Все о коммерческой недвижимости.

Читал на форумах, что к кому-то докапывались, мол нельзя брать напрямую деньги за коммуналку. Потом читал какие-то опровержения. Сам четыре года сдаю помещение в Подмосковье, коммуналка добавляется к сумме аренды. За это время было две камеральных проверки, никаких вопросов не возникало. Но 6% налога УСН от суммы коммуналки теряется в моём случае.

 

Пишите не «коммунальные услуги», а «переменная часть арендной платы»

 

Так зачем ее в аренду включать? Поэтому и теряется, пишите возмещение коммунальных платежей. Ни кто вам ни чего начислять не будет.

 

У вас не ИП+ патент, а ООО на УСН?

 

На момент заключения договора в 2014 году ситуация была не совсем понятная с этими налогами на коммуналку. Смотри приложенную статью от 2012 года. Рекомендации разнились, поэтому для простоты мне порекомендовали платить с них налог. Ну а позже руки всё не доходили поменять схему Сторм ещё помню рассказывал про агентский договор.

Да, ИП на УСН 6%. Но суть проблемы с коммуналкой там была та же, как и с патентом.

 

Почему не патент, если не секрет?

 

В моём случае невыгодно получается, патент выходит дороже.
Они там для Подмосковья ставки какие-то от балды написали, раза в два выше, чем реальные.
Да ещё и помещение немногим больше 150 м2, а идёт по третьему столбцу, самой дорогой ставке.

 

А вы на сайт налоговой ориентировались, или на приказ, или инспектор расчёт давал?
Потому что у меня калькулятор на сайте налоговой, по Москве, воообще с потолка цифры рисует. В приказе ближе к делу, а инспектор к месяцам привязывал.

 

На сайт налоговой + приказ, у меня там числа и расчёты совпадали.
Патент рассматривал годовой, соответственно месяцы отдельно там не участвовали.

 

Господа рантье)

С точки зрения арендатора, на что обратить внимание при заключении долгосрочного договора:
- регистрация договора
- повышение ставки
- комуналка
- вывоз ТБО

Что еще , подскажите плиз

 

Коллеги, подскажите как призвать к порядку наглого арендатора? )

Очень плохо, зараза, платит коммуналку, идущую отдельным счетом. Задолженность уже более двух месяцев, по телефону мямлит что-то невнятное. По ощущениям все делает специально.
При этом аренду оплачивает день в день.

Юрист говорит, что вырубать электричество чревато, типа были разъяснения http://arbir.ru/miscellany/U18S810E...ргии-как-санкция-за-невнесение-арендной-платы

Дождаться, когда вырубит за неуплату Электросеть тоже не вариант, на объекте есть еще один арендатор, добросовестный и он безвинно пострадает.

Уже накопилось несколько сотен тысяч долгов, поэтому вопрос не праздный.

Пока вижу только расторжение по причине неуплаты переменной части более двух месяцев подряд, но расторгать тоже не хотелось бы, очередь пока не стоит )

Делитесь опытом!

 

Торгаши?

 

Если вопрос мне, то да, торгаши, причем во всех смыслах: таджикский сток-центр с черкизон-ассортиментом...

 

Врят ли специально делают, видно кризец и скоро уедут

 

... оставив долги

 

Только заехали.
Имхо, щупают на слабО...

 

Подстраховался: платят вперед + страховой депозит )

 

Надо было ещё пункт в договоре что при неоплате коммуналки вовремя основная ап идёт в погашение переменной
То есть долги по переменной невозможно накопить без долга по основной

 

Надо с юристом обсудить, но без смешения основной и переменной части в одну будет какой-то геморрой, имхо.
Для этих целей есть страховой депозит, как только сумма долгов будет с ним сопоставима, сразу расторгну в одностороннем порядке в соответствии с договором.

 

С расторжением - последний козырь, сказав А, надо быть готовым сказать Б и далее по алфавиту.

Пока речь о том, как отключить до оплаты с наименьшими потерями для себя )

 

Может заслать подставного "актёра" типа инспектор из Мосэнерго? Мол осмотр объекта, щитков и тп перед отключением электричества за долги. Акты там, все дела. Вдруг подействует.

 

Весь этот театр с переодеванием - хрень, имхо.
Либо договариваемся и исполняем, либо вырубаем, вплоть до расторжения.
Интересует практический опыт, кто что делал и чем закончилось?

 

Причем сам надень очки с накладным носом и вперед пугать таргашей )))

 

Повторюсь, расторжение - очевидный и последний аргумент.
Хотелось бы понять, есть ли еще какие-то промежуточные рычаги воздействия, кроме писем и звонков?

"Словесные интервенции", которые пока приходится вести за неимением физических мер воздействия, пока еще тоже дают свои плоды, вчера пришла часть долга, сегодня позвонили сами, обещали закрыть остальное )

Но проблема не сиюминутная и вопрос периодически возникает с разными арендаторами.
Например Бегемот, объявив себя банкротом, кинул меня по коммуналке на сумму более 600 тыс уже с учетом страхового депозита.
Теперь новые арендаторы платят постоянную часть не за текущий, а за месяц вперед, чтобы был временной лаг для маневра.

 

Вперед, это например до 25 августа должны заплатить за сентябрь.
В конкретном случае 25 число - дата оплаты коммуналки поставщикам.
Оплаченная аренда + страховой депозит - гарантия от убытков по коммуналке.
Нет оплаты хотя бы постоянной части = 1 сентября рубильник на стоп и уведомление об одностороннем расторжении в нос.

По арендопригодности верно, при условии компенсации расходов по содержанию помещения.
Не платит арендатор, я не плачу поставщикам, они отрубают и пусть судится с Водоканалом и Электросетью.

 

Ген, да и честнее прямой разговор и эффективнее составить график погашения задолженности. Еженедельный. С предупреждением о расторжении договора в случае его несоблюдения.
Личный опыт.

 

Это все разновидность словесных интервенций.
Речь о том, что пока у арендодателя нет никаких мер прямого действия для минимизации убытков кроме расторжения договора.

Однако активно размахивать расторжением направо и налево я бы тоже не стал.
Крупный арендатор пойдет в суд и помещение может встать на неопределенный срок, без денег и возможности сдать кому-то еще.
А если суд увидит какое-либо нарушение, то и с компенсацией убытков. А суды у нас разные )