Все о коммерческой недвижимости.

Добрый вечер, коллеги!
Есть объект: в частном секторе выкупили участок, и поставили павильон. На три места, два уже сидят алкашка и пивники. Место крутое, ценник сладкий. 100квт.
В чем подвох?

 

По генплану что там будет в будущем? Участок какого предназначения?

 

Документы не видел еще. Вокруг частные дома. 1-я линия вдоль дороги на выезд из города. С вероятностью в 200% когда-нибудь проложат трассу в этом направлении скорее всего в другом месте.
А вообще это реально купить жилой участок и перевести его под ритейл?

 

Смотря в какой зоне участок по пзз и какие там виды использования

 

алкашка в павильоне по закону сидеть не может. мин 50квм и объект капитального строительства.

 

Спасибо.

 

Через местный парламент обычно они эти вопросы решают

 

Если объект нужен не испугаются покупатели

 

В центре тож пару раз такое получал.
Причем один и тот же подписант.
Взятку хочет. 30ку емнип лет 8 назад, чтоб сделать акты.

В голову приходит запросить эти доки как дубликаты у ПСК

 

Парни, у кого сидит WB. Ситуация странная. Сидит 5 год. По отзывам сотрудников- все ништяк у них, в планах делать ремонт. И тут (внезапно) не приходит оплата. Причем у меня 2 точки с этим арендатором. По одной оплата пришла по второй нет. По объекту, где оплата не пришла - новый менеджер, на редкость мерзкий. И при всем этом объект сдан ниже рынка, ибо торопился. Пересдать его дело 1 месяца. Вот сижу думаю, это какая то злая воля, проеб кого то из бухгалтерии или что иное. И в данной ситуации бесит позиция менеджера/куратора. Хочется прям выгнать, но переживаю за вторую точку, где WB мне интересен ))))

 

В банке уточнял , не висят в неизвестных?
Сейчас много поставщиков с ними бьются , они деньги отправляют , но коряво заполняют платежку (есть подозрение , что не руками делают , а комп), к примеру не указывают «ИП» , а тупо по фио. Деньги в банк поступают и обратно уходят. Люди бьются месяцами , обратной связи как таковой нет.
Дожимай манагера. Бесят черти.)

 

Да они платили 4 года, все норм.

Вот это и бесит. Причем повторюсь, сидят ниже рынка. Пункт выше среднего. Бесит такое отношение.
Сотруднику сказал, что бы потихоньку раскидал по потенциальным арендаторам. И причем это происходит в момент когда:
"Настало то счастливое время, когда компания готова открываться даже в тех локациях, которые раньше ей не подходили.
Пауза в открытии почти на полгода привела к тому, что многие ПВЗ разрывают клиенты.
Следовательно сейчас руководство «Вайлдберрис»скомандовало открывать новые пункты."

 

Ну они вроде отдают/продают право аренды своих точек частникам . Не очень ликвидных для них.

 

Всем привет,


Возникла идея из арендованного офиса переехать в собственный.


Никогда не покупал коммерческую недвижку нужны советы, всем заранее благодарен за помощь.


И так нашёл подходящий мне офис. БЦ 2015 года постройки. Ценник разумный. Собственники 4 физ лица. Брали офис под собственный бизнес с их слов, сейчас решили разбежаться, помещение продать.


Собственно вопрос на что обращать внимание при покупке, какие подводные камни? Нанимать риелтора или юриста? Или того и другого?


Покупать на физика или на ИП?


Следующие вопрос брать коммерческую ипотеку или кредит на ИП?


Какие банки дают коммерческую ипотеку? Гуглил но банки какие то странные, из топ 10 дают только под аппараты.


Форма оплаты той части которая у меня есть ячейка? Или есть ещё варианты? Покупал жилую недвижную всегда была ячейка.


Буду благодарен за любые советы.

 

Аккредитив.

 

Поделитесь информацией. Последние пол года не могу найти вообще ничего интересного в пределах до 40 - 50 млн. Смотрю объекты от 100 до 200кв, с арендатором и без. При этом вижу что местами как буд-то цена с потолка взята, место порожняк, арендатор ИП, просят 140 МАП. Это безумие на рынке и просто все выгребли? Настало время продавать объекты в тридорого?

 

Полагаю, нужно поставить себя на место продавца ликвидного объекта в правильном месте в ходовом бюджете 40-50. Что ему делать с кешем? Куда он его переложит?

 

В баксы, чемодан, паспорт безвизы и билет на самолёт с серебристым крылом, что оставит на нашей земле лишь тень.

 

А ты почему так не делаешь? ))

 

Те, кто в один конец, свалили ещё пару лет назад. Сейчас же вижу тех, кто живёт за забором, но кормится с объектов здесь.

Только что купил ещё один объект. Точнее пул. Вторичку нормальную не нашёл. Аукционы все в космос улетали, представители банков-реализаторов открыто говорят, что регионы тарят комм в мск без живого просмотра просто по докам и панорамам с применением эцп. Пришлось принять на себя доп риски и взять переуступку дду у спекулей с волосатой рукой. Зато место и ттх зачёт.

 

Пока деньги тут зарабатываются, не могу надолго родину покинуть. В позже конечно - хотелось бы во всех угольках мира побывать, и не туристом на 3 недели.

 

Поздравляю! Новострой что-то в космос тоже улетел. Это прям игра в очень долгую.

 

По аукционам жесть какая-то.
Чуть меньше 200м2 с неудобной планировкой, но отличнейшем месте старт 61р. Я намерен был торговать до 104р, дальше не представляю себе рыночного бизнеса для окупания ставки аренды. Но проф участники рынка дали инсайд по готовности тащить до 144р и сажать по завышенным ставкам прикормленного развивальщика. Посмотрю на развитие событий, но оптимизма у меня нет.

 

Дом построен, стены забутованы. Сейчас делают коммуникатню и жду старт фасадов с окнами к осени. К концу 22-ого надеюсь на собственность, но в дду пессимистично конец 23-его.

По окупаемости в худшем случае 2 года ждать и потом 7 лет окупать в сегодняшних ценах по низу рынка аренды.

Т.е. с капитализацией считай те же 10 лет считай.

 

Удачи! Я честно сказать перед новостроем очкую, сам живу в комплексе, вроде бы все супер, сдан 10 лет назад, при этом загружено площадей 30%, ставка аренды 1000 руб за квадрат в помещении с отдельным входом. Куча объявлений о продаже и аренде. Жалко конечно тех, кто тут впух.

 

100 метров от метро по прямой, рядом нет действующих точек никаких вообще. Потолки 5 метров, панорамные витринные окна, включая торец дома, зальная планировка на колоннах, пул будущих кадастровых номеров, каждый с одним/двумя входами в зависимости от площади. Снаружи вынесено как встроено-пристроенное. В единой галерее в конце (транзитом мимо меня) уже пятёрка собралась сесть на 700 метров. Не нашёл аналогов и слил на той неделе бакс по 76,08 и зашёл. Нервничал, когда до 77 в моменте вырос на след день после слива. Посмотрим. Спасибо за пожелания.

 

Так и есть. У меня один объект, снятый с продажи. Снял по причине реновации оного в 2035 году. Так тут клиент нарисовался и готов его рассмотреть. )))) Причем и экономика там обычная и арендаторы- Ярче-Диалог-WB. Но нет, клиент бьет копытом. И да, регионал.
Я чатик почитываю в телеге. 8500 участников. Так нормальных ГАБ не предлагают уже месяца 4. Одни запросы на покупку.

 

Я может не так давно в этом бизнесе, с 2006 года, но пережил несколько этапов. В данный момент все как буд-то оторвалось от реальности. Сейчас четкий тренд - в снижении арендной ставки и усиления конкуренции. То есть вклажные мечты о ставке 6-7к, закончились года два назад. В прошлом году мало кто готов был заходить уже по 4-5к. В этом году общаясь с потенциальными арендаторами - больше 3к за квадрат мало кто готов платить. Большинство говорит об одном - первый месяц говорит о многом, да, если пошло тяжело - можно попробовать раскачаться и в течении года выйти на следующий уровень. Но если сразу не пошло - забирайте себе депозит, мы уходим. То есть, если раньше расчитывали на рост рынка, сейчас все понимают что это надолго. Безусловно я не беру в расчёт Озон, Минимаркеты до 300 метров и другие новые форматы.
И в итоге выходим на рынок 1,5 - 2,5 к, в котором пытаются продавать помещения по 300-400к за квадрат.
Вижу рынок Испании, где в лучше случае доходность 2-3% послу уплаты налогов и конкуренция дичь просто. Арендатор сидит от нескольких месяцев до полугода и половина пустых ТЦ. При этом города растут как на дрожжах.

 

Пока в регионах норм можно покупать 100 аренд всякие пятаки/дикси вроде

 

Поделитесь, пожалуйста.