Все о коммерческой недвижимости.

С менеджером по телефону обсуждали, поэтому со ссылкой не помогу

 

Озон-ВБ-Лавка смущают тем, что если они съедут, то непонятно, кто туда заедет. Как правило, садятся в не самые ликвидные / проходимые места.

 

пробовать надо всегда! у меня была история, три года назад, ДГИМ играл два помещения в мск в один день, оба в мск, первое 120м старт 20мио , полный ликвил, место хорошее а второе 280м и старт 26мио место не плохое помещение на 4, долго думал куда пойти, и пошел на первое. так вот на первое пришло еще 30 участников и цена выросла до 60мио! а на второе ни кто не вышел! и его можно было забрать в номинал. прошел месяц и дгим выставило повторно второе помещение, я зашел но цена от номинала выросла до 45мио. не всегда стоит гнаться на топ.местом, кстати сейчас во втором месте сидит сетевая пицца и радует арендодателей. что с первым не знаю, давно там не проезжал. да и при цене в 60 мио чтобы добиться окупаемости хотя бы в 10 лет его надо сдавать мин за 500р в месяц что очень сомнительно для меня.

 

В аукционах чем ниже старт тем больше задерут цену. В Подольске Ростелеком продавал 400 метров, из них зал около 50%. Место хорошее, НО разгрузку сделать невозможно, там арка высотой меньше 3 метров. Старт был 20 млн, заявилось человек 30, ушло что-то около 80 млн.

 

Обычно, если в первый год не съехали- будут и дальше сидеть. Что им?

 

Озон и ВБ вроде сейчас только по франшизе открываются.

 

Не знаю, пока есть настороженность к таким помещениям. Вон недалеко от дома в Московской области WB сидит, уже который год. В соседние помещения заезжали и пекарни, и пиццерии и еще кто-то. Все посъезжали кроме WB. Полагаться только на ВБ, Яндекс.Лавку, Озон - наверное, логично. Все сервисы доставки по идее будут и дальше расти. Но пока не решился.

 

В чем суть франшизы?

 

Тебе платят за выдачу заказов и приём возвратов. Аренда, персонал.. все твоё. В итоге если взять помещение в аренду, то получишь просто малооплачиваемую работу. Если в своём помещении, то вся твоя прибыль это как если б просто сдал в аренду и зп кассира

 

Но подчеркнем и плюсы - не проблем ни у арендатора, ни у арендодателя друг с другом...)

 

Владислав, если учитывать рынок и ваши ожидания "Бюджет 20-30млн. За доходностью не гонюсь, 120 МАП устроит", то не будет помещений, которые бы вас не смущали. Вы хотите доходность 10%, в ликвидном помещении, в помещении без проблем, при минимальном бюджете. Из этих четырёх условий возможно только что-то одно.
Люди выкупают на аукционах хорошие помещения-новостройки небольшого метража по цене, дающей доходность 5% годовых в рубле. И их это устраивает. Вот такие у вас (и у меня тоже) конкуренты. Сам в шоке (с)

 

Я вот только хотел написать.
Ком недвига как инвестиция, в текущих реалиях, перестала иметь экономический смысл. Исключение - если надо спрятать кэш. И то, с жим сейчас уже есть некоторые проблемы. В целом - Спрос на помещения падает, стоимость аренды падает, на рынок вываливается миллионы квадратов от застройщиков, цена которых задрана в космос. И эти помещения чтобы как то загрузить, будут сдаваться за пол цены. Поэтому - профи рынка переключились на продажу ГАБ и найти адекватное посещение без арендатора сложно или мало реально.

Уже чешутся руки выставить все объекты по 140 МАП и продать по 130.

 

Я бы не сказал.
Сейчас у сетей развитие. Плюс на рынок выходят новые игроки, тот же Фреш Фрост (кстати очень хотел их посадить к Винлабу, не хватило площади). Стоимость аренды упала там, где была перегрета. То, что сдавалось за 10 000/м2 сейчас упало до 4 000. Ну так попробуй на Первомайской вывези аренду 1.2/мио.
Средняя цена 2000-2500/мес уже довольно долго держится в спальниках.
По поводу застройщиков- это вообще отдельный рынок, ориентированный на услуги именно для отдельно взятого ЖК.

 

Согласен с тем что цена за квадрат в перегретых объектах падает. Но и вываливается огромное количество площадей в местах с малым траффиком и пустые стоят месяцы если не годы. Я к тому что раньше сетям конкуренцию создавал локальный малый бизнес а сети дрались за Market Share. Сейчас этого точно нет. Не могу сказать что у меня были проблемы с тем чтобы посадить арендатора, но чувствуется что арендаторы стали избирательнее и осторожнее.

 

Вообще рассматриваю коммерческую недвижимость как диверсификацию инвестиций.

А вообще, если в коммерческой недвижимости алый океан, тогда мне немного непонятно, почему выбор идет в пользу комм. недвижимости, а не каких-нибудь REIT фондов. Ликвидней, +- та же доходность. Это по инерции люди покупают? Или из-за незнания?

 

Ошибся, расчет был на 8% годовых. Это 140 МАП+ получается. Но перспектива 5% не радует

 

Так ведь вываливаются новые площади в новых же ЖК. Или идея в том, что новые комм. помещения так же конкурируют с другими ЖК в ближайшем радиусе?

