Все о коммерческой недвижимости.

Не бери ) возьми лучше в уже готовой локации в смысле с уже понятным Трафиком и арендным потоком, сейчас совершено плохое время для риска, как ты описал. ИМХО

 

Да вот наверное соглашусь, но этого не продают. Не встретил ни одного объекта без косяков. Либо понижение, которое скрывают, либо что то еще. Ну либо цена от 120МАП.
Я сейчас до сентября-октября вообще все покупки отложил. Ибо смутно сейчас все. Смотрел тут один магнит, вроде все красиво нарисовано. И арифметика и трафик. Одно смутило, что магаз старый. Начал пинать инсайдера:
1) У человека лежит письмо о понижении на 20%, за долю малую договорился, что бы это скрыли.
2) Чел разругался с филиалом и его сознательно "долбят". Выкинули магазин из перечня на ремонт и все плюшки.

 

Полностью согласен со всем написанным выше. Риски очень высокие. Но готового ничего нет, или очень дорого.
По инфе от агентов и менеджеров по продажам коммерческой недвижимости от застроев с которыми общаюсь, щас идёт поток инвеста и помещения неплохо расходятся. Понятно, что люди перекладываются из депозитов и жилой недвижимости где доходность снизилась.

 

я бы добавил в надежде!, что ком.недвига выгоднее, а насколько это узнаем через некоторое время

 

Все правильно. Есть ставка ЦБ. К ней добавьте процент и получите ставку по депозитам. Ещё один процент - и вы получите купоны по крупным облигациям. Поэтому чем ниже ставка - тем дороже помещение. А ставка аренды зависит от спроса населения. Поэтому МАП 120 это ещё хорошо. Ждите 130-150 с хорошим арендатором в. ближайшие пару лет.

 

Я обратил внимание, что:
1) С надежным арендатором (ну например 6-ти летний пятак торгующий выше плана на 30%) почти не продают. По крайней мере за 120 МАП.
2) Уровень "надежности" сейчас стал странным. Например, у меня в арендаторах сидит так не особо любимый ИП-шник. Уже 2 года. Так во время ковид-а у нас был весьма конструктивный диалог. В результате мы сохранили наше партнерство. А с другой стороны была сеть, типа "надежная". Которая на волне истерики начала слать письма о понижении. Пришлось вступать в конфронтацию. Еще год назад считавшийся надежным Вкусвилл сейчас съезжает роняя тапки. Как и КиБ.

Угу. Первая неделя оживления после ковид-а была. Звонков реально много. Ну при ставке 5% по депозитам это логично.

 

Уже писал , что 10ГАП(120МАП) это для спокойного времени нормальная рыночная оценка ... если взял ниже хорошо

 

в таких схемах желательно дебеторку гасить как минимум перед налоговой)
поручительство решает вопрос лишь частично
короче, такие варианты лучше реализовывать, если уверены в репутации человека, а если "партнер" из интернета, то история не решаема практически, учитывая риски, я бы вообще такие сделки не рассматривал

 

Кстати, я выше писал, что смотрел тут красиво нарисованный магнит.
Пишут МАП: 965 000, на самом деле он получил письмо по 720 максимум. И вот что должно настораживать всех. (барабанная дробь) Кто то видел такой магнит в Москве в 2020 году? ))))))))) Если магазин не ремонтируют то он:
1) Не перспективен более.
2) Жесткий конфликт с собственником, и его (собственника)лечат

 

Ситуация с федеральным ритейлом, давно уже требовала снижения средней ставки от РТО. Большинство новых магазинов работало в убыток. Просто короновирусный кризис стал катализатором этих процессов. Уже год/полтора назад, объекты с крупными федералами были под большим вопросом и денег приносили только тем, кто в регионах строил под федералов самострой, сажал и затем быстро продавал, с показной окупаемостью 5-6 лет. И потом уже новый, *счастливый обладатель*, резко начинал искать другого дурачка, но уже на 100 МАП. И через пол годика федерал съезжал или оказывалось что у самостоялка с документам большие проблемы. Очень часто натыкался на эту ситуацию в регионах, в городах сателлитах миллионников.

 

Согласен, доходность во всем реальном секторе просаживается. Вкл. стройку.
Почему она должна оставаться прежней у арендного биза?)
ИМХО - не должна...)
Возможно, да. Корона это процесс ускорила. Но тренд ИМХО был и без/до короны...

Другое дело, что это все очень "инерционная" история.

 

Есть замечательное свойство капитала, стремиться туда где выше доход. Чем больше капитала заливается в нишу, тем меньше становится доходность. Доходность от сдачи помещения в аренду, безусловно зависит от соотношения рыночной цены объекта к арендной ставке. Но тут включаются российская специфика.
Первое - многие объекты приобретены ещё до начала галопирующего роста цен на коммерческую Недвижимость. Второе - очень много капитала было заработано не на рыночных условиях. Поэтому его проще спрятать в недвижимости, купив в кэш, указав десятую часть в договоре.
Ну и третье. Национальная Российская мечта - Сидеть на печке (шезлонге у Средиземного моря) и ничего не делать (получать бабки за аренду на карточку).
И конечно, важный фактор. Чем ниже кредитная ставка - тем выше стоимость объекта недвижимости, тупо потому что он становится доступнее. Поэтому в развитых странах, можно вполне иметь условные 2-3% от сдачи в аренду. И 7-12% от прироста стоимости самого объекта.

