Все о коммерческой недвижимости.

при нормальном рынке если берешь ниже 10ГАП это замечательно. Но сейчас очень высокие риски, что офиска вообще сильно просядет или там маникюры/массажи? ) поэтому 8 нормуль, но напрягает что "бедный" ))

 

Сидят - производство тортов, детский развивающий центр, центр коррекции речи и развития, торговля мед оборудованием, клуб роботехники (эти все сидят уже более 2-х лет) и тд. И cчитать ГАП по 1200 или 1320 тыс руб ? То есть в 8 оценивать ? Или можно подороже немного ?

 

Ещё до карантина спрос был довольно слабый на объекты с окупаемостью выше 5 лет. что то уходило но вяло. Я предлагал своим знакомым десятка два объектов с арендой от КИО с возможностью выкупа через два года. Там расходов то нет, за счёт арендаторов гасишь аренду КИО и ещё тыс 30 в прибыли. Через 2 года выкуп в рассрочку на 5 лет и тоже выплаты гасишь за счёт арендаторов. купили только 4 объекта.

 

Но с другой стороны, даже если в 10 оценить, это получается 12% годовых чистыми. Ну пусть будем считать с простоями - 10%. Хотя большая часть арендаторов вроде как стабильны. Где ещё можно найти такую доходность без риска ?

 

А вы кадастр посчитали? Комиссию Банка? Взносы ИП? Что то мне подсказывает, на выходе будет 85-90 а не 100. И тогда разговор надо вести в диапазоне 7-9 млн.

 

цены пока в МАПах, а не в чистой прибыле.

 

Цена в МАП, при кадастровой стоимости в 2 раза выше рыночной, и обьектом в исключении по льготам, в глухом переулке, в ТЦ или застраиваемом новом квартале, никому не уперлась.
Особенно когда есть долгосрок с какой нибудь пятёркой, которая по договору не оплачивает коммуналку, которая по факту, получается в половину МАП.

Деньги любят счёт.

 

Кадастр это имущественный налог ? ИП же вроде не платит имущественный налог если использует свою собственность для деятельности. Комиссия банка вроде небольшая. Ну взносы 35 тыс в год (или сколько сейчас) тоже немного.

 

У нас в Питере примерно такие цены. но с карантином я бы не рискнул брать именно сейчас. Да и на будущее, чувствую прижмут. Слишком много соблазна у государства прижать владельцев недвижки.

 

Да, налог на имущество. Его платит каждое ФЛ, рассчитывается от кадастровой стоимости. Льготы получает ИП на Патенте, если только муниципалы ну поставили его в исключение. В регионах такое бывает только в путь, и кадастровая стоимость там может быть воообще не адекватная.
С учётом перевода всех бабок в кэш, рассчитывайте на комиссию банка минимум в 1%. Помимо коммуналки, есть ещё Капремонт, вывоз мусора региональным оператором.
Ещё рассчитывайте на то, что в случае ухудшения или улучшения экономической ситуации, в первую очередь будут уходить из подвалов и цоколей. Федералы вроде не во все цоколи садятся.

 

Господа бывалые, пытаюсь спрогнозировать будущий трафик пешеходов к метро и выбрать правильный корпус для коммерческого помещения. Можете своим соколиным взором накидать интересные корпуса? Помещения в 27 и 28 корпусе уже проданы.

 

Мечта. Выкуп в договоре прописан сразу с ценой прям?

 

полуподвалы никому не нужны. Расходы на капремонты, тсж и прочее, арендаторы сплошные голые ип. Максимум 7. И то если сильно повезёт.

 

Эка раскатил губища).
Может ещё телок в бане туда вписать?

Выкуп нормальная практика, условие отсутствие задолженности по аренде и 2 года в аренде. Все помещения отдаются с новым чистым юрлицом. Предлагаются только помещения проверенные на отсутствие препятствий к выкупу. Сам так не раз выкупал. Некоторые потом продавал.
Кстати, некоторым выкуп вообще не интересен, просят только аренду от КИО.

 

Если все так сладко, зачем такое продавать? Расходов то нет

 

Изи-мани, причём быстро.
Взял в аренду у города, продал, навар в карман, пошёл дальше.

 

За услуги то надо платить. Арендаторов искать. Сейчас вон многие не работают, а аренда капает. Где то скидки просят, где то не работают совсем и не платят. Нужно иметь запас денег. В январе взяли помещение на гороховой , отдали 2,6. Цель была Барбер шоп, пока пустует а аренда 129 т. в мес. капает. Просрочишь потом КИО припомнит , придется договариваться.

