Все о коммерческой недвижимости.

А вы сами посчитайте :
Средняя грязная доходность 10%.
Заложите что нормальный арендатор сидит 3 года, потом или банкротится или уходит на расширение. Дальше 2-3 месяца в лучшем случае на поиск нового, 2-3 на арендные каникулы и разгонку. То есть на 36 месяцев работы ещё 6 месяцев простоя. Далее ИП - Патент 2-3% от выручки, банк с учетом что вы все в кэш выводите - в лучшем случае 1%. Вот и остаётся у вас 5-6% годовых. Если арендатор у вас съезжает, рядом есть детский центр, (алкоголиков уже не посадите) - то сразу ценник вашего помещения без арендатора - едет вниз на 15-20%.

Квартира 1-2 комнаты - 4,5 - 6% годовых, + регистрация граждан ещё 2-3% в год.

 

Вторичку рассмотреть или новострой? Условно 6млн за квартиру с ремонтом (однуха) - врядли она больше 40 тыс\мес чистыми приносить будет.
Окупаемость 12-13 лет. Кисло как-то

 

Во всем цивилизованном мире,доход от коммерческой недвижимости около 5% в лучшем случае. А так в среднем 3-4%. Единственное у них валюта по стабильнее и ставки по кредитам уже отрицательные))

 

И кстати. Что если загнать нал с продажи хат на ООО (с плюсиком, ессесна) и на ООО уже купить другую недвигу. Кто-нибудь так делал?

 

кто-то считал выгодно ли брать помещения в новостроях? Растут в цене после сдачи объекта? насколько бойко берут в спальниках-муравейниках такие в аренду?

 

Как правило, при продаже с ООО можно легко дополнительно получить скидку в 10%, если сделка вся в Кэш. Всем нужен Кэш, он сейчас дорогой.

Я больше знаком с ситуацией, когда люди годами не могут сдать помещения по рынку, а затем продают дешевле чем купили.
Может быть потому что муравейники не заселяются в один момент, может быть потому что в новостройках уже заложено большое количество ком.недвиги.
Сам живу в ЖК, который сдали 10 лет назад, коммерческая часть загружена едва на 30%, хотя альтернативы по качеству и цене, в районе близко нет.

 

Это не кисло, это уже реальность.
В теме про рантье терли за однушки - 4-5% годовых это здорово.

 

Ну у меня есть немного другой пример - товарищ на стадии котлована зашел в 3 однухи и двуху в одном ЖК недалеко от а\п внуоково. Обошлись с учетом ремонтов где-то по 4.3-4.5. Долго ждал пока сдастся, в результате когда сдали отсудил от застройщика порядка 2 мио за просрочку и без проблем (реально с руками оторвали) сдал за 35 тыс однухи, причем коммуналку почти всю повесил на жильцов. А это уже порядка 9% годовых.
С двушкой там покислее получилось, но там эта квартира и не сильно инвестиционной рассматривалась.

 

Ну как то слабо верится. Вероятно кто то приукрасил. Надо ещё понять, сколько прошло времени с момента внесения денег до выдачи ключей. Какой это был год. Очень многое за 5 лет изменилось.

Есть конкретный кейс, 6,5 - 1к. кв, свежая косметика, кондиционер. В 300 метров от м. Кантемировская, ушла за 35 + коммуналка.
Второй кейс - Чехов, 1к. кв. 2,7кк с муниципальным ремонтом 15к руб. + коммуналка. (Продавалась потом за 4)
Также есть опыт получения компенсации от застройщика через суд. Тут как выйдет, на субъективную оценку судьи.

Необходимо каждый отдельный объект рассматривать самостоятельно, и просчитывать отдельно. Потому что сильно влияет количество объектов рядом, их заполненность, востребованность, ставка и прочее.

 

При расчете годовых, время простоя учитывалось?
За три года депозит бы больше дал.

