Все о коммерческой недвижимости.

Вам никто не отвечает, потому, что Вы спрашиваете абсурдные вещи. Коммерческую недвигу покупают как правило на собственные средства. 40-50-60 миллионов. И имеют спокойный (условно) доход в 10-12-15%
Типа пенсии.
НИКТО не берет кредит на эти проекты. Да и не один вменяемый банк не прокредитует покупку такого объекта. Ну на крайняк дадут денег исходя из оценки в 30% от рынка.

 

если как вы пишите можно получать 15% годовых дохода, почему не взять кредит под 7-8-9% например...?

 

а какой банк его даст? Да еще и под 9%.
Риски.

 

Кредиты берут под что то))
Или под понятные источники белого дохода или под уцененную в 2-3 раза собственность )))

 

6%

 

У меня от 3 до 4% +1%, можно сюда добавить конечно комиссию АльфаБанка 1%, но вроде теперь можно вычесть отчисления в ПФР и ФОМС.
Кстати ни по одному из патентов в этом году увеличения не было.

 

В регионах как ранее писали патенты на аренду невыгодны.

 

Никто не спорит. Ещё в регионах считают кадастр, как будто на Рублевке объект находится. У меня в Башкирии объект оказался кадастр в три раза выше чем рынок.

 

Да, но начинаешь реально просчитывать объекты и получается, что окупаемость лет 15-20 и это в том случае, что никогда никто не съедет и не надо будет ничего вкладывать в помещение. То ли считаю что-то не так, то ли что)) Вроде выбираешь объекты за 100-120 арендных платежей, как в этой теме описано. Но видимо да, надо с имеющихся в кармане денег покупать недвижку. С кредитных если только строить или каким-то методами выкруживать, но это уже опыт нужен в этой теме.

Другой вопрос в том, что 15% дохода в год - это стоимость объекта должна быть 6-7 лет арендных платежей. А я таких готовых что-то не видел. Либо разбирают быстро, либо таки объекты находятся в других ценовых категориях)

У меня текущее предложение от сбера имеется под 7% под залог покупаемой недвижимости. А несколько месяцев назад я потреб взял под 9,9% в сбере налом без страховок, регистрации и смс) Просто предоодобрено было. Но я в сбере много лет являюсь порядочным кредитором. В моем товарном бизнесе деньги под адекватный процент никогда лишними не бывают, так как от количества товара в наличии зависит очень многое и прибыль от вложенного капитала ощутимо выше уплаченных банку процентов.

Если есть расчетный счет в банке или хотя бы просто счет физ лица с движением денег, то все может быть проще. Но больше 3-5 млн взять без залога трудно, да.

Ну там же еще + 1%, если зарабатываешь больше 300 тыс в месяц по-моему. У меня на этом ИП другой бизнес сидит.

 

Он также уменьшает 6

 

Когда мы говорим про покупку ГАБ, безусловно нет никакого смысла покупать на кредитные.
110-120 МАП - это вообще виртуальное понятие, поэтому что возможно объект зарядили и завтра арендатор напишет письмо с требованием о снижении или вообще съедет, и по такой же ставке вы уже никогда не сдадите. И получится у вас не 110-120 а 130-150 МАП.
Плюс насчитывайте на то что раз в три года у вас арендатор съезжает, пол года на поиск, три месяца каникул, месяц ещё агентские если к вам прийдет через агента.
Плюс государство постоянно навешивают новые условия и усложнения.
Плюс ставки аренды последние пять лет только падают.
Плюс вывод в Кэш из года в год дороже.

В целом вы правы, делать тут нечего. Нет тут доходности 15%, дай бог чистые 2-5%.

Если у вас что то получается лучше и бизнес прет, тут вам делать нечего. Не мешайте нам работать, не усложняйте и так не простую ситуацию

 

Он же сверху 6% платится. По задумке государства - если ты более 300 тыс в год зарабатываешь, то плати еще 1% сверху 6%. Суммарно 7% налог получается.

Уменьшить этот налог можно на страховые взносы себя и работников. Но на оборотах это уже становится не ощутимо почти.

