Все о коммерческой недвижимости.

Продавец - ИП

 

Риск банкротства и иска от супруги остается. Ну а сами Вы потом из актива выходить как будете при копеечной входной цене? Налог заплатите по полной.

 

Я так полагал, что если помещение будет использоваться для сдачи в аренду, то налог придётся платить со всей суммы продажи.

 

Это будет зависеть от формы вашего налогообложения. Если УСН Доход, то да 6+1%. Не лучше ли сразу заплатить 7% и снизить риски? Может быть много других причин, по которым сделка может быть признана недействительной, занизив цену не сможете востановить свои реальные денежные требования.

 

Да я в принципе к этому и склоняюсь, просто хотел прояснить, может я тут надумал всякого а 80 % сделок на рынке так и оформляют.

 

Наверное так и есть, но я про кожаных мешков до сих чота ржу

 

В теории ты правильно пишешь, и ставка 3000 руб в день вроде нормальная. Но на практике получается значительно хуже. Наша контора пробует нанимать таких сдельных фрилансеров для разных задач, дизайн этикеток, правки текстов, и тп.
Если такая задача одна в месяц, то человек к ней и относится соответственно. Как что-то там мимолетное и малозначимое. Запросто может заняться своими делами, отключить телефон, уехать в отпуск, или взять более выгодный заказ. Через пару месяцев бац – на работу например устроился, на фриланс времени\сил нет. А объяснить новому человеку опять с нуля всю процедуру и нюансы занимает времени больше, чем самому это сделать. Вот такой парадокс.

 

Продавец немного хамит на счет 1/6, я обычно настойчиво настаиваю 30/70 или 40/60. Это край. Ну или плюсом к цене 6%

Мне кажется что даже больше.

Ну и обратно заберешь то, что лежит в ячейке. Если рега не пройдет.
По сабжу- покупка жилой-коммерческой недвиги ВСЕГДА риск. И быть уверенным на 100% не получится. Банкротство- кредиторы- да я тыщу способов знаю, как треснуть человека и при "лобовой" сделке. Или создать ему дискомфорт и потные ладошки. )))) Вопрос- зачем? Я три года назад объект продал, так покупатели от радости забыли у меня ООО-шку забрать. Очнулись через полгода. Ну успокоил, пообещал, что сделаю все по красоте- ликвидну по людски.

Не лучше. В моей системе координат. 7% должен платить продавец, а у него рисков меньше. И 7% получаются очень обидной величиной.

 

По поводу ячейки все верно. Составляется доп соглашение к договору, по которому остаток кладется в ячейку.
Ну и нужно смотреть кадастровую, тк налог все равно начислят минимум кадастр минус 30% (это в случае если планируется продажа как у автора в шесть раз меньше рыночной).

 

Юрлица и ИП могут ставить любую цену. Понятно, что чем она ближе к рыночной, тем меньше рисков разборок с налоговой. От кадастра только для ФИЗИКОВ (в т.ч. ИП), которые продают недвижимость не задействованную в предпринимательской деятельности. Статья 214.10. НК РФ относится ТОЛЬКО к НДФЛ!!! Если вы платите предпринимательские налоги, то НДФЛ нет.

 

Вашим покупателям повезло, что Вы порядочный человек и у Вас все Ок и банкротства не предвидится. Ну зачем рассчитывать на везение? Если Вы купили по заниженной цене недвигу, то это огромный риск остаться с нулем, спокойного сна на горизонте 3х лет не будет. Всегда ищешь интересные варианты по низу соотношения риска/доходности и хорошие локации. Очевидно, что часто такие объекты продают, когда есть потребность в деньгах. Соответственно, высока вероятность, что продавец не сможет решить свои проблемы и свалится в процедуру банкротства даже без всякого злого умысла. С вероятностью 99% недвигу Вы вернете в конкурсную массу, а сами со своим урезанным денежным требованием как злоупотребивший кредитор встанете за реестр, т.е. получите что-то после удовлетворения 3й очереди кредиторов. Но 3й очереди в среднем самой 5-10% вернуть удается. Т.е. это риск потерять все.

