Все о коммерческой недвижимости.

Фиксы работают в том формате по площади, где одним много, другим мало, плюс готовы на подвалы и вторые этажи. Разгрузку, как и магнит косметик, решают добором персонала, если локация устраивает. Но много не перенесёт сейчас, раньше было 8%!

 

Тут это, есть арендаторы готовые предложить на 30% больше того кто сидит.
Чего думает сообщество?
Договор с нынешним 11 месяцев , часто пытается задержать оплату под всякими «уехал на праздники», но после слов о письме о расторжении , сразу все оплачивает.
Менять? Люди пару месяцев уже ждут.

 

Да

 

Уважаемые Лендлорды, интересует ваше экспертное мнение по след. ситуации: Есть проект: участок 35-ть соток на первой линии фед. трассы в МО. Под участок запроектирован небольшой ТЦ (около 1250 м2) и недавно получено разрешение на строительство. Есть предварительные договора аренды с продуктовиком (Магнит) и «рестораном» быстрого питания, которые хорошо помещаются в данной площади. ТУ на все необходимые мощности получены, все согласовано и идет через РНС (без схемы самостроя). В общем бери рабочую документацию по проекту, ставь коробку, делай благоустройство и сдавай в аренду...

Владелец участка (физ. лицо) рассматривает два варианта продажи на этапе проекта (т.е. до строительства):
1) либо целиком проекта (участок+ проектная документация + переоформление предварительных договоров с Магнитом и общепитом),
2) либо 1/2 (к примеру, часть с магазином продаёт, как будущую вещь, а себе оставляет часть с общепитом).

Как правильно оценить такую площадку? Имеет ли смысл закладывать в финмодель будущие арендные платежи? Как оформить такую сделку, если купить у него 1/2 проекта, т.е. часть с продуктовым магазином? Плюсы/минусы/подводные камни...

 

А что за место (можно в лс)?

 

Тоже интересно. Вариант два не очень, риски по стройке ложатся

 

Вы должны ясно понимать, что предвар с магнитом, бургером, кфц- мусор. Они ни к чему не обязывают, и ничего не гарантируют. Можете внезапно после стройки получить офер "минус 40% в связи с изменившейся ситуацией".

 

Вообще не раздумывая...

 

Все зависит от того, что представляет из себя новый арендатор. Давно ли работает, насколько жизнеспособен его бизнес? Настоящий арендатор отмораживается, но платит, а новый сколько проработает на +30%? Если они сопоставимы- менять.

 

Куплено нежилое с сетевым арендатором на физлицо, который предпринимательской деятельности никогда не вел. Есть потребность сразу после оформления перекинуть на близкого родственника физика (ИП на УСН6%). Думал о купле-продаже, но беспокоюсь, что налоговая априори сочтет продажу нежилого с арендным потоком предпринимательской деятельностью и влупит налог от всей суммы продажи (дохода), как-будто физик на ОСНО, т.е. и НДС еще. При этом думаю переуступить право получения платежей, чтобы физик не успел получить многократные арендные платежи, максимум 1 раз. Что думайте, высок риск влететь на налоги при К-П? Или дарение безопаснее? Консультировался вплоть до зама налоговой, говорят что должно прокатить, но практика судебная весьма разниться.

 

Так а если прямой родственник, почему безвозмездное пользование не оформить чтобы он получал аренду?
или в чем суть вопроса.

 

Задача перевести право собственности и не попасть на налоги, цена продажи равна цене покупки, выше кадастра.

 

Тогда у родственника возникнет внереализационный доход.

 

Спасибо. Это я прекрасно понимаю, но двойная связка продуктовик + общепит, как минимум, дает понимание, что их инвест. комитеты прорабатывали эту локацию (у общепита вообще 4-ре этапа согласования), значит можно заложить минимальные показатели по этому району. Я бы и сам по остальному продуктовому ритейлу прошелся бы, пособирать их условия... Может Магнит и не самый интересный.

Вопрос: как купить 1/2 не построенного коммерческого объекта (ты часть которая под продуктовый магазин) и какой дисконт должен быть при всех вышеперечисленных рисках и условиях (20-30-40%)?

 

Разделить участок и купить ту часть, которую нужно и построить самому

 

Такой опции - нет) Да и тратить ресурсы на новый проект, тэушки, согласований на год и т.д., когда все это уже реализовано и входит в стоимость.

 

А какие гарантии что человек, получивший деньги построит здания?

 

ДКП будущей вещи/объекта, созданного в будущем.
В Вашем случае выделяете помещения, которые приобретаете, на существующем проекте. Подводные камни в коммунальных услугах(на кого оформляются и на основании чего ими будет пользоваться сособственник?), обслуживании инженерки (она наверняка общая), обслуживании прилегающей территории, подъездные пути и текущий и кап. ремонт. (за кем?)
Дисконт видится на уровне отношения покупки готового объекта к покупке на стадии РнС/котлована. С предами тоже можно работать, при нормальном оформлении и заинтересованности арендатора можно заключить вполне жесткий пред, с которого не так-то просто соскочить...

 

не порть карму, задержки это сейчас нормально, лучше 100% в рукаве, чем 130% в небе.

 

ну арендатора то дернуть надо будет по формальным причинам, а это неправильно.

 

Именно так меня один раз турнули, т.к. был арендатор который больше заплатит. Два года помещение пустовало потом, в итоге в объявлении потом упали до той цены, что я платил.

 

Магнит покупает Дикси.

Это слияние или захват бизнеса?
Согласует ли сделку ФАС?
Кто выиграет от передела рынка Ретейла, сетевики или покупатели?
Есть ли на рынке место для развития нового конкурента?
Какой будет ответный шаг у Х5?

И последний Главный вопрос - что будет с бизнесом по сдаче в аренду коммерческой недвижимости крупным федеральным сетевикам и не только.

Все эти вопросы обсудим с диванными экспертами форума Бнвэшкников и с теми просто кто мимо проходил, но промолчать не может.

 

Собственник магнита втб. Значит готовят обширную сеть для раздачи макарошек среднему классу по продовольственным карточкам. Значит уважаемых раньте ничего хорошего не ждет.

 

Как это не ждет?
Получат свои макарошечки чуть раньше , может быть )))

 

Ну давить то точно будут. Если останется на рынке пара сеток, ничего хорошего.

 

Давить может и не будут а руки заломают по полной до слез

 

Вчера с одним рантье молодым общался, воет уже от магнита и пятёрочки объектов набрал в своё время , а сейчас пустуют уже из 7 - 5 точек ... говорит зря с партнёрами завод металлоконструкций продали, там хоть маржа упала, но заказов полно .