Цены на жильё

В мире много было примеров, когда недвижка и падала несколько лет подряд - а не только очень медленно росла

Где-то даже по-моему в этой теме писАли про ситуацию в Японии, несколько лет назад.

Строить из чего ??
Если государство с введением налогов - все-же поприжмет чиновников, дающих разрешения разные строителям - в их аппетитах - для строителей всё будет очень хорошо.
Взятки и разрешения - один из самых больших вкладов в себестоимость жилья

З.Ы. Жалко только, что пока не очень верится в такую радужную картину.
Скорее всего - и налог влупят, и взятки - останутся ...

 

В Японии строительство не на деньги частных инвесторов велось.
А разрешения - совсем не основная статья расходов. Основное - земля и стройматериалы всё-таки.

 

Если верить сайту г. Нью-Йорк (www.nyc.gov), там ставка от 10% до 15% в год от рыночной стоимости, в зависимости от класса недвижимости и дохода владельца. Правда, стоит внимательно почитать про всякие exemptions/abatements, возможно, реальная ставка ниже. Рыночную переоценку каждой квартиры/дома город проводит каждый год.

В Лондоне система взымания налога другая - дома разделены на ценовые категории по рыночной стоимости, для каждой категории фиксированный налог в год. Рыночная переоценка также раз в год. У меня получилось 1-2% в год, чем стоимость выше - тем ставка в процентах ниже.

 

Зачем писать очевидную глупость, налог не может быть в 4 раза больше потенциального дохода от сдачи недвижимости в аренду.

 

Все-таки - одна из основных

Поинтересуйтесь у строителей, сколько стоит право аренды земли, разрешение на строительство, подключение к городским коммуникациям, к энергосети... ...

Я как раз в эти выходные с гендиректором одной большой компании-застройщика Подмосковья и Москвы именно на эту тему общался.
Цифры - очень удручающие ....

 

Мы занимаемся сопровождением строительства в том числе. Так что цена на землю и стройматериалы всё равно дороже всего остального. Даже с учетом взяток и т.д.

 

НО взятки и прочее - все равно составляют сейчас процентов 20-25 в цене кв.м. А это тоже - очень много и есть куда падать.

 

Зачем писать очевидную глупость, когда можно сходить по ссылке, изучить вопрос и ответить аргументированно.

Наслаждайся -www.nyc.gov/html/dof/html/property/property_rates_taxrates.shtml

При этом, как я и указывал выше, стоит обратить внимание на детали. В частности, на всевозможные исключения/снижения/вычеты, которыми изобилует американская налоговая система.

Из этого отчета - www.nyc.gov/html/dof/html/pdf/08pdf/tent_assess_roll_08_09v5.pdf , следует, что фактически уплаченные налоги по классу 1 составили всего 0.5% от рыночной стоимости жилья.

 

Не более 5% А 5% при покупке новой квартиры может составлять скидка.

 

Разобрался. Действительно, моя ошибка.

Как всегда с налогами в США, система доведена до идиотизма. Оценка производится по рыночной стоимости, но налог уплачивается только с определенного процента рыночной стоимости, устанавливаемого властями При этом ставки налога и процента от рыночной стоимости могут изменяться в зависимости от множества параметров.

Если ориентироваться на отчет по фактическому сбору налогов - в г. Нью-Йорк на большинство жилья эффективная ставка 0.5% от рыночной стоимости, максимальная - 4%.

 

Блин, вот, тупые американцы, платят нереальное бабло бухгалтерам, чтобы налоги посчитать. Вон Александро на сайт залез и все сразу понял.
А если серьезно, то это базовая ставка. Во-первых, там куча льгот, которые могут доходить до 50% да еще, я подозреваю, и суммироваться, во-вторых, они регулируют размер налога не ставкой, а базовой стоимостью. В этой связи первая вещь, которая непонятна: берется ли налог со всей рыночной стоимости, или только с ее части. Во всяком случае там часто употребляется термин "налогооблагаемая стоимость" В третьих, надо разбираться, есть ли разница в налогообложении собственника, который не получает доход со своей собственности, а просто в ней живет и того, который сдает в аренду. У меня есть подозрение, что такая разница есть.
Кроме того, не надо забывать, что в Нью Йорке есть программа регулирования цен на аренду. Т.е. владелец объекта недвижимости не может поднимать цену за аренду.
Там нет или практически нет людей, исторически владеющих дорогущими объектами, как, например у нас, в поселке художников, который тут недавно обсуждали.
И самое главное: это вообще-то Нью Йорк, т.е. с точки зрения владения недвижимостью - самый дорогой город в мире. Владение недвижимостью там - не необходимость, для проживания, а скорее, вид бизнеса.
Москва для этого, ИМХО, не созрела.


