Коммерческая недвижимость как бизнес с горизонтом 10 лет

Мне для академического интереса. У моего партнера есть хороший кусок в 18 км по Ленинградке. Прям в 200м от трассы. Сидит думает, во что переформатировать. Тоже склоняется к постройке складов. Вопрос какого формата наиболее востребован будет объект?

 

Оффлайн уйдет в онлайн и все переквалифицируется в курьеры. Курьерам надо где-то хранить велики, ранцы?
Различный электрошеринг типа самокатов где-то должны ночевать и заряжаться?
Сейчас идёт тренд на уменьшение квадратуры жилья, в нем не будет кладовок/балконов/гардеробных/хозпомещений. А между тем какой-то скарб вроде лыж, колясок, вещей, одежды у людей будет?
Ну и трансформируются магазины в кладовки, как вариант.
Пусть спальник, для удобства площадь 100 метров. 20% на проходы и тп. Остальные 80 в дело, каждый отсек по 2 квм, всего 40 ячеек. По 3 тр/месяц каждая, итого 120, при 100% заполняемости которая реальна. Если высота позволяет, то можно и в два уровня, тогда 240. Оформление аренды - удаленно; доступ - безключевой, по коду; безопасность и сохранность - видеонаблюдение и под охрану; коммуналка - датчики света; и тп.

Или нет?

 

А спрос есть на покупку/аренду земель сельхозназначения в Ростовской области/Краснодарском крае?

 

Так формат уже поменялся, вопрос в тиражировании этого формата в рынок

https://www.vedomosti.ru/business/articles/2021/06/01/872357-chislo-darkstorov

 

Это уже есть
Просто реализуется пока в крупных городах, Москва / Спб.
До регионов чтобы дойти, это должно сначала дойти до головы людей, потом исчезнуть всякие гаражи, балконы, антресоли ))
типа self-storage, в штатах максимально популярная тема и удобная, но тут куча нюансов, к примеру, я бы как потребитель данной «кладовки» был бы не готов ехать куда-то загород, км за 30-40, по пробкам, просто чтобы забрать/отвезти там резину, лыжи, плюс цена аренды должна быть не высокой.
Вообще это имеет место быть и думаю со временем такие объекты будут возникать в спальниках. Главное реализовать это все по уму, и для людей, а не так, слепить лишь бы побыстрее, а там привыкнут.

 

давно ты в Ашанах не был, в крупных гиперах 20-30% линии касс перевели на формат самообслуживания

 

Я бы построил метров 200 с норм заездом и смотрел , достроить всегда можно

 

200 метров для склада это просто ноль.

 

Вот тут согласен, все те кто продал бизнес 10 лет назад за нехилое бабло, запрыгнули в последний поезд, а то у меня тут товарищ жаловался, что не может сдать 100 метров топового помещения на сходне за 450 тыс в мес. На вопрос, что там делать , кроме как торговать героином он не ответил, сдать не может давно),

 

Так в этом и тема, есть в этой локации ноль за 200 квадратов, строй 3 тыс

 

Ничего не понял. 200 метров склада это слишком мало чтобы быть кому то интересным.

 

Спорить не буду, тк люди не готовы сдать ниже определенной цены, но у них полно помещений, и если что-то не сдаётся, то в принципе пофиг. Мое мнение- жизнь меняется и бизнес не готов столько платить за оффлайн, но собственники помещений не перешли еще на новые рельсы

 

Да почему? С потолками метров 5? Выше мало вводных, но обьективно, склады- это самое перспективное

 

Потому что 200 метров это очень маленькая площадь, тем более в области. Такой склад проще в москве снять тогда.

 

уже давно склады самообслуживания работают в Мск и вроде бывает даже "полная запись"

 

Спрос перераспределился. Рынок пришёл к балансу. Сейчас не будут держать точку если она торгует в убыток.
Я хочу обратить ваше внимание на более серьезную проблему, которая стоит над всем этим сверху.
Постараюсь изложить кратко, поэтому будут упущения и упрощения.

Первая часть понятна всем, я просто напомнить.

Есть Ставка ЦБ. Это основной инструмент в экономике, где капиталом владеет не государство, а участник рынка. Опуская ставку вниз, ЦБ увеличивает экономическую активность игроков, создаются рабочие места, растут доходы населения. По мере роста доходов, начинает увеличиваться инфляция, это происходит потому что денег у людей становится больше чем присутствие товаров на этом же рынке.
Поэтому со временем, ЦБ поднимает ставку, затормаживая экономическую активность вручную.
При этом сама инфляция, ещё больше наносит ущерба бизнесу, потому что выручка от товара приходит сегодня, а расходы растут завтра. Тем самым сокращая объём денег у бизнеса.