 

Понял. Ну вот такой ответ от практика я и хотел получить) Просто получил предложение от сбера на кредит под 7% под залог покупаемой недвижки и захотелось не упускать эту возможность. Для себя ничего подходящего не нашел, начал думать что-то взять под аренду. Но не тут-то было)) Я думал только в квартирах под сдачу все плохо, в коммерческой получается не на много лучше)

Буду значит для себя склад присматривать вместо аренды.

 

Ох. Ваши фантазии не буду комментировать.

 

А Вы попробуйте физически получить Деньги под залог недвижимости, получите прям официальное предложение, лучше реально Деньги на счёт. И не предодобренное и очень неприятно удивитесь и сумме и реальной ставке. Потом и грезы развеются про то, что можно просто взять Деньги в банке и переложить их в какую то грантированно работающую схему, с большей доходностью.
Лучшее то у меня получалось, эффективная ставка со страховкой была 11%. А Сумма 20 млн.

 

А ГАБ то сейчас нормальный есть? Тот, что в открытых источниках. А то что не объект - то в ходе проверки обнаруживается ряд причин, по которым объект улетает в корзину.
Вот эти все малинапроперти, стоун хедж и прочие что-то толковое предлагают?

 

Ну у людей свой биз. Норм...
А лохов неискушенных - было и будет.

 

Эц самое. В общем простите конечно, но коммерция с недвигой (как минимум) это не Ваше вообще.
Не считайте ничего, а тем более не кредитуйтесь.
Поясню.
Есть Гаврила, у него есть 50 000 000. Он покупает ГАБ и имеет доходность грязными 12%, чистыми думаю 10. Ну это при соблюдении многих условий, которые я оставляю за скобками.
У него окупаемость 10 лет. В случае везения 9.
В случае с кредитом, если Петя имеет 5 000 000 и берет кредит на 15 лет, то!
Его минимальный платеж в течении 15 лет составит 480 000. Что как бы на грани. С очень высокими рисками.
Значит ли это, что окупаемость объекта изменилась? Нет. Она по прежнему 9-10 лет, только в Петином случае бОльшую часть денег зарабатывает не Петя а банчок.

Да. Кстати от Малины ко мне приходят нормальные покупатели, что удивительно. Не смотря на то, что сам даю объявку. И у Малины много сделок проходит.

 

Вот форма Уведомления:
https://kontur.ru/Files/userfiles/file/articles/uv2021psn.pdf

 

Привлечение земного капитала увеличивает доходность собственного.

Противникам кредитов советую задуматься об этом.

 

Эффективное управление капиталом закономерно включает замещение части собственного капитала заемными средствами. Однако привлекая заемные средства в свой бизнес, нужно знать две финансовые аксиомы:

А) Стоимость заемных средств должна быть ниже рентабельности активов.
Б) Соотношение собственных и заемных средств – вопрос финансовой устойчивости бизнеса.
По классике, банки считают что соотношение собственного и заемного капитала не должено быть больше 2 к 1. У Европейцев, критической точкой является 1 к 4.

Но поскольку ГАБ это продукт на котором зарабатывает именно продавец ГАБа, а все риски несёт покупатель. Поэтому привлечение кредитного капиталла, без опыта и правильных связей а этой теме, приведёт скорее к отрицательным показателям финансового рычага.

 

В финансах нет понятия правильные связи))

 

Если по математике в школе было не меньше 4ки, то эффективность привлечения кредитов при инвесте в квм очевидна.

 

Правильные связи должны быть везде. Хочу убедить Альфу, софрмировать новый продукт для таких как мы - Кредитная линия с обеспечением, под целевое финансирование. Миллионов так в 50.
Так же оказался знакомый исполнительным директором дочки большого банка, закинул ему такую же идею.

 

Держитесь подальше от Альфы. Всегда и во всем.
Тем более что таким продуктам 100лет в обед в куче нормальных банков.

 

Альфа да,крохоборы

 

Тогда какой банк лучше?

 

Свой

 

Пока не дорос. И честно сказать не вижу в этом особого смысла, наблюдая как всех по кругу сейчас вертит ЦБ.

 

уже лет 50 существует безвозвратное финансирование,
а вы всё ярмо на шею взвалить хотите