ЗЫ Хотя с наших властей станется...

 

Ну вот, уже и разобрались с налогооблагаемой базой.

ЗЫ Кстати, остальные факты, о которых я написал, не потеряли актуальность. Т.е. несмотря на то, что это Нью Йорк, налог не такой уж и большой.

 

Я все это упомянул . И даже нашел фактическую ставку, не прибегая к помощи "нереально бабосостоящих" бухгалтеров

Я, кстати, не против платить 0.5-1% от рыночной стоимости жилья, при условии, что не будет никаких льгот. Надоело жить в окружении старушек и пьянчуг, у каждого из которых в собственности жилье на сумму от $500,000, но нет 1000 рублей в месяц на консьержа.

 

Ну да. Упомянул. Типа, налог 10-15% в год, от рыночной стоимости, но может есть какие-то льготы. Из этого люди должны сделать вывод, что реальный налог - 0,5 в среднем.
Ты не политтехнолог по профессии?

 

Ну так ты же исправил, в чем проблема? Если бы я был CPA в Манхеттене и заставил несчастного владельца по этой ставке платить, тогда да, не очень бы получилось "Если верить", "стоит внимательно почитать" - этого, имхо, достаточно для снятия с меня ответственности

 

+ расходы на ремонт

 

+страховку жизни в пользу банка, страховку ипотечной квартиры, комуналку по ней...

 

Как-то видел исследование по голландскому городу. Недвижка за триста,что ли, лет (то есть с войнами, революциями и т.п.) выросла на +1 процент к инфляции за это же время.

То есть формально - растет быстрее. Реально же - на уровне инфляции.

Проблема в зыблемости частной собственности в россии. Много знаете объектов, которые с семнадцатого века не меняли "рук", кроме как сделками купли-продажи и наследования.

 

В последнее время полно проектов (через меня проходило), в которых 1 к 1 практически стоироительная себестоимость и "цена проекта" (последнее - строго на кипре, чтобы ваше в рф следов не было). Что дико, конечно.

 

Квартирный вопрос

08.07.2008

Жилищное строительство почти не растет

Рынок жилищного строительства по итогам первых пяти месяцев 2008 года продемонстрировал прирост на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные насторожили правительство — ведь в 2007 году рост рынка превышал 40%. Причину резкого падения объемов ввода жилья власти видят в нехватке земли под новое строительство и недостатке денег у населения. Участники рынка обещают, что в условиях сокращения новостроек цены на жилье будут только расти.

Кризис в строительной сфере обсуждался вчера на заседании президиума правительства России. Согласно данным, представленным вице-премьером Александром Жуковым, прирост объемов ввода жилья за первые пять месяцев 2008 года составил 6%, в натуральных показателях было построено 16 млн кв. м. Чиновник посетовал, что в прошлом году строители демонстрировали гораздо более высокие показатели: в январе—мае 2007 года рост ввода жилья составил 41,3%, было построено 15,1 млн кв. м.

И если статистика показывает рост рынка в целом по стране, то, к примеру, в Московской области за те же пять месяцев 2008 года было построено на 9% жилья меньше — 1,67 млн кв. м. В то же время, как сообщает Мособлстат, объем строительных работ, выполненных в области, оценивается в 96,9 млрд руб., почти на треть выше, чем за январь—май 2007 года.

По мнению г-на Жукова, падение спроса связано в том числе с удорожанием ипотечных кредитов, а также нехваткой участков, пригодных для строительства. Решить земельную проблему по планам властей должен закон "О содействии развитию жилищного строительства", принятый Госдумой в третьем чтении в прошедшую пятницу. Этот закон будет регламентировать продажу неиспользуемых федеральных земель. Средства от их реализации будут перенаправляться на подготовку инфраструктуры для жилищного строительства.

Премьер-министр Владимир Путин поддержал заместителя, отметив, что свободные земли зачастую "придерживаются для узковедомственных целей", тогда как могут быть направлены под комплексное жилищное строительство. "В итоге ничего сами не делают и другим не дают, вот чтобы этого больше не было", — пригрозил Владимир Путин. По предварительным расчетам, в новый фонд поступит 1—1,5 млн га, стоимость которых доходит до 150 млрд долл.

"Сокращение ввода жилья связано с тем, что строительная отрасль к данному моменту практически по максимуму использовала остававшиеся незагруженными мощности", — подтверждает статистику директор департамента развития бизнеса Rodex Group Геннадий Теряев. Директор по рекламе и PR группы компаний СУ-155 Федор Сарокваша отмечает, что земли, появляющиеся сейчас на рынке, все сложнее осваивать: "На них нужно больше времени, чем требовалось раньше". В то же время он подчеркивает, что крупные компании не снижают свои показатели: "У "Главстроя", ПИК и у нас планы ввода жилья расписаны на много лет вперед, и мы их придерживаемся".