Поэтому в целом, развитый западный мир, живет в кредит. Потому что кредиты поднимают экономическую активность бизнеса, бизнес сам производит товары, но ровно столько, сколько и потребляется. При этом, экономический рост, выше чем инфляция. То есть бизнес возвращает кредит и ещё остаётся. Все по кругу. Поэтому сумма долга на 100 или 200% от ВВП особо никого не беспокоят.

В России сложилась очень печальная ситуация.

Первое - у нас с 200Х годов, рост доходов населения увеличивался быстрее, чем производительность труда. То есть по факту, этот рост был фундаментально не обеспечен. А происходил за счёт вливания экспортных нефтяных денег ( денег не созданных производством, денег в которых нет добавочной стоимости). Второе - цифровое администрирование ФНС. Когда рост собираемости налогов был выше реального экономического роста. Это привело к тому, что доходы бюджета как бы росли, но за счёт сокращения доходов бизнеса.
Третье - у нас все ещё доля бизнеса, в экономике, которая создаёт добавочный продукт, не занимается продажами, сбором банковских комиссий, сбором ракет на военных, не занимается услугами для населения. То есть доля бизнеса, что что то делает, создавая именно добавочную стоимость, всего 5%.
Четвёртое - централизация налогов, когда в регионах, муниципалитетам остаётся всего НДФЛ и копейки корпоративных налогов. При этом в Федеральный бюджет отъезжает НДС, НДПИ и налоги корпораций платят в Москве. То есть капиталл течёт в Москву, истощая регионы.
На выходе - у нас кредитные средства приносят экономического прироста меньше, чем ставка по этим кредитам. Расходы домохозяйств растут за счёт инфляции, вызванной обесцениванием валюты, но при этом реальные доходы населения сокращаются.
Регионы дальше скатываются в демографическую и экономическую яму. Москва держится за счёт государственного расходов от экспортной выручки.

Экономика растёт когда приходят внешние деньги. Зарубежные инвестиции. Но у нас все ещё отрицательная доходность, кто поведёт сюда свои деньги? Зачем? Есть развитый запад где ты гарантировано получишь прибыль. Плюс всем видна позиция силового блока, которые контролируют от и до, плюс административная коррупция, когда не возможно просчитать точный бюджет мероприятия. Тебе всегда выставят дополнительный счёт за получение разрешения или лицензии.

Поэтому пока ситуация не развернётся в обратную сторону, пока не начнёт расти потребление населения и реальный рост доходов, у нас активность бизнеса будет падать, выручка бизнеса сокращаются и значит ставки аренды сокращаться.

 

100 метров за 450 тыс НА СХОДНЕ? Я не ошибся?

 

Какая такая ?)

 

Так и есть. Их не много и н зачастую находятся в таких местах, что это скорее замена дачи, а не балкона и антресоли.

 

В сходне есть один крупный метрвладелец, у него максимум в топовых местах 1500-2000 р/метр.

 

На счет немного затрудняюсь оценить , думаю грубо 10 контор по 10 точек по Москве есть . Находятся они конечно в всяких промзонах и т д , но на мой взгляд все же это не альтернатива даче по удаленности от дома ( минутах в 15 от квартиры думаю можно найти в большинстве районов Мск ) .

 

Там ценник не очень гуманный
Проще гараж купить

 

Надеюсь, что ты это просто скопировал, а не сам написал... некоторые предпосылки довольно спорные, как и выводы

 

В Москве?

 

извини ты совсем не в теме складов, просто больно читать как советы раздаешь,
склад за мкадом подразумевает от 15тыс.м2 класс А, потолки 12м, сплинкер и бызпылевые полы,
это то что востребовано сетями и средним бизнесом. вообще сейчас тренд стройки это под задачи конкретного клиента с длинным контрактом потом,
то, про что ты пишешь это бараки под снос.
вложения от 500млн р

 

В питере

 

речь про москву в основном. тут гаражей нет никаких. а у вас еще остались что ли?

 

Да, много

 

Все написал сам. Каждый видит мир по своему, у каждого свой опыт и образование, поэтому все всегда в итоге спорно.

 

Сказать, что я офигел, это ничего не сказать)) не сдано разумеется