Все о коммерческой недвижимости.

У меня товарищ второй год доказывает что он не верблюд.

 

Покупка с торгов, вся сумме в договоре. Вы пишите про купить на основное ООО или купить на другое ООО с ОСН, тут вопросов и рисков нет, не понимаю на сколько это не выгодно.

 

Спасибо. А если купить на ООО на УСН 6%, вопросы могут быть? Или на 15% но дальше на это ООО покупать другую недвижку, тем самым увеличивая расходы.

 

А смысл? У ИП есть патент, намного проще вывод кэша.

 

Ип выгоднее, конечно.
В ООО сначала 6%заплати, потом налог на дивы и ещё банк комиссию возьмёт за пересылку физику.
А ип просто 6% заплатил и бабло на карточке. Патент ещё проще.

Я вот на ООО купил, думаю как на физика перевести. Основной вариант типа в рассрак, а потом похерить ООО и соответственно долг.

 

Хороший варик. Но наложка сейчас автоматом узнает о смене собственника. И как минимум попросит прислать ДКП.

 

По запчастям пишет: меняю на квартиру. Сам понимает что не продаст.

 

Почему? Учредитель может сдавать своё помещение своей же фирме. Никаких нарушений нет. Вот если цена завышена, то да, обнал

 

Надо 100% согласия. Когда дверь на улицу будете делать, уменьшаете общую собственность ( стену дома). Так же крыльцо на общей земле, либо городской. Думаю что все переводы сейчас это подделка подписей, иначе их не собрать. Вряд ли, конечно, кто-то их будет оспаривать, да и срок исковой давности 6 месяцев, поэтому и подделывают.

 

250 тыс и 33 млн. Мы продавали за 38 млн. с доходом на тот момент около 400 тыс. и очереди не было, а тут...

 

Смотрите потом за проданными объектами на предмет того как часто меняются арендаторы?

к примеру если садится винный магазин сетевой - это стабильно и на долго?

 

Не факт. Я удивляюсь, когда люди реально рассматривают покупку образно говоря 70 метров за 150 млн. рублей с арендой 1,5 млн. На сколько профессионально и чем должен заниматься арендатор чтобы это отбить, и как долго он сможет продержаться.

 

В итоге продали? Как долго сейчас объекты в продаже висят?

 

Последние полтора месяца вал звонков. Спрос реально вырос. НО! Народ торгуется, я упираюсь. Если бы опустил до 100МАП продал бы за неделю.

И самое главное, что когда тот-же мегафон с такой арендой съедет, этот объект и за 500 не сдать.

 

Это не Москва, на границе Московской и Владимирской области, продавали мы не долго (3-4 месяца) т.к. была идея продать у докупить долю в ТЦ, пока продавали, собственник передумал и мы поставили этот вопрос на паузу. За этот срок реальных покупателей не было, видимо всем нужна Москва.

 

Лень искать , глянь на Патриках продавали подобный ларёк с Арендатором - Ароматный мир ... не знаю ушёл или нет , но цифры были веселые

 

Лично вижу примеры, как областные крупные ТЦ, в центре городов, превращаются в Шанхаи. Очень часто съезжают крупные якорные сетевые арендаторы, и ТЦ наступает конец. Уходит трафик, садятся любители, появляются непонятные персонажи вокруг и все.

 

Лох не мамонт.
Я верю что наверное бывают места, ну реально уникальные, типа сформировалась только одна торговая точка на жд вокзале в районе пригородных электричек, и кто-то её сдал под какой нибудь перекус, 100 метров за 1,5 млн. и все кто, на, или с электрички только там покупают еду тк другого выбора нет. То цена наверное оправдана, да и то не уверен что вытянут, тк пропускная способность. А то что на циан авито...

 

Нет там не в лохах дело , ты правильно заметил в локации и трафике весь цимес

 

у нас там не крупный) чуть больше 1000 метров. За все время владения особенно контингент не изменился по арендаторам. Из сетевого только РСХБ. А так, когда покупали сидел эконом класс слабенький, с очень дешевым товаром и с высокими ценами, заменили его на сильный эконом класс, с качественным товаром и низкими ценами, ломбард посадили ну и так местных пару сидит, табак-кальяны парикмахерская.
В целом как был шанхай так и остался
главное работает.

 

Я думал, что ты про пример где реально цена завышена и раздута. Если вариант на патриках уникальный, то его думаю должны были бы уже купить, но я бы такой все равно не взял)
Т.к. всегда может все поменяться, вырости дополнительные точки и аренда уже будет не 1.5, а 500 а это уже другая окупаемость, а 50 метров это 50 метров)

 

А что плохого она увидит в дкп? Реальная сумма там будет стоять. Кредитный договор, бла-бла-бла. Оплата 20 лет частями по 5% в год плюс % по ключевой ставке. Неужели она как то на баланс ООО повесит у себя эту дебиторку и будет следить?

 

Ну, мне кажется, что покупателю зададут вопросы. Вроде как у него объект "возник".

 

А если покупатель это учредитель продавца? Увидит схему или наоборот решит, что норм?

 

Тоже голову ломаем идти по этой схеме или платить дальше % с дивидендов и спать спокойно)

 

По первому помещению красные линии, которые не просто узаконить

 

Да хрен они чего увидят. Я один объект скинул по договору цессии. В наложку пришло уведомление о переходе права собственности.
Наложка начала присылать сначала требование прислать им ДКП- послал нах. Потом потребовали явиться- послал нах. Жду когда они запросят росреестр, но скорее всего ничего они не запросят, а если запросят то им не предоставят, а если предоставят, то ничего они там интересного не накопают. А вот если и когда накопают- тогда и буду решать. Просто не всем близок на форуме налогово-правовой нигилизм.

 

Ну по моим понятиям платить второй раз налог за свое же помещение не комильфо)
А чем плохо дкп показать?
Ну договор цессии, какие проблемы?
Не понимаю где тут налоговая база чтоб пришить налогоплательщику.

 

Нуууу.... Владение помещением менее 5 лет, наложка сразу возбудится и попытается не признать расходы на покупку помещения, с доначислением по ставке 6%. Хотя у меня не сделка купли-продажи, а цессия (разница в возмездности). Как то так.
Ну и потом, дашь одно, попросят еще что нибудь. "раз укусят-потом закусают" ))

 

вопрос наверно в платежеспособном спросе со стороны населения ( покупателей)