В свою очередь гендиректор "Фосборн Хоум" Василий Белов не согласен с позицией Александра Жукова, что повышение ставок на ипотечные кредиты негативно отразилось на спросе. "Если под спросом подразумевать интерес к квартирам, то он вырос. Другое дело, что для многих заемщиков жилье стало просто недоступно дорогим, но это не вина ипотеки", — рассуждает эксперт. "Снижение темпов ввода жилья скорее всего приведет к его удорожанию", — добавляет г-н Теряев.

http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2008/07/08/14135657

 

Рост цен на вторичном рынке Москвы вновь активизировался
09.07.2008

Июнь стал месяцем роста на вторичном рынке жилья Москвы. Аналитическо-консалтинговый центр холдинга "МИЭЛЬ" отметил рост цен во всех категориях и сегментах, а также снижение объема предложения.

Теперь 1 метр жилья в Москве стоит более $7000 Средняя долларовая цена предложения столичных квартир по итогам июня увеличилась на 3,8% и составила $7055 за квадратный метр. Рублевые цены выросли на 3,4% и достигли уровня 166709 рублей за квадратный метр. С начала года (относительно декабря 2007 года) уровень средних цен повысился на 29,1% и 24,1%, соответственно.

Количественный объем предложения за месяц сократился до 31 тысячу объектов (-6,4%). Объем предложения в денежном выражении и в общей площади уменьшился на 1,9% и 5,5% соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, сократилась до 29% общего объема.

Максимальное увеличение цены зафиксировано в сегменте многокомнатных квартир (4,2%), в остальных категориях цены росли на 3%-3,5%.

Территориально наибольший прирост отмечен в СЗАО (5%); в ВАО средние цены увеличились на 4,8%. В остальных столичных округах приросты составили порядка 3%-4%. Рост цены предложения в ЗелАО (+6,5%) в большей степени обусловлен изменением структуры предложения квартир различных классов.

По качеству жилья по-прежнему быстрее всего дорожает жилье низкого качества (около 4% за месяц). В компании отмечают, что в дальнейшем следует ожидать стабилизации роста цен и сохранения объема предложения до конца периода отпусков на прежнем уровне.

http://realty.rbc.ru/regions/news.shtml?url=2008/07/09/14163421&region=msk

 

Произойдет ли стагнация на рынке Подмосковья
02.07.2008

Москва с давних времен является не только столицей огромной страны, но и городом-мечтой для многих людей с периферии из стран ближнего зарубежья. Главной причиной для переезда в златоглавую зачастую является количество рабочих мест и заработная плата. Но с недавних пор уровень жизни москвичей ни чем не уступает жителям подмосковного сектора. За последние пять лет в так называемых городах-спутниках стремительно выросли целые районы из новостроек эконом-класса и элитного жилья. Бизнес-центры, торговые ряды, кинотеатры, развлекательные комплексы, детские сады, школы, спортивные секции возводятся в подмосковных районах с невероятной скоростью. А это обеспечивает Подмосковье развитой инфраструктурой и независимостью от Москвы.

В отличие от Москвы, где развитию строительства мешает фактор дефицита земли, в Московской области, наоборот, чистый воздух, поля и реки неизменно привлекают как застройщиков, так и переселенцев. А цены на квадратный метр жилья на рынке Подмосковья практически уже не уступает столичному. В мае 2008 года, по данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья МО составила 3195 долларов за 1 кв. м ±0,4%. За месяц цена предложения увеличилась на 2,4%, относительно начала года (декабря 2007) прирост составил 26%. А на первичном рынке жилья Московской области появилось 20 новых объектов (во всех велись продажи), объем нового предложения составил 206,3 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц увеличился на +3,4% по количеству домов, а по суммарной площади квартир – снизился на 0,5%. По сравнению с апрелем в мае цены на "вторичные" квартиры в МО выросли во всех сегментах, кроме многокомнатного жилья. Лидерами продаж в июне, как и в начале года, являются "однушки", цена которых увеличилась на 35%. Не на много отстают от них них и трехкомнатные квартиры – 25 и 21% соответственно.

В отношении качества наибольший рост цен привлекли панельные дома – 2,5%. "Кирпич" и "монолит" прибавили в среднем 2,2 и 2,0% соответственно.

Существенное подорожание относительно территориальной составляющей происходит преимущественно в ближнем секторе Подмосковья, на первой линии – до 25 км от МКАД.

