Все о коммерческой недвижимости.

Значит это хорошо что официально копейки. ) Переоценка теоретически возможна, но это больше для ООО при проводимых модернизациях. ИП выгодней ничего не светить.

 

Повторюсь, ИП на УСН не обязан вести баланс и единственный способ оценить актуальную стоимость имущества, кроме оценки - кадастр, имхо

 

Бухучет конечно да - никто его не обяжет, но отдельные элементы при необходимости - вполне.

https://www.klerk.ru/doc/449882/ - 4 абзац ответа

 

Вот это мне конечно в разъяснениях налоговой всегда нравится больше всего:

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

 

По идее не должны.

И насчет 6% не уверен, они же берутся с оборота по счету, а здесь движения денег нет

 

Не в договоре уе можно написать. Здесь пока не лютуют. При условии что все рассчеты в рублях. Выше товарищ хотел получать доллары.

 

Так я же изначально написал: в договоре пишем расчёты в рублях по курсу будет

 

ограничение по сумме основных средств для УСН в явном виде прописаны, дальше дело добровольное - можешь вести учет ОС можешь не вести, когда камералка начнется всё равно придется все предъявить. Из недавнего: через 2,9 года запросили доки и присунили ИП-шнику за "оптимизированные" налоги с пенями и штрафами, другого оптимизатора ИП за жопу взяли сразу после того как он регион регистрации сменил на другой регион при фактической деятельности в мск для целей воспользоваться льготой по 0% УСН для пострадавших. При таком плотном внимании иметь как ОС недвиги более 150м по кадастру и притворяться ИП на УСН это как голой жопой на муравейник сесть и надеяться там долго и комфортно посидеть)))

 

По кадастру (с)

 

вопрос оценки ОС весьма творческий, особенно в недвижимости. Кадастр как вариант, но он не всегда рыночный бывает выше рынка очень сильно. У меня был объект недвижимости, который по кадастру в 4 раза дороже был соседнего абсолютно такого же объекта и в 4 раза выше рынка - застройщик с банком "баловались" кредитами под залог готовой недвиги застройщика.
Очевидно что выросшая и за последний год недвига о которой из каждого утюга вещают очевидным образом отразится в повсеместной переоценке кадастра в ближайшие года

 

Оценка производится лицензированными экспертами по оценочной деятельности. Кадастр - это не абсолютная оценка. Это налоговая база скорее.

 

Добрый день. Прошу помощи зала. Товарищ продает помещение. Появился покупатель и предлагает следующую схему- покупатель берет кредит в банке под залог покупаемого помещения, но завышает стоимость помещения в ДКП и разницу продавец (за вычетом компенсации на налоги) после получения денег от банка отдает покупателю (как он говорит -на развитие его бизнеса). Я знаю что такие схемы практикуют, особенно в жилой недвижимости. Помещение стоит 20, дкп на 30. Покупатель уверяет что в банке у него все схвачено. Смущает, что отдать надо порядка 8 млн. А что если вся эта схема построена, что бы получить эти 8 млн. и уйти в закат? Может банк притянуть к ответственности продавца? Или это проблемы оценщика и банка. Продавец ведь свободен в объявлении цены, мое помещение хочу 20 млн, или 30 млн. это мое дело. Кто сталкивался с такой схемой?

 

Закончил бы разговор на этой фразе.

А Банк типа лох, кредитует под помещение 30 мио, где рыночная 20, и то еще не факт?
Сейчас не ранние двухтысячные, банки насытились кучей неликвида по завышенным оценкам.

 

Потом под каким-нибудь предлогом сделка разворачивается, и покупатель говорит, а верните мне мои 30 млн.
8 млн переданных ему ессно нигде не фигурируют и никакими документами не подтверждены.
Ну и simachev правильно пишет, что сомнительно такая поддержка банка.
Обычно банк даёт только процентов 50 от реальной стоимости хорошего помещения.
А тут хотят еще на 50% завысить, ну-ну.

