Все о коммерческой недвижимости.

120 от средних по рынку МАП в Кэш и кадастр в договоре.
Если продавать не хочется, то 140. Но вообще будущее коммерческой Недвижимости под переделом. Хорошие локации будут дорожать, фуфлыжные дешеветь. Офисы мне кажется воообще банкротиться активно начнут.

 

Сейчас какое то сумасшествие на рынке.
Народ бегает с деньгами, ищут- окупаемость 8-9 лет с сетевиком.
Причем куча регионалов. Последний человек, с кем обсуждал покупку- владелец КФХ из Иркутска )))
Но люди реально не в теме Московской недвиги, слушают агентов. Когда им рассказываешь, что вкусвилл может сквозануть через пару месяцев, а от Пятерки, даже сидящей 3 года, прилетит "Письмо счастья" сразу после смены собственника- не верят.

Скорее хорошие локации исчезнут из продажи. Ибо рынок конечен.

 

дорожать в рубле врятли (в $ дешеветь), с чего дорожать то, люди богатеть не будут ближ несколько лет + услугам усложняют жизнь посадкой в 2 раза меньшей, бары ограничивают по времени
Почему всю сумму не прописать? (собственность больше 3х лет)

 

Потому что доходность депозитов, облигаций, жилой недвижки падает. Каиталл перетекает в коммерцию. И все давно поняли, что лучше купить хороший объект за дорого, чем посредственный за дёшево . Бизнес когда сжимается, закрывает в первую очередь точки с хреновой рентабельностью, а с хорошей - будут держать даже если аренду поднять. Поэтому в общей массе, бизнес может и сожмётся, но не закроется.
Бедные беднеют, богатые богатеют. Иди попробуй купи себе тачку дороже 8 млн - очередь на пол года, вот тебе и вопрос - почему у нас народ беднеет, а потребление растёт. Или как говорится - в загадке - похоже кто то все таки одна черепашка Пиzдит. В ресторанах может выручка и упала, но есть и другие виды деятельности.
И если вы владеете помещение как ФЛ, сдавали его как ИП, сколько вы бы им не владели, при продаже заплатите 13% при расчёте на РС ФЛ и 6% на УСН ИП.

 

Цена продажи чего?))) Помещения или арендного бизнеса?

 

т.е. оптимально продавать с ИП по цене 0,7 кадастра? (кадастр = одну арендную плату)
ИП продаёт на основании св-ва о собств ФЛ?
посмотрел на авито предложения, гораздо хуже локация продаётся за 170 аренд, фантазёры

 

подскажите плз насколько адекватна?цена https://www.avito.ru/moskva/kommerc...ie_svobodnogo_naznacheniya_176.2_m_2040232254

 

ДАЖЕ если Вкусвилл вытянет такую ставку- цена не адекватна. У меня есть сомнения, что Вкусвилл так торгует на 176м2, что может платить 1.2

UPD Был неправ. Реально Вкусвилл не заряжен- сидит торгует. Там убойный трафик.

 

У меня вопрос. Видел правоустановку - ДКП, где покупатель прописан ИП, а не ФЛ. В документах при этом собственник ФЛ. Если этот ИП продаёт объект, может ли уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки? И продавать он должен также от имени ИП? Или может от ФЛ?

 

Для ИП/юрика не имеет значения коэффициент 0,7 от кадастра, он может ставить любую сумму в договоре и от нее заплатит 6%+1%, если на УСН Доход.

 

Не имеет значения от ФЛ или ИП продавать, имеет значение использовалась ли недвижимость в предпринимательских целях. Если да, то даже ФЛ, у которого и статуса ИП от родясь не было, должен платить как ИП/юрик, т.е. вычетов не будет.

 

Подскажите,кто-то делал перевод жилой в нежилую?Реально ли сейчас перевести хату на первом этаже в коммерческую?С учетом того,что в этом доме одна квартира пару лет назад была переведена из жилого фонда.(не мною)

 

если квартир много в доме- забудь эту идею

 

Сложно будет собрать подписи?Почему?

 

2 года прошло с момента торгов
https://www.roseltorg.ru/procedure/COM18071900056

мы делали предпоследнюю ставку и когда она была перебита - казалось что те кто выиграл - глупцы, и сильно переплатили.
Старт был с 14 млн, завершение 34 млн

прошел год - новый собственник сдал помещение Ароматному Миру и Ломбарду.
Выставил на продажу за 51 млн. Аренда = 450.000 в месяц.
Продали они его за месяц....
Отлично сработали !

 

Сидим кусаем логти в общем, понимаем что опыта в этих делах нет.
Посему вопрос.
Что из этих двух мест предпочтительнее ?
1) м. Шаболовская, 63 кв. метров - помещение правильной формы с двумя выходами - Арендатор "Инвитро"
2) Ароматный мир 122 кв. метра за МКАД по адресу: Новокосинская 13 к 2

в первом варианте - низкая плотность населения, но близко к центру города. Из минусов - частая смена арендатора (судя по панорамам яндекс карт) и не очень хорошая видимость с дороги летом - загораживают деревья, еще из минусов - это помещение продавалось с прошлого года
https://www.cian.ru/sale/commercial/236878622/

Второй вариант - большая плотность населения, но это за МКАД и скорее всего такое помещения ограниченно в использовании (например офис Банка там не сядет)

и то и то имеют одинаковую стоимость

Что бы Вы выбрали и почему ?

