Все о коммерческой недвижимости.

Примерно тоже самое, есть близкий родственник, которому на постоянной основе требуется финансирование. Вот чтобы отрабатывать это финансирование, он у меня и занимается обзвонили арендаторов, сбором денег, оплатой коммуналки и прочее. Появляется место по хорошей цене, с терпимой доходностью - покупаю, специально за ними не бегаю. Конечно рассматривался вариант купить вместо Машиномест - один коммерческий объект и подарить его родственнику. Но опять же это уже сложнее с точки зрения администрирования, могут быть простои, ну и прочее, да и в пределах 10 - 15 млн что то найти сложно. Если купить более дорогой объект, а часть денег возвращать опять родственнику - то получается как было раньше, просто финансирование из своего кармана.

 

Мудовые рыдания это. Чем меньше арендаторов тем лучше, а тут толпа

 

Один съехал и все встало. Ищи другого. А тут один съехал - через месяц посадил другого. Бетон, ничего не протечет, ничего не сломают, ремонт делать не надо. Хочешь - продал одно место, хочешь два, хочешь три. Гибкость. Аренда растёт, цена растёт, приседаний ноль, внимания бизнесу ноль.

 

Ну как ноль то? Кто то не заплатил,мозг напрягай каждый месяц про коммуналку. Ещё какие проблемы все эти 13 человек на тебя нагружать начнут. То денег нет,то теща заболела.

 

Так бизнес процесс по другому выглядит. Я ничего не делаю. Есть специально выделенный человек кто это делает. За 3 года было две проблемы - мой любимый арендатор по синей дыне подрался с ЧОПом, вызывали копов И так далее. Но все по мирному разошлись. А вторая проблема была когда арендовала место девушка, не получалось у неё ровно вставать. И ее сосед, другой мой арендатор, начал ее щемить. Больше ничего не было. За 3 года съехал только один и тот, потому что купил места.

 

Мне даже обзванивать было бы их лень. В случае неоплаты . Родственник это твои замуты с ним, кто кому чего должен.

 

а удаётся ещё местами спекулировать ? пытаться продать за 1.3 то что купил за 800?

 

Рассматривал идею скупки машиномест сильно ниже рынка в ЖК бизнес класса в МСК, почему отказался от идеи:
1. Очень слабый спрос на покупку ММ жителями ( оценивал по звонкам по объявлениям) т.е. продавать 10-20ММ по цене ниже "рынка" можно несколько лет если нужно будет выйти в деньги
2. Низкая арендная доходность с 1 единицы аренды т.к. при цене аренды 9-10к, коммуналка 2к. Входная цена 800к, хотелки рынка типа 1.5м, но по факту по этой цене желающих почти нет. Застройщик продавал места от 2 до 4М))
3. У дома есть кроме подземной наземная огороженная бесплатная парковка для жителей на 100м, паркинг подземный 300 мест, количество квартир в доме 330. Т.е. нет превышения спроса над предложением и положительной динамики по цене аренды и роста цены продажи.
4. Активно растёт стоимость владения машинами ( платные парковки, платные дороги, транспортный налог с "роскошью", стоимость покупки машин и обслуживания - как следствие в МСК я думаю что будет довольно существенно сокращаться парк личных авто и происходить переход на такси и каршеринг т.к. "комфорт личного авто" будет стоить очень дорого. Т.е. в семье "бизнес класса" с детьми вместо 2-3 машин будет 1 личная и такси-каршеринг, если детей нет и живете в городе личная машина нафиг не нужна, ездить на вили можно сильно дешевле). Т.е. вместо позитивного драйвера роста на переходе на электрички будет негативный драйвер сокращения автопарка в связи с переходом на "шаринг"

В итоге сейчас оформляю длительную дешевую аренду и свои ММ буду продавать.

 

Просто жк не подходит.

 

1- если новострой, то обычно спрос возникает, когда все заселяются, причем дикий, опять же- зависит от застройки рядом. У меня ММ рядом с офисом, так меня сосед по паркоместу нашел- просит продать, так это не Мск, а глухая провинция
2- это да, если только насобирать на контроль, и возглавить сбор ком платежей
3- рядом есть еще дома, особенно без паркинга? а на уличных парковках обычно дичь творится, особенно зимой
4- что есть, то есть

 

вы как-будто нас уговариваете, что это оч круто )
когда несколько арендаторов коммерции уже головная боль даже собраться раскидать полученное, а у вас 0 гемора при 15 "гаражах"

 

Вы вероятно пропустили часть переписки. Я никого не уговариваю, я спросил мнение. Как в процессе выяснилось, что экономика сильно зависит от локального ЖК и окружения вокруг.
И у меня верно 15 ММ и 8 объектов коммерческой недвижимости. И у меня действительно ноль гемора. Жизнь меня научила в первую очередь правильному делегированию задач, я никого не обзваниваю, никому счета не выставляю. Единственное - я подписываю и контролирую расходку и контролирую стоимость аренды. Все.
Ну может быть ещё через сайт налоговой заполняю заявку на патенты и налоговые льготы.