По поводу "всё схвачено", это до настоящих проблем. У моего товарища сестра жены работала в банке, должность точно не помню но типа "начальник отдела кредитования". В какие-то там векселя вкладывала, под 12-14% годовых в валюте. Её денег там было больше миллиона $, и у моего товарища там было около 400К евро. В один прекрасный день бац, лицензию отзывают, всё арестовывают, кому должны - всем прощаем. Сестру должны были предупредить люди с самого верха, но не срослось. Все всё потеряли.

 

Завышение может быть связано с тем что банк даёт условно 50% от оценки, а оставшейся суммы у покупателя нет. Но риск, конечно, в последствиях признания сделки недействительной, Продавец вернёт 30, а не 20 млн, ещё и 10 Он уже отдал покупателю «на развитие бизнеса».

 

вот и весь бизнес покупателя

 

Есть банковский продукт с господдержкой "на развитие бизнеса" под 3% годовых сроком на год - эти деньги выдают на расчетный счет конторы и тратишь на любые цели бизнеса кроме вывода денег из бизнеса. Возможно покупатель хочет эти деньги обналичить и вывести через покупку недвиги. Если "покупатель" мошенник то схема простая - банк как получает неоплату по кредиту на развитие бизнеса подет на банкротство заемщика и пытается по суду оспорить сделку по покупке недвиги как вывод денег

 

за это статья отдельная есть мощенничество с кредитами или как-то так, виновны обе стороны сделки

 

https://www.cian.ru/sale/commercial/245344071/

плохое ?

 

Там же никто даже рядом не ходит. Ни парковки, ни людей.

 

если заложить окупаемость 10 лет , его надо сдавать по 3000р метр месяц. Дастишфантастишь!

 

Ну да, с того года висит. И ловил себя на том что я на него смотрю только когда в область еду по пробкам, а оно на другой стороне. когда в Москву едешь - пролетаешь мимо

Меня тут обалдевает менеджер из жк Now
Говорит идеальнее посещения остались
Несколько штук. И будет там супер Купер место.
комм помещения на 1 этаже жилого дома (не аппартов)
24-40 млн
Проезжал мимо - сейчас там уныло
Но перспектива.... ?

 

Там рядом еще ЖК строят, через мост будет город сад (лет через 10-ть) и у всех будут коммерческие помещения.
И главное, если они такие крутые, почему их не купили?

 

Камрады, а насколько реален такой вариант?
https://www.ec.ru/realty/183
КОРОВИНСКОЕ Ш. Д.1А СТР.1, минута (100 метров) от м. Селигерская.
помещение 21м2 за 25 млн руб, якобы сдаётся в аренду за 200К руб без коммуналки.

 

Готового арендатора нет, да и всё это эфемерно сейчас, то есть, то завтра съехал.
Я исхожу из опыта сходных мест.
Скажем метро Щелковская, те же 100 метров от входа.
Подобные помещения продавались >1млн руб за 1 м2.
Сдавались в аренду даже дороже, до 300К руб я видел.
Все помещения постоянно заняты, пустующих нет.
Посмотреть кто там сидит можно панорамой Яндекса.
Но всё это было до Ковидлы, что сейчас есть и будет - непонятно.

 

тогда вопрос значится...

Квартиры считай подорожали на 30%
Двушки которые стоили 8-9 млн сейчас за 11,5 и выше

Коммерческую недвигу, тот же КП УГС - придерживает. Говорят что на переоценке.
Вот ковид ковидом - а цены на покупку явно вверх на % на 15-20 взлетят...

И ведь получается что купят. Только сдадут за те же доКовидные деньги, и окупаемость будет на 11-12 лет, а 15

Те же квартиры (двухкомнатные) если вы сейчас купите за 12-13 млн - ведь дороже 50.000 в мес. вряд ли сдадите (и то при условии свежего ремонта)

што тваритсо.....

 

А в валюту если перевести так из года в год МАП падает.

 

бываю там иногда, поправлю:
парковка на дублёре есть платная,
народ в принципе тоже ходит, как минимум жилые дома этой стороны к метро и обратно, а ещё что-бы попасть в микрорайон на Старокаширском шоссе за жд от метро Варшавская( а это в принципе пешее ближайшее) , народ тоже топает вдоль Варшавки до перехода через жд.
из плохого, метро Варшавское закрыто вроде пока.