 

Да с какого...? Два года до выкупа и пять лет рассрочки на выкуп. Через 7 лет сможешь продать. Но доход небольшой все это время капает. То что накапало за 2 года отобьёт стоимость услуг и на первый взнос.

 

Мне больше нравится вариант Изи Мани :
Продажа с рисованным арендатором, что платит аренду в два раза выше рынка.
Обещанным выкупом, а там по факту аренда и долги по аренде за полтора года.
Продажа с ООО - замена учредителя, в КЭШ. Чтобы по суду не взыскали.
Симку и фэйковый паспорт в болото, билет на самолёт, и в родную Москву.
Гулять так гулять. Чтобы было что вспомнить и внукам рассказать.

 

Отличный вариант. Но вряд ли пройдет. На Юрика помещение получают по льготе перед сменой учредителя, поэтому долгов нет. субарендаторы если есть то те которые сидели у прежнего арендатора много лет. Выкуп никто не обещает , это право арендатора.

 

Это всё о покупателе такого «права аренды с правом выкупа»
А у продавца - изимани

 

Ну хз, покупают же право аренды и ничего. Конечно по некоторым вариантам ценник бывает задран, но торг никто не отменял. Ну и всегда есть вариант самому поучаствовать в тендерах, но там аренду так задирают в угаре что потом сами же отказываются теряя гарантийный взнос.

 

Брат брал два года назад, недавно подал на выкуп , говорит по нулям выходит из-за скидки арендатору. В двух комнатах у него офис а в большом помещении магазин. Вход в офис через магазин. Пока Профит только офис бесплатный. Тогда отдал 700т. Аренда была 45 в квартал(насколько помню), сейчас сколько платит за выкуп не спрашивал.

 

Подскажите, какая сейчас ситуация с арендованной землей в Москве? Рассматриваю к покупке пристройку к нежилому зданию, которая стоит на арендованной у города на 50 лет земле. Слышал, что в случае *острой потребности*, город может создать кучу сложностей.

 

Мне ра

мне разъясняли что если помещение в кадастре то платишь по кадастру без льгот

 

Давайте разберёмся.
Кадастр - реестр недвижимости.
Кадастровая стоимость - оценка этой недвижимости согласно экспертизе.
Налог на имущество - оплачивает ФЛ или ЮЛ согласно локальному законодательству, считается в основном, от кадастровой стоимости.
Льгота - дополнительное право.
В рамках текущего законодательства ИП, на патенте, имеет право получить льготу на налог на имущество, к которому этот патент привязан. Так же ООО в определенных случаях также не платит налог на имущество.

Но есть локальный реестр исключений, в рамках которого, эта льгота не применяется.

Для Московского имущества постановлением правительства г. Москвы от 28.11.2014 г. № 700-ПП был утвержден перечень такого имущества.

 

Владелец шаверменной на Ленинском зарезал арендодателя. Тот не хотел делать «коронавирусные» скидки

Два бизнесмена не пришли к единому мнению по поводу арендной ставки за помещение кафе с шавермой на Ленинском проспекте в Петербурге. Несговорчивость стоила владельцу квадратных метров жизни.

Как стало известно «Фонтанке» 17 июня, бизнес-отношения двое мужчин выясняли накануне утром в помещении кафе El Pita на Ленинском проспекте, дом 78. Арендатор, 48-летний уроженец Азербайджана с российским паспортом, полгода назад вложил в ремонт 6,5 млн рублей. Вероятно, его планы по заработку нарушил коронавирус, оценить вложенное в интерьер посетители из-за запрета общепита не могли на протяжении трех месяцев. У владельца помещения, 49-летнего петербуржца, были свои аргументы. Судя по данным «Спарк», дела у него шли не очень хорошо. Основной его бизнес - автосервис и торговля запчастями, у одного из юрлиц ФНС заблокировала счета.


На уговоры о снижении арендной платы он не поддавался, тогда ресторатор вспылил, схватил нож и дважды воткнул его петербуржца. Мужчина скончался на месте, при этом владелец шаверменной сам позвонил в полицию и рассказал о содеянном. Он задержан на двое суток, возбуждено уголовное дело по статье об убийстве.

https://www.fontanka.ru/2020/06/17/69318922/

 

Редактор огонь. Ресторатор шаверменной.

 

Питер же...

 

Да, в Москве сказали бы "оператор палатки с шаурмой"...