 

Пруфы конечно не предоставлю, но у меня нет оснований не доверять человеку - товарищ очень близкий и вся движуха происходила у меня на глазах.
Там конечно еще сыграло роль, что он плотно занимается дизайном интерьеров\архитектурой и смог реально из говна и палок за копейки забахать очень стильненький такой ремонт с закосом под лофт.

 

Нет, потому что отжал даньги за простой. Но, согласен, это в некоторой степени ситуация уникальная, так что в любой другой ситуации время простоя считать надо тоже.

 

В принципе отписали выше, но интересен весь временной отрезок от ухода денег из рук до первого арендного платежа. Какой срок окупаемости?
Если смотреть в моменте - то это всегда красивее))
Плюс если сейчас примут без налогово только одно жильё, то налоговая нагрузка начнёт убивать доходность ещё больше.

 

за время строительства, квартира дорожает, примерно на те-же годовые, что приносит аренда.

 

Сейчас надо просто понять что идёт полная жопа
И как правило всегда начинается с провинции
У нас за 3 года все изменилось просто кардинально
Квартиры упали в цене минимум на 30—40 процентов
Коммерческие вообще никто не берет
Покупателей в магазинах нет
У народа денег нет вообще
Ладно у нас профиль такой что есть деньги нет — найдёшь
У остальных все сильно хуже

 

это какой регион?

 

А вы договаривайте все, а не только часть картины.
За последние 5 лет на рынок вывалили огромное количество современного комфортного жилья, отсюда старый антисоциальный квартирный фонд и куча бездумно спроектированного добра дешевеет. Качественный новострой дорожает, старье дешевеет.
Коммерческих объектов тоже очень много, а ещё больше старого и нового хлама непонятно зачем существующего. У всего есть цикл жизни, сначала были палатки, потом локальные магазинчики, потом появились пятерки, магниты, перекрестки. Мелкие магазины отмерли. Сейчас стадия роста кончится и полвина магнитов и пятёрок свернётся.
Покупатели перераспределяются в оффлайн и частично в ТРК.
Деньги есть, но идут у населения совершенно по другим потокам.

 

Результаты есть , только денег нет (с)

 

Далеко от народа живешь

 

Не дальше тебя, и не ближе остальных.

 

Это про Воркуту?

Там отличный ценник на квадратные метры, вот только не берет никто.
Каждый год убыль 1000-1500 человек.

 

Логично считать отдельно доходность по строительству и доходность по сдаче.
То есть сколько сейчас продажная стоимость этих квартир? Вот этого и считать доходность

 

Убыль какая... ликвидируются в столицу?
Так во всей Руси убыль вообче. Средне-азиты сбавили темп маленько, и в стране смертность превысила рождаемость. Щас мы конечно, маленько повысим население, хохлам и Донбассу паспортов раздадим. Надо еще вспомнить, что вся почти Абхазия, Ю. Осетия и пол Приднестровья с российскими паспортами. Итого может совместно на 148 млн. натянем. Ну в самом идеальном идеале 150, если пол Донбасса за паспортами придут.
А к концу века ООН обещают снижение до 100-110 млн., в среднем прогнозе

 

в СПб так и есть хата за 4мио сдается за 23тр

 

Вот и я веду к тому , что при расчёте вложений в недвижимость , нужно считать 5% годовых как базовую и быть готовым к уменьшению ставки. Все что идёт выше - сверхдоходность в данном сегменте)))

 

Депозиты это моя тема! хаты и валюты стока не дают! пруф 100% )

 

У кого нибудь есть опыт, оформления патента на сдачу в области, при регистрации в Москве? Как сама процедура выглядит?

 

какой город. регион? есть что из градообразующих предприятий?

 

Удмуртия , росатом

 

Есть потребность в небольшом помещении (примерно 50 кв.м), уже от нескольких арендодателей получаю схожую позицию: «ещё недавно был арендатор, но они не заплатили аренду за много месяцев, посколько у нас были убытки, даже немного снижать цену не готовы». Как это можно объяснить? То есть до меня сидел кто-то полгода бесплатно и вы такими принципиальными не были, я же прошу скидку 7-10%, но гарантирую платёж день в день, идти мне навстречу не хотят