Все о коммерческой недвижимости.

1. Никто не платит авансы. Никогда. Легче не брать помещение в этом месте, чем морозить деньги в авансах.
2. Пред по инициативе арендоса возможен только в одном случае - если без документов, которых пока нет, невозможно получение лицензии (алкашка и аптеки полноформат с рецептуркой, но это не про 62м2)

 

Я как понял это Тандер. У вас скорее всего да фикс плюс плата с ТО. У меня похожая ситуация. Согласился на 10% понижение на год. Платой с ТО нагоню в течении года

 

Потом в течение года рядом откроется КБ, Лента, Верный, Доброцен и еще 5 сетевиков. И вместо увеличения ТО вы получите письмо с просьбой (требованием) снизить как фикс, так и %. Понятно, что в вашем случае это гипотетическая ситуация. Но, у меня она имеет реальные подтверждения из жизни.

 

Да. Вы совершенно правы

 

Наконец то подобрал пароль от акаунта ....

по критикуйте плз:

1) https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_252_m_2284774000
арендаторы гуд, но яндекс карты кажет что часто меняются эти самые арендаторы )

2) https://www.avito.ru/moskva/kommerc...enie_svobodnogo_naznacheniya_195_m_2075167648
арендаторы гуд. бизнес диверсифицирован. Но помещение не сильно видно с дороги

3) https://www.avito.ru/moskva/kommerc...prodam_torgovoe_pomeschenie_73.8_m_2246389187
место вроде как проходное, алкашка вроде как надежная

4) https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_torgovoe_pomeschenie_26_m_2299384994
то же самое, но по дешевле

5) https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/narodnyy_konditer_u_m._perovo_2186586117
не дорого, доходность гуд, не под снос

6) https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/bakinskaya_d._20_356_kv.m_2307967115
Это боль. Давно смотрю на помещение. Ездил даже - очередь в аптеку постоянная.
прям взять взять взять.... но что то останавливает, наверно надежда на то что КПУГС выставит на торги новые помещения в марте

 

7) https://www.avito.ru/moskva/kommerc...rodam_torgovoe_pomeschenie_60.00_m_2232483003
вот еще
продавать не торопятся
не под снос.
дорого 15 лет окуп

 

Какого-то внимания достоин только этот вариант. По нему стукнись к @Gook

 

Я извиняюсь, а вывеска вайлдберрис прифотошоплено штоле?

 

Не знаю. Объект не мой. Возможно из документов по согласованию вывески.

 

Предположу, что купили по халве неплохое помещение, но с плохой видимостью (летом с зелёными деревьями с дороги так себе видно). Посадили туда якорей и продают габ. Это и было изначально целью. Поэтому вывесили на продажу сразу, как подписали договор аренды.

 

Насколько я помню, там долго сидел что-то типа 1000 мелочей, владелец все эти годы не менялся. Вокруг густой жилой район и мало объектов торговли, поэтому и ходить покупашкам как бы не куда. Про Вайлдбериз понятно, они растут и развиваются, но за счёт франшизеров. А за винлаб вроде стоит какой-то большой алкохолдинг со своими производственными мощностями, плюс продукты. Подозреваю в итоге будет что то типа Вкусвилл на Алкашку. Но если рассматривать как объект - цена за квадрат норм, аренда норм, поэтому и просят по верху рынка.

 

Белуга групп, 7 заводов, акции на Моексе, 1000 магазинов. В данный период времени находятся в стадии набора площадей. Скидки, если что, просить будут в следующем году, не раньше))

 

Это теперь у сетей такая тактика работы с арендодателем что ли? Главное зайти, пусть даже на заведомо не на самых выгодных для себя условиях, а потом уже запланировано душить?

 

А она была когда-нибудь другая?
Арендатор - структура ПАО. Сегодня по капексам помещение проходит, завтра акционерам нужно показать сокращение расходов и подразделение начинает резать затраты.
К чести арендаторов можно сказать, что не только акционеры являются инициаторами, бывают банки оптимизируют условия кредитных линий. У сабжа в 2019 году автором был как раз банк.

 

Это как ответ всем тем, кто считает нежилые метры надежнее жилых, котлеты баксов, депозита или фонды.

 

У меня по одному объекту много лет не пытались душить. Но, и не поднимали. Там еще старый договор, только фикса, без %. Но, теперь вот начали, но там ооочень выросла конкуренция. Все буквально друг на друге сейчас сидят.
А у другого объекта даже поднимают все время, договор такой хитрый. Тоже из совсем старых еще. И конкуренция в той локации пока не меняется, то есть ее практически нет. Но, это до поры до времени конечно, я это прекрасно осознаю.

Дык как понять когда они блефуют со снижением ставки, а когда реально могут съехать? Предлагать то они могут хоть до нуля снизить, но где их реальный предел рентабельности?

Да, очень правильное утверждение. А, если еще учесть какие ща кадастровые стоимости, то из актива это легко может стать пассивом. И просто "про запас" и "на будущее" уже не купишь с такими налогами.
Да и цена объекта, как выясняется, тоже очень волатильна, не меньше тех же акций. Сегодня аренда 300 тыс, объект стоит 30 лямов. Завтра аренда 200 тыс, и уже в один день стоит 20 лямов.

 

Хорошие теплые отношения с руководителем отдела аренды арендатора, часто именно он принимает решение о закрытии. А так хз какие у них планы на данную точку.
На самом деле считается зависимость выручки по данному объекту/среднему чеку/чекам в день к количеству домохозяйств и конкурентов вокруг на стоимость аренды и прочих затрат (ФОТ, логистика (гидроборт дороже, ага, ночью тем более) коммуналка (греть 800м2 электрой совсем не то же самое, что сидеть на первом этаже жилья), содержание). Итоговая оценка в разных конторах считается по разному. Но если вы всё же учились в одном классе с арендроманагером данного дивизиона, жизнь расцