Все о коммерческой недвижимости.

И мне потом тоже, пожалуйста

 

У меня был бизнес в крупном регионе, город миллионник, столица республики. Года три назад начали уходить сетевики, съезжать пятерки из локаций, которые я считал более менее ничего, потом начал сваливать КБ, а затем федеральные банки. С учетом того что загнали налог на имущество в космос, а затем и кадастровую стоимость, вообще ничего интересного уже года два не видел. Часто местные маклеры звонили и писали, вот типа, закрытое предложение, собственник не хочет выкидывать объявление в рынок (пугать арендатора, собственник известный депутат и не хочет светиться и проч. ересь), начинаешь копать а там чуть ли не дело в прокуратуре о корявой передачи федеральной собственности в частную или ещё более дичайшая дичь. Не буду раскрывать деталей, но даже случилось что местный крупный воротила, при поддержке власти и силовиков заставил продать часть моего имущества за пол рыночной цены, только потому что ему нужна была территория под федеральные субсидии развиваться. Если 90е у нас закончились, то туда они вернулись.

 

В пределах 200-300км от москвы послдение лет 5 наблюдаю обратное

 

У вас лично, как много объектов в собственности?

 

1)) но у родственника 20

 

https://t.me/joinchat/SF1TSsgoIOYaqvyf

Я такие ставки только по телевизору видел )))) Ну и на авито еще )))
По факту да, спальники болтаются в уровне 1600-2200. Все что выше- не правда. С новостроем совсем беда, сегодня судьба занесла в ЖК Хорошевский. Зашел во внутрь, благо "Двор без машин", посмотрел. Очень внутри все печально. Стоматология-кофейня-2 ресторана.... А народа нет. Куча объявлений-"Аренда".

 

Выписку на объект в Мфц и проверит собственников на долги и банкротства и браки

 

можно еще раз?
А то пишет что срок действия ссылки истек

 

Не получается больше. Это надо, что бы кто то пригласил, из Ваших контактов в телеге.

 

там ни чего интересного нет!

 

Подскажите что делать с кадастровой стоимостью и налогом?

Я думаю многих, этот вопрос интересует, ситуация:

Есть торгово-офисное здание в центр регионального города, 3 этажа, общая площадь 1500 метров, как вы понимаете любое здание постоянно требует каких-то постоянных финансовых вливаний, при том, что находится в хорошем состоянии- это текущий ремонт, з.п сотрудников: управляющий, бухгалтер, техник+ оплата разовых услуги очень много в течении года, размещении рекламы о поиске арендаторов, охрана и т.д. Где-то на 30 % идет постоянный поток смены арендаторов, т.е это- простои и не дозагрузка, + к этому добавляется иногда "кидание" арендаторами оплаты аренды и коммуналки, с которыми судится смысла нет, т.к суммы в основном 3-6 тыс. рублей, и практика показала, что стоимость работы юриста+реальные возвраты после судебного решения еще и в минус уходишь т.к с одних взять не чего, у других ООО, поэтому берешь это бремя на себя.
Собственник физик, ИП на упрощенке. В данном регионе где находится здание патент конский, и поэтому под него не попадаем, платим 6% от прибыли. Реальный чистый доход, если посчитать за последний год по сегодня примерно 200 тыс. в месяц, это если не считать пандемию, когда все было закрыто и аренду с людей просто не брали. Сегодня смотрю повысили кадастровую стоимость до 35 млн. бухгалтер говорит налог будет около 700 тыс. т.е. это почти 4 месяца работы!
В связи с выше написанным у меня возникло несколько вопросов:

1. Какой порядок процедуры снижения кадастровой стоимости?
2. Может ли кадастровая стоимость после оценки быть допустим 7 млн. рублей при условии, что 1500 квадратных метров даже по цене кирпичей без отделки и коммуникаций не меньше 20 тыс. рублей за квадратный метр, а это уже 20х1500=30 млн. руб, а реальная покупная стоимость 25 млн.
3. Если пункт 2 не возможен, извечный русский вопрос: как быть, и что делать?
4. Также очень интересует мнение собственников помещений, у которых все хорошо по сдаче в аренду, и тех, у которых реально стоят пустые или на 10-15% загруженные арендаторами, но имеющие большие площади здания, как это все будет развиваться, к чему это все ведет, как людям с этим справляться и к тому же платить "конский" налог? т.к я реально понимаю, что при таких загрузках и с учетом оплаты отопления и налога они в минусе.

К примеру, знакомый, в другом региональном городе, такое же здание по размеру, стоит уже пустым 2 года, у него где то 15% сдано еще на 5% он сам там пытается чем-то заниматься, отопление его здания в месяц стоит около 100 тыс., от аренды ему приходит ну может тысяч 40 рублей в месяц, не более+ налог такой же! Пустых зданий в том месте, через одно, все с надписью аренда, и это центр города!
И таких пустых зданий по всей России наверное половина, и что делать в такой ситуации, какая их дальнейшая судьба? Когда кадастровая стоимость здания допустим 100 млн. рублей, а собственник его за миллион рублей продать не может 10 лет, а налог приходит со 100 млн., тут не имеет значения какое это здание- производственное, офисное, склады или общежитие.
Несмотря на то, что у нас загрузка 70% и идет постоянная интенсивная работа по удержанию, поиску, раздачи скидок и т.д. и при всем при этом, я не могу сказать уверенно, что у нас все хорошо, т.к из оставшихся 70% большая половина постоянно требует снижения арендной платы, при условии, что она у нас и так ниже рынка. Постоянно складывается ощущение, что еще чуть-чуть и расходы будут больше прибыли, здание уйдет в запустение, и людям не чем будет платить зарплату.

 

Какой то налог у вас большой, ставка земельного налога 1.5% Кадастра, окса 0.5%. Мелкие ип обычно платят налом, их вообще можно не декларировать.
Процедура простая - Оценка, потом суд. В регионе на такую площадь цена под ключ будет 50-100 тр, причём эти расходы взыскиваются обратно.

 

Если ваш объект не в перечне и ваш офис там же, то можете написать заявление в налоговую и, вероятно, освободят от налога на имущество https://www.nalog.ru/rn77/apply_fts/pretrial/10157650/
Ну и ставку в 2% установили местные депутаты, у вас есть, например, торгово-промышленная палата, надо собраться всем недовольным и обратиться через палату к депутатам о снижении. Есть же ставки и 0,2-0,3%.

 

Ну там небось лестницы, коридоры, входная группа... ну и регион. Рублей по 300 сдают, а остальное мопы. Меня удивляет как там ещё строят с такими ставками

 

от 130 до 650 в зависимости от этажа и арендатора, отнимите все мною выше написанное выходит остаток 200 тыс., отнимите налог 700 тыс. итого 140 тыс. в месяц

 

не по теме но у нас в регионе активизировался бизнес по сносу зданий ... пока сносят советской постройки.

 

вроде, до пересмотра действует (раз в 5лет)

 

Если по вашей схеме пойти, половина зданий в России сжечь можно, подсказать по теме можете?
Как на практике происходит снижение кадастровой стоимости, на сколько %, чем аргументировать, куда обращаться и тд. ?

 

По налоговому кодексу налог на тот же объект не может увеличиться более чем на 10% за год вне зависимости от переоценки. Исключение-объекты из перечня, который составляет администрация.

 

1. С имущества ИП на УСН, которое он использует в предпринимательской деятельности, налог на имущество не берется, за исключением объектов из списка, который утверждает субъект федерации. У Вас объект из такого списка? Если да, а это редкость, то надо понять как он туда попал и можно ли его выдернуть из него?
2. Если 1 вариант не реализуем, то нужно снижать кадастровую стоимость. Лучше если вы найдете профильных юристов из этого региона, которые берутся сделать под ключ с оплатой за успех. Обычно они работают в связке с оценщиками, которые, даже, могут входить в ту самую комиссию по рассмотрению к.стоимости. Они Вам скажут на что можно расчитывать через комиссию, а на что через суд. Иногда нет смысла идти на комиссию, а сразу в суд, т.к. после провала на комиссии отрицательное экспертное мнение будет играть против Вас. Можно ли сделать оценку 7 вместо 35 зависит от обстановки на конкретных фронтах. Т.к. новая кадастровая стоимость действует не с момента вступления решения суда в силу, а с момента переоценки за последний налоговый период, то имеет смысл отдать вознаграждение в размере экономии за 1 год, Вы эти деньги и так вернете, а юристы за них будут землю копать. ЗЫ. Сейчас, вроде, вернуть можно за все налоговые периоды, а не за последний.
3.

 

а при его продаже усн6% платится?

 

Да, если использовал в предпринимательских целях

 

Я просудился только что . Ходил сам,ничего сложного
Своя оценка -20. Суд назначил свою -60. Это я ещё с ними поторговался
Сидят помощники судей на откате с этих цен видимо
Эти расходы не вернуть. Мне судья прямо сказала. Так как ложатся на государственные плечи
Удалось снизить кадастр примерно на 40%

 

заводы что вдоль Волги? Волгоград насколько я понимаю промышленный центр был...

 

У вас есть хоть один проданный объект по схеме п.1? Если да то предлагаю пари

 

Че правда?

 

Если вы к тому времени будете на УСН-доход, то да. Если на ОСНО, или просто физик, то по полной программе, включая НДС.