или вот Оптика за те же деньги на сверхинтенсивном трафике
https://www.cian.ru/sale/commercial/246606163/

но там много что продается, - может собственник что то знает ... ?

 

Кстати, еще из упущенных возможностей - 2 года назад продавалось помещение на Крымском Валу дом 8 - там магазинчик Флориста Бариста, за 46млн., аренда 450.000руб.

Это весь пешеходный трафик от метро Октябрьская до Нескучного сада и Парка Горького...
Вот кажется что дорого, а проходит два года и понимаешь что тогда то было "даром"
как так )))

 

Все ваши вопросы - в плоскости вашей оценки.
Вы считали, что объекты на Судостроительной оценены дорого.
Вы считали что в тот момент, они переоценены.
Вы сейчас, на примере Шабловской и Новококсинской, по сути пытаетесь понять ценообразование.

Мое мнение - редко кто может правильно организовать бизнес так, что может снимать выручку и организовывать постоянную рентабельность так, что сможет оплачивать 12к руб за квадрат в месяц. Чаще все лежит в плоскости 2,5 - 3,5к.
Отсюда и танцуйте. Да, можно давать оценку через плотность, поток людей и окружение, ну тут дальше скорее важно и ещё многое другое.

 

1. Продаёт Рубен уже вопрос.
2. С таким мап есть предложения по 120.

 

Откуда 12 к руб?
4.5 - 5 получается. Помещение 110 квадратов на Судостроительной сдано за 450 000, На Шаболовской 63 кв = 300.000руб

А как вы оцениваете объекты перед покупкой ? Приезжаете на место в разное время и смотрите на трафик ?

 

Крайняя ваша ссылка была на объект оптика, по 1кк за квадрат. Когда говорил про аренду 12к я имел ввиду ее. На Электрозаводской эти объекты продаются давно, считаю что цена завышена не оправдано, нет там такого трафика. Продавец ждёт покупашку на высокую цену. С угла этого же дома есть цокольное помещение, переходящее в первый этаж, з с ценой в 5 раз меньше. Локация больше офисно / производственная. Через дорогу конечно идёт крупная станция Ветки Казанского направления, но она вся идёт в станцию метро и до этих объектов точно не доходит. При этом между станцией ЖД и Метро влепили два огромных ТЦ, которые стоят пустые.

Я лично смотрю предложения рядом, наличия свободных площадей, регулярность смены арендаторов в округе и траффик. Есть компании что делают расчёт по плотности, окружению и камерами считают траффик.

 

Спасибо!
Полезная информация.

я максимум что могу делать - это заходить в яндекс панорамы и смотреть на объект, перещелкивая на разные года. Так понимаешь сменяемость арендаторов.
+ через поисковик можно понять плотность населения в радиусе 100-500 метров

А вот еще вопрос... Как думаете, арендатор который сидит 10 лет - надежное вложение ? Вот два примера
1) Магазин автозапчастей в подвале жилого 12-ти этажного дома, 139 м2, с якорными арендаторами
https://www.cian.ru/sale/commercial/233116838/

2) сушишоп на Коломенской (я там перекусил года 3-4 назад и прям на барной стойке к моим ролам прибежал тараканище )
Продается больше года, но учитывая то что наша коломенская размножается квадратными метрами в ГИГАНТСКИХ масштабах, а выезд из района только тремя дорогами - этот район очень перспективен
https://www.cian.ru/sale/commercial/198294969/

 

По магазину запчастей в подвале :
Напротив можно сказать новый БЦ, где на первом этаже, с отдельным входом с улицы, аренда будет 1к за квадрат в месяц. Через дорогу, пол года не могут сдать также стрит, с отдельным входом по 1к за квадрат. Хотя до этого сидел арендатор по 1.8к.
Это третья улица от магистральной. Небольшой жилой район хрущевок. Сейчас тренд не по оффлайн запчастям, если съедут, может быть найдёте кто дай бог сядет по 300-400 руб за квадрат. Оно вам надо? Дом свежий - значит кадастр высокий, патент будет стоить как и на квадратуру первого этажа. Получается расходов много, рисков много, спрос на объект очень слабый, конкуренция рядом сильная.

Про Коломенскую - сложная история, прокомментировать не могу. Мне кажется дорого.

 

Подскажите, пожалуйста.

Есть желание купить магазин и/или офис и/или здание и сдать его своей компании.
Возможно объект будет больше, чем потребуется для себя и тогда его нужно будет сдавать другим.
Вопрос на кого лучше купить и как выстроить сдачу в аренду, чтобы было выгодно сдать или потом продать с точки зрения налогов сейчас и после.
Основная компания на ОСН.

 

ИП и дальнего родственника с другой фамилией.
Как только ФНС увидит платежи взаимозависимых ООО и ИП, тут же припишет дробление и обналичку.

 

Почти всегда высокая плотность лучше. А типа ближе или дальше от центра вообще фиолетово. Но я не москвич. В Питере так. В каком ниубдь человейнике за кадом может быть дороже, чем в историческом центре и намного

 

Я сдаю сам себе несколько объектов. Никаких претензий. Ттт.
Если покупка с фирмы на осн, то не понимаю какие могут быть варианты.
Если есть вариант купить за кеш и это выгодно по налогам, тогда так и надо делать, имхо. Чтоб обезопасить и налогов меньше будет.