 

Вариант один : не использовать помещение в предпринимательской деятельности и продавать как физик

 

Там ещё надо с нюансом разобраться, срок владения 3 или 5 лет. Упомянутые Снабом "меньше трех в собственности" не достаточно информативны. Если приобретено после 1 января 2016 года, и не в результате дарения или приватизации, то 5 лет срок минимального владения должен быть, а Снаб вроде на 3 года рассчитывает.

 

Нее там дохода нет
Куплено все за 10. Продано половина за 5

 

Почему нет дохода? Если помещение приобретено после 1.1.2016 и не в результате дарения или приватизации, то вся сумма, вырученная за помещение (или долю) и будет доходом. С неё платится 13% НДФЛ. Чтобы не было налога, надо продавать через 5 лет.
Если продается дешевле кадастра, то там коэффициенты на сумму кадастра 0,7 или по региону смотреть надо.

 

Определение дохода в рамках НК можно увидеть?

 

Учитывается сумма покупки как расход по моему

 

По земле прокатило займ + соглашение об отступном

 

С учётом, что сейчас 19 год, это 5 лет.

 

Casper098 и firetracker, да, каюсь, я ошибся.
Из дохода вычитается сумма понесённых и подтверждённых затрат на недвижимость.
Почему-то был уверен, что это отменено

Тогда не совсем понял проблему Снаба.
Если у него кадастр на 1 января 2019 равен 15 млн, то (15 х 0,7 - 10 млн цена покупки ) / 2 (продаем половину) = 250 000 руб налогооблагаемый доход. НДФЛ 13% = 32500 руб. Т.е. вопрос, как вообще не платить эти 32К, продав помещение сейчас и дожидаясь когда подойдёт срок безналоговой продажи?

 

Куплено по процедуре банкротства, в собственности неделю, засветиться в предпринимательской деятельности пока не успело.
Самый прикол в том, что сама налоговая не может объяснить, что и как, т.к. не знают.

 

Ранее цена была 100 млн., там делали об отступом, что дальше с налогами будет, то же не понятно время покажет. Больше интересуюсь, потому что часто такое происходит, и хочется выработать рабочую схему. Следущая продажа через месяц предстоит.

 

Налоговая мало знает когда идёт режим консультирования. При ВНП уже совсем другие люди приходят и раскладывают тебя на молекулы со ссылками на законы...

 

Т.е надо написать официальное письмо на налог ру, и ждать ответа, с ссылками)

 

Поподробней распиши пжлст