Все о коммерческой недвижимости.

Лихо.
Чего это они так резко?)

 

Раньше был установлен максимальный размер потенциального дохода, теперь это ограничение сняли и заменили вмененной доходностью с м2 без поправок на место и уровень помещения.
Большие, но недорогие площади сдавать по патенту стало невыгодно.

 

а что с ценами на комм? не выросли вместе с хатами? смотрю немало помещений по 5-7млн, в тч на 1 этажах жилых домов. или сейчас сдать трудно такое?

 

Чаще всего это не особо ликвидные.

Ну средняя цена сейчас 110-120МАП. При условии вменяемых документов и нормальных арендаторов. Меньше 100МАП только цоколи или иной неликвид.

 

Тут от региона зависит. Для Москвы, как мне кажется, это 120МАП+, судя по рекламным объявлениям. 110-120 - это, скорее, Подмосковье

 

От того, кого общество считает "надежным арендатором". Особенно сейчас в ходу Пятаки. За них уверенно просят от 120. Но там и бюджет от 80+++ мио. Следующей строкой КиБ (не ясно почему) но тоже 120. ВБ, Аптеки- немного скромнее от 110.

 

ну да, получается маленькие помещение по 5-7млн - это вымирающий малый бизнес((

 

Я не понимаю (искренне) что за помещение в Москве можно купить за 5-7 миллионов. Причем не просто купить, а потом и сдать его.

 

Полуподвал и что то похожее. Ну или офис метров 25-35 в домах
Циан в этих суммах только такие варианты предлагает.
Как все это потом сдать - это вопрос
https://www.cian.ru/sale/commercial/241922721/

 

Это вот все, не сдаваемо вообще.
В таком бюджете единственный выход- брать ППА, и мутить.
Что то типа такого.
Примерный кейс.
https://www.cian.ru/sale/commercial/239685352/ (первое попавшееся)
Экономика будет такой:
15,3 млн. р.- выкуп. Ежемесячный платеж 270 000.
Если ЭТО сдать по 1800/м2 то через 5 лет будет в собственности за счет арендных платежей.
И можно продавать как ГАБ за 25 000 000 )))
Итого, доходность за 5 лет рисуется отличная, но с оговорками )))
Ну или сажать арендаторов и продавать с хвостом Департаменту, через год. Тоже норм.
Я оставляю за скобками востребованность этого объекта у арендаторов. Вполне возможно, поделив на 2 части, посадить WB и КиБ. Но это надо смотреть по месту.
Меня смущает, что объект не сдан давно.
Брать подвалы-цоколи, часть "Торгового центра"- утопия.

 

Все хорошо, но не этот треугольник между ЖД (это хуже Чернобыля, Карачарово))), там хуже промки, когда туда заезжаешь, как будто не Москва, а 300 км +

 

Ну я написал, что это просто пример. И кстати, иногда помещения на Люблинских полях аэрации качают лучше чем в центре. ))

 

Не могу понять тех людей, которые покупают ООО. Вероятных минусов однозначно больше, чем плюсов. Могут и долгов навешать, и по 115ому подарков оставить. Потом устанешь доказывать, что ты не ишак

 

Ваш выбор. Рассрочку от Департамента можно сохранить БЕЗ покупки ООО. Если выкупаться по 159ФЗ можно минимизировать риски.
Могу сказать, что при покупке объекта у юр. лица-рисков куча., может чуть меньше но все равно. Идеальная сделка- физик-в лобовую, причем что бы физик имел стотыщ объектов в запасе. И что бы физик потом письменно отчитался об уплаченных налогах, с предоставлением сверки. Наверное такие объекты есть, но цена на них будет отнюдь не 120 МАП.

 

А это для чего?

 

На мой скромный взгляд- для шика воровского.
Т.е

Вас не смутило? ))) Это была ирония, над некой частью покупателей, которые хотят 1 миллион процентов гарантий.