В целом за последний месяц на вторичном рынке жилья в МО темпы роста цен снизились до 2,4%, а объем предложения увеличился на 19%. А доля нового предложения сократилась.

полная версия
http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2008/07/02/13959245

 

опять пиар на данных риэлторов и застройщиков,которые в любой ситуации будут играть на повышение Даже если будет ж..а полная все одно будут говорить,что спрос выше предложения,рост за кв.м. столько то и прогноз роста столько то... У нас в этом году цены упали на 20-30%,но риэлторы упорно бубнят про грядущий рост,про дифицит предложения(хотя продаж единицы) и.т.д. ждем-с когда мск накроет... Во всем мире кризис,в регионах тоже,судов нет,армии нет,медицины нет,производства нет и.т.д и.т.п., одни строители и риэлторы в шоколаде.

 

Эхх, скорее бы цены накрыло.

 

Мне параллельно, что там творится в мири и в регионах, но в Москве ситуация следующяя (личный опыт) за последние полгода.
Условно берем 10 предложений в интересующем р-не. Из них 5 в день выхода объявленияуже под залогом/сняты с продажи. 2-3 мутная цепочка альтернатив, которая в итоге 100% не срастется. А по оставшимся 2-3 или при просмотре устраиваются торги (кто больше даст - того и хата) или ценник за неделю в легкую поднимается на 5-10%.

В теме проскакивало про метр на Выхина за 4.500. Ну-ну
6, как минимум.

К примеру, перед НГ интересующая меня однушка у ТТК стоила 130-140.
В мае такая квартира стоила уже 200 и предложений почти не было

По поводу аренды...
Подавляющее большинство арендует не потому, что путем логических вычислений пришло к выводу, что аренда выгоднее, чем ипотека, а потому, что ипотеку людям не дадут.

Введут налог-арендодатели поднимут ценник - арендаторы (большинство) это схавает ибо деваться людям некуда...

 

упадут цены после запуска адронного коллайдера, как конец света начнется сразу падать и начнут,

 

какой коллайдер?
тебе ж объяснил чел с севера:

 

+1, то, те предожения, которые сейчас на рынке или полный шлак (восточная сторона, неудачная планировка, первые этажи, жесткая альтер. и.т.д.), или по запредельным ценникам...
Получить сейчас ипотеку можно имея очень серьезный "белый" доход, поручителя, и предоставив уйму справок...+ первоначальный платеж, ремонт, аренда пока идет ремонт и.т.д
Слухи про налог ходят давно, но вытекает очень много "НО", как будет формировать НБ? По рыночной стоимости? Как она будет считать? Кто будет проводить оценку? Каким способом? У нас почти 80% сделок идет через ячейку, на остаток - расписки. Реальную стоимость никто не показывает...Как быть с пенсионерами из ЦАО? и.т.д
Это приведет к тому, что права собственности никто оформлять не будет, квартиры будут записаны на семью и.т.д.
ИМХО, если и введут, то будет по аналогии с транспортным налогом, максимум 2-3кб в год, эту сумму будут платить арендаторы, да и что такое 2-3 кб сейчас? Один раз погулять.

 

Ну не знаю про 2-3 кБ мало или много....)
Я тут в метро был - там люди очень разные...)А саоциальная напряженность на фоне текущего благополучия в стране..Насколько оно нужно?
Посмотрите на московское(читай - самое жесткое и заметное) увеличение транспортного налога с 01/2009...Это ж по сути детский лепет,а не увеличение.Учитывая что даже в МСК 200-250 сильных машин ну никак не 25%,но даже храбрый старик Батурин - и тот боится повышать что либо сильно...
А квартир в МСК,находящихся в собственности тех же пенсионеров или малоимущих думаю гораздо больше ...Этож столько шума будет,ужос.
С другой стороны,правильно сказано про оценку(переоценку) жилья для расчета этих налогов - это ж какие затраты для города?И сколько времени?
Не верю короче в скорое введение расчитанного и основанного на какой-либо "рыночной" оценке налога...Да и федеральный закон для этого нужен..Этож не полтинники за парковку собирать..))))

 

Да,и про озвученные Павлом рассуждения риэлторов про цены в МСК...
Две недели назад товарищ покупал трешку на Дмитровке,около МКАДа.
Смотрел панель СУ155 за Мосмартом,совсем у МКАДА и монолит от Капитала рядом,на Дубнинской..СУ155 уже собственность,Капитал - сейчас оформляется...
Реальные цены после торгов и разговоров - 92000-100000 рэ метр...Какие нафиг 7000 долларов?Где они это берут)))