 

А смысл? Это уже бизнес и тут подход должен быть совсем другой.

 

Да, особенно сети. Сейчас рассмотрение от месяца. А то и больше.
И вот где то как полгода назад я ИП-шникам отказываю.
Ну только цветника посадил, там всего 100м2 и я знаю где он раньше сидел.
И то с условием, что если сквозит в первый год- депозит не возвращается.
С остальными не разговариваю. У товарища сел ИП-шник, ставка в рынке.
Поработал месяца 2 и просто заявил, что дайте мне -25% или платить не буду совсем.
Досижу 11 месяцев и можете со мной судится. И это все в 2021 году.
Причем глубоко русский товарищ.

 

Все просто. Недвижимость, это просто инструмент. Такой же как фонда или срочный рынок. В России и во всем мире в недвижимость вкладываются по инерции. Для большинства это понятный инструмент. Вот бетон, вот право собственности, вот рынок объявлений. Бетон будет существовать пока его не взорвут. Плюс у бетона долгие годы была корреляция с баксом. Ты в конце концов может взять, этот бетон пощупать, заложить, показать соседу, избраннице. Это Российский менталитет - ты ТОП если имеешь свой угол в Москве. А ещё круче, если ты имеешь квадраты и кому то сдаёшь. Это следущий уровень.
Далее, для большинства Фондовый рынок как и срочный рынок - это место для специалистов а для меньшинства - место где любители сливают бабки. Потому что зарабатывает брокер. И только 5-10% понимают что они делают. Поэтому для тех, кто понимает что есть REIT фонды, для них есть куча других отраслевых фондов, ETF и прочие. Вопрос - зачем тебе REIT если есть много чего другого с большей доходностью. А главное есть Стоп лосс и ТП.
А для меня коммерция - это скорее инерция. Я в июле купил очередной объект, второй в этом году и мне кажется буду завязывать. Да, в рубле они дали мне больший прирост чем фонда, но перспективы дальнейшего роста я не вижу. Вижу минимальный рост и снижение доходности.
Поэтому все по классике. Вопрос цены входа и вопрос цены продажи. Я думаю на этих уровнях Пора крыть позиции и забирать свой тейк.

 

Дважды судился с арендаторами. Благо есть свой юрист, отдаю ему все на откуп. Наличия судебки в профиле сходу резко остужает пыл подобных персонажей, после того как они понимают что им по факту скоро будет заблокированы возможности и как физику, начинаются совсем иные диалоги. Последний долг я вообще коллекторам продал, после третьего заседания, на который арендатор не явился. Ключевая задача - правильно сформулировать иск, что хотим и какие есть для этого основания.

 

Ну тут такое дело.
Как судиться с росреестром. ))))
По факту- дело выиграешь, но время угрохаешь 6-7 месяцев.
Вот у меня сейчас кейс, Регистратура приостановила под таким предлогом, что ржут все юристы.
Или заноси 500.
Ок, суд. Даже если не ждать отказа, а оспорить приостановку- минимум 5-6 до апелляции.
Убытки с них не получить.
Тоже самое и с арендатором.
Ну выигрываешь у него, предположим торчал тебе за аренду миллион. Он выплачивает что бы долг был меньше 500 (дабы не стали банкротить) и выкидывает ООО-шку. Ты угорел как минимум на 500 и опять-же на 6 месяцев. В это время объект не приносит денег все 11 месяцев аренды по договору ну и суд.

 

Подскажите, пожалуйста, есть желание купить комм помещение. Предлагают около 160 метров в ближайшем Подмосковье, недалеко от Митино. Новый дом, ключи со следующего месяца выдают.
Это 3 очередь домов, предыдущие сданы 8 и 5 лет назад. Район неплохой, не гетто, население +- средний класс.
Напрягает большое количество помещений на продажу/аренду в новых домах.
За какую стоимость за м есть смысл вписываться в это? 120-130к за метр это нормально?

Помещение с выходами внутрь и наружу дома, но снаружи надо подниматься по лестнице, то есть разгрузка затруднена.

Если что, 150+ мап меня в данном случае не устраивает))

 

Так ВБ перевела многих арендодателей в партнеров по франшизе. Им так выгодно, как арендодателю их не волнует.

 

Не совсем так.
"Продажей франшизы" в компании называется передача уже работающих ПВЗ в регионах партнерам.
Т.е они продают уже действующий ПВЗ.

 

В первую очередь они это предлагают(ли) собственникам, переводя их из арендодателя в «партнера».

 

А кто-то думал мутить спецом помещения под дарксторы? Сегмент стремительно развивается и через пару лет подвинет традиционный ритейл. Какие у них запросы? Аренды?

 

у фондов всегда проблема доверия управляющим. Это не воспринимаеичя как Недаижимость а как ценная бумага. Поэтому если имя громкое ещё туда-сюда. ВТБ сейчас активно предлагает инвестировать в их фонд.

 

вкусвил у товарища сидят, вроде никаких особых запросов не было
из нюансов значительный трафик легковых машин развозящих заказы

к ним доверия даже меньше чем к фондам в среднем)))

 

Зачем ВТБ если есть например Blackrock?