 

Ну не совсем согласен. Я не вижу особого падения по выручкам. А во время короны так наоборот рост был.

Из последнего:
"Тверь ,Фрунзе 12 ,отдельностоящее здание 550 кв.м магазин Пятёрочка ,аренда 580 000 или 5% от выручки
Участок и здание в собственности".
Отдавали за 40 000 000. Купили какие то питерские. Мой компаньон не влез по причине крайне левых оснований для строительства )))

 

Я не про выручку. Я про ставку аренды от РТО. Всем было понятно, что рознице выйти в окупаемость, нужно 2-4%, а не 5-7% и выручка в полтора раза больше. У меня на глазах, за 3 года, в столице одного из регионах, выручка по одной федеральной сети почти не выросла, даже с учётом новых открытий - в пересчете на точку - уменьшилась. Даже на фоне активных закрытий локальных сетей. Нефтяной манёвр, быстро сделал из многих регионов доноров - регионы дотационные.

 

ну на сколько я помню, % от РТО начали внедрять сами сети, отходя от фикса. И магическая цифра 5-6% была выгодна всем сторонам. Что изменилось сейчас? Издержки не выросли, валютной составляющей нет.

 

Быстрее выйти на окупаемость.

 

Процент ввела Наумова, чтоб выгодно было обеим сторонам, плохо торгует- мало платим и наоборот, % рентабельных магов стал больше по сетке. Сети в гонке за выручкой открыли слишком много магов, часть начали жрать друг друга, отсюда выручка в целом растёт, а прибыль почти нет, рентабельность падает, логичный выход - снижать затраты

 

Мне очень кажется, что подчеркнутое выше - оно в РФ не кончается и сегодня. И при существующей госмодели будет и дальше...)

Подобная "национальная мечта" присуща разным "популяциям"(с) (Попова А.Ю.). однако в иных державах гораздо бОльший процент популяции в курсе/твердо знает, что это просто мечта...)
Ну и про 7-12%. Просто напомню, что вся эта благодать тут происходит в рубле.)
Чтобы не скатываться к бесконечному разговору про валюту учета...)

 

1) И ещё целая туча причин - планировка, рентабельность и тд
2) для проведения ремонта обязательно получение письменного согласия собственника и заключение ДС по АП, без этого на комитете не рассматривают объекты

 

Палатка ремонт которой стоил 6,5 мио? Это может быть у Москоляк только детка

 

https://www.forbes.ru/biznes/404821...brushila-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-do
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов

 

Друзья, есть интересный объект, который хотел покупать сам, но не купил, так как взял займ и взял объект побольше и поближе с аналогичной окупаемостью.
Так как этот объект долго был в резерве за мной и я его не купил, то чувствую вину и хочу помочь найти на него покупателя.
Кому интересно, пишите в личку скину контакты человека за спасибо:

Объект:

Локация – в центре р.п. Сапожок, Рязанская область (население района 10 тыс чел.).
Превосходная торговая локация (подтверждено оборотами Пятерочки, которая расположена рядом).
Единственный алкомаркет в районе.
Продается нежилое здание 187,9м2 + земельный участок 6,7 соток.

1) Бристоль.

Занимаемая площадь 138 м2.
Аренда 69 тыс. руб. в мес.
Срок договора – 10 лет.
Открытие магазина – 5 июля 2020.


2) Мясной магазин.
Занимаемая площадь 47 м2.
Аренда 24 тыс. руб. в мес
Работает в этом помещении уже более 3х лет.

Общий арендный поток 93 000 рублей в месяц.

Доходность 12,82% годовых.
Окупаемость 7,8 лет.
Цена 8 800 000 рублей.

 

А как это - "окупаемость за 7,8 лет"?
Без никаких РСХ/налогов/форсмажоров/аварий/простоев/неплатежей/доп. капзатрат/экспл. вложений/отрицательных изменений величины арендного потока - так вот, только(!) прямые затраты на покупку этого объекта при идеальных, полиэтиленовых условиях "вернутся в дом" через 7,885 лет. (Что в степином понимании это 7,9 лет, но это брызги с деталями).
При чем тут "окупаемость"?)
Про "доходность" даже не спрашиваю..)))

 

Вы это серьезно предлагаете местным акулам и воротилам коммерческой недвижимости и межгалактическим инвесторам?
думаю такая окупаемость в новом магазине Бристольки с непонятными перспективами с учетом расположения в р.п. Сапожок, может заинтересовать разве что с точки зрения авантюры типа купить за 36-48 заявленных аренд и если что продать в ноль, да и то многим будет лениво этим заниматься имх.
В последнее время совсем плохие дела у Алисы и Базилио, совсем не хотят деревянные закапывать свои кровные во всякие р.п. и прочие сомнительные локации.

 

в соседней ветке обсуждают что 5-ка просит скидок иначе останавливает оплаты т.к. пострадавшая отрасль, страна решительно решила не вставать с колен сколько великий кормчий не обнуляется

 

С Бристолем уже начали на 10 лет подписывать? Раньше их и 5 устраивало.

 

Не автоматически связано...)

 

Друзья, сорри если повторяюсь, топик большой, ответ очень долго искать. При продаже нежилого помещения использовавшегося в коммерч деятельности (договора аренды в кадастре в прошлом регистрировались) от ИП на усно 6 % платим налог 6% или заставят как физика 13 % заплатить? Покупалось физиком в 2013 году

 

а почему никто не спросил основания возникновения права? )))) Там как здание появилось?