 

А если по лобовой цене?
Что это изменит? Даст больше спокойного сна? Так же вернете в конкурсную массу. Только в бОльшим денежным требованием ))))
В любом случае- тут выбор покупателя. Я всегда озвучиваю, что данная цена продажи только при "смешанной" форме сделки.

 

Если цена продажи близка к рыночной, то у КУ не будет оснований оспорить сделку. Даже, если суд по ходатайству КУ назначит оценку, и она покажет небольшое занижение на 10-20%, то Вы сможете попробовать оспорить оценку. В худшем случае доплатите эти 10-20% в конкурсную массу. Занижение на 50% и более оспорить маловероятно. Если КУ видит рыночную сделку, то, как правило, оспаривать не будет, или будет в лайтовом варианте, формально.

 

К счастью, покупатели редко думают или знают о рисках, когда маячит экономия на хорошую машину Но когда я покупатель, то готов к лобовой цене.

 

Если цена продажи близка к рыночной, можно также страховать титул. Если помещение изначально юридически не проблемное, то страховка будет стоить 0,5-1% в год. А если проблемное, то зачем в принципе лезть?

 

Интересно посмотреть, что там контролирует тот же ФораБанк. Ответственности у банков за ненадлежащее исполнение этой нормы нет.

Если что, у меня в этом году сделок через ячейку не было, личным опытом поделиться не могу.

 

Да в курсе нововведений. Только в ответственности нет риска потери лицензии. С удовольствием послушаю практикующих риэлторов.

 

У меня конечно тоже в этом году не было такой практики, но! Банку пофиг, что лежит в ячейке. Хоть коллекция марок, если это не фигурирует в ДКП.
У меня знакомец в Даев Плаза (по моему) сделку закрывал в этом году. И вроде как все прошло успешно. Да, если в ДКП прописываешь, расчет через ячейку- то да.
"..."В отношении сделок с недвижимым имуществом также никаких существенных изменений нет, - отметили в Банке России. - Если банки ранее сообщали о сделке с недвижимым имуществом на сумму равную или превышающую 3 млн. рублей, то после изменений банки будут сообщать только свою часть, а именно о проводимых через них расчетах на указанную сумму по любому виду сделки с недвижимостью".."
По факту никто ячейку считать не будет, если она не фигурирует в ДКП.

 

Это как?
Сотрудник банка в депозитарии получает переданные ему покупателем деньги, пересчитывает их и закладывает в ячейку?

 

Предложение скупить все парковочные места в подземном паркинге и поднять стоимость аренды до 10 000 руб )))
Поставить терминал у выезда как в торговом центре с возможностью оплачивать ежемесячную аренду )))

Ну а если без шуток и посчитать доходность то я бы лучше купил бы ОФЗ или корп. облигации.
Доходность такая же но есть ликвидность. Нашел хороший объект - скинул облиги за неделю и вышел в кэш.
А так сколько эти парковочные места продавать будешь?

Редакция: Storm(с) уже написал об этом оказывается))) Сорри не увидел )))

Вот это я понимаю человек ответил развёрнуто и по существу

 

B чо прям в депозитарии непосредственно деньги сотрудник пересчитывал и проверял?
Расскажите пож. подробно как это происходит.
И про "давно" особенно. На сколько?

 

смотрите. банк реально не знает, что в ячейке в отличие от аккредитива. Часто на сделках туда помимо наличныых кладут расписки, например. Потому контроля никакого не может быть в принципе. Банк контролирует только то, что в ДКП.

 

ячейки с описью вложения и ответственным хранением не берем - это реально экзотика.

 

А с 2018 года у вас сделки с ячейкой были?
И проходили они именно так как вы поясняете с изъятием денег на пересчет и проверку?

В банке о подобном и слыхом не слыхали.
Поэтому и просил вас рассказать о столь занимательном личном опыте.
Прям интересно..