 

Не смутило. В моей ситуации продавец распродаёт активы и выходит за границу. Несколько лет как. На самые лакомые ценник конский, на самый простой ближе к рынку. Ну как ближе... выше 120 мапов ессно. И торговаться он не хочет. Уже полгода упирается. Для меня это один из косвенных факторов в пользу добропорядочности продавца. Бережёт активы, деньги считает.

 

типичная легенда продавцов. Есть еще "отошел от дел" или "в связи с выходом на пенсию".

да нет никаких факторов, как и гарантий. При наличии злой воли, покупателя засадят, как бы он осторожен не был. Я уже по моему писал, что пару лет назад я продавал объект, и люди купив его, на мое предложение после сделки забрать ООО-шку, махнули рукой. Я конечно ее аккуратно слил потом, но для покупателей было открытием различные варианты развития событий.

 

В связи с отсутствием в нашей стране реального механизма гарантий для добросовестного приобретателя, ничего не остаётся, как собирать инфу по крупицам, по косвенным признакам. Пробивать по базам, отслеживать историю сделок этого продавца по другим объектам, смотреть, какие активы у него ещё остались и тд.

 

Коллеги рантье,есть кто с действующим договором КБ ? А то нахожусь в стадии подписания....но достали предписаниями. При чем так достали ,что есть желание послать. Хочу несколько вопросов задать.

 

а что за предписания?
В Москве КиБ раньше вел себя крайне скотски, но это компенсировалось тем, что ни брали ВСЕ объекты. Сейчас по другому.

 

Наверное предподписания. Предбронь

 

Коллеги, доброго всем вечера и с наступающими всех Новогодними праздниками!

Прошу помочь разобрать объект. Хочется понять насколько помещение ликвидно.
Прошу озвучивать как минусы так и плюсы как вы их видите.

https://malinaproperty.ru/property/propertiesRetail/154114

Из плюсов наверное относительная близость к метро.
Рядом строится пересадочный узел.

Мне одному кажется что он подозрительно много выжал из относительно не большого помещения в новостройке за мкад????
По мне так его реальная мап наверное 450’000 р

 

Ну, например,согласовать с УК установку кондеев.
По воде и отоплению у меня договора с ТСЖ, надо прямые договора с водоканалом.
Ну и по мелочи всякого.

 

как относитесь к таким проектам ?
https://www.cian.ru/sale/commercial/240600540/

понятно что снесут, но с 2029 по 2034 год
то есть через 9-10 лет отбиваешь вложения и ...
вот тут самое интересное что дадут по ренновации

 

Кадастр дадут. Спец постановлением. И выбор у вас останется между сообщить свои реквизиты для получения средств или не сообщить, понять и простить ))

Вот вам живая бумажка для примера:
https://www.mos.ru/upload/documents/docs/31681-pjfjk7.pdf

 

Ржу. Где в бумажке написано про кадастр? Там вполне себе речь об оценке рыночной стоимости.

Или задорно пойти в суд и выиграть его, получив где то 130-150МАП. Вы немного не в теме.
Судя по тому, что Парикмахерская Эффект в суд не пошла, значит предложенные деньги их устроили.
Другой вопрос, что в объявлении переведенка, с ней могут быть сложности.

 

Люди столкнулись с тем, что оценивают в кадастр. Аргумент: вы дцать лет налог платили от кадастра, вас всё устраивало и считали это справедливым, вот вам ваше, распишитесь. Правда, здесь речь про промку в мск, но сути дела это не меняет, изъяли по тому же закону о реновации.

В теории можно посудиться ессно, как вы пишите. Но в условиях дефицита бюджетов шансы выиграть специфичные.

Отговаривать никого не буду. Сам себе приглядываю помещения с учётом этого фактора. Покупать с перспективой тяжбы с государством без волосатой руки не намерен. Но с интересом здесь почитаю отзывы реальных кейсов.