 

Согласен. Надо сравнивать сравнимое. Как я убедился - сильно зависит от локальной картинки в конкретном месте. У меня получается картинка на ММ в совокупности 9%. Налоги по 350 руб с места в год, плюс спмозанятость 4% с выручки.
В перспективе год - ещё прирастёт на 1-1,25. Но по опыту с облигациями, чем надежней эмитент - тем меньше доходность, минус налог, да минус все таки колебания стоимости на рынке и постоянно снижающиеся ставка ЦБ.

 

Текущая ситуация следующая : Самозанятый может сдавать в аренду любую жилую недвижимость, если она находится в регионе эксперимента. Например, дом или квартиру. А вот сдавать в аренду нежилые помещения — офис или гараж — самозанятым нельзя. Это правило действует и для госслужащих, для которых сдача жилья — единственный разрешенный вид деятельности на самозанятости.

Надеемся что все таки добавят гаражи и машиноместа к самозанятым.

Если даже выйти как ИП на 6%, на УСН, где можно уменьшить 6% на сумму отчислений, то конечно надо ещё добавить тогда он Лайн кассу и эквайринг, плюс 1% на выручку выше 300к.

Зато честный бизнес. Вопрос экономики конкретного объекта.

 

сцуко, до слез....

 

Есть простые сервисы личных помощников.
Я уверен что за 3к в месяц, человек из региона, работая на удаленке, обзвонит все 15-20 арендаторов, проконтролирует оплату и если необходимо посадит арендатора. Выделить отдельную карту для поступления средств и все.

Ноль или минимум общения с кожаными мешками.

 

Попробуйте YouDo. Насчёт управляющего напишите в личку детально задачу. У меня есть кто все делает за очень не большую сумму. Без всяких %.

 

У меня все просто. Есть список конкретных задач. Четко описанная инструкция что нужно сделать.
За каждое действие человек получает деньги.
Это называется планирование рабочего времени.
Выставить счёт. 15 минут.
Выставить акт, 15 минут.
подколоть этот акт в папочку. 10 минут.
Проконтролировать оплату. 15 минут.
Выехать на объект и проконтролировать визуально состояние. 3 часа.
Получить показания счетчиков и отправить эти показания ресурсникам. 15 минут.
Рабочий час 700 руб.
Все это называется технологический процесс.

Вопрос в правильной постановке задачи и делегировании этих задач.

Иначе большой вопрос, почему за одну и ту же работу, один просит 3000 а второй 30 000? Требуется разная квалификация? Нет.
Есть разный экономический результат? Нет.

Все что может быть делегировано, должно быть делегировано. Но это не исключает контроля.

 

Давайте разберёмся. Если у человека на решение всех задач, с учетом даже удвоения времени на реализацию требуется один рабочий день в месяц. Сколько ему надо платить? Как за месяц или как за день? В месяце при 36 часовой рабочей неделе, например в марте - 150 рабочих часов. 150*700 = 105 000 рублей в месяц. Вполне рабочая ставка на квалификацию работника которому не требуется высшее профильное образование.
Поэтому если человек не справляется или наоборот не загружен, то вопрос в неправильном планировании. Если человек не правильно выполняет свою задачу - или у него нехватает знаний, или он косепор. Если первый вариант - надо объяснить в чем ошибка и как надо делать. Второй вариант - два раза простить а на третий выгнать нахер. Если задача может быть выполнена удалённо - без выезда, то спокойно можно найти исполнителя в регионе. Там ставка в два раза меньше.

 

Мой родственник отвечает только за ММ. И то, чтобы он не думал, что я деньги из воздуха делаю. )))))
За коммерцию отвечают другие люди. И я не считаю это спором, а описанием подхода с точки зрения классического менеджмента в управлении предприятием.

 

Комрады!, отвлекитесь от спора и поясните,
В настоящей суровой действительности, при сделках с коммерческой недвигой указание сильно заниженной стоимости это обычная практика или необоснованный риск, от которого лучше держаться подальше?

Спасибо.

 

А с чем связано занижение?

 

Получение права требования от застройщика в счет других взаимоотношений с указанием в договоре (и соответственно перечислением на эскроу счет) номинальной стоимости в 10 раз ниже рыночной.
Продавец предлагает либо указать в договоре 1/6 реальной стоимости объекта, либо увеличить цену продажи на 7 % и указать полную стоимость в договоре.

 

А потом продавец ввалится в банкротство. Конкурсный такую сделку легко оспорит и придется право требования или недвигу вернуть. И стать кредитором на 1/10 реальной суммы. Можно потерять все. Также могут быть недовольные супруги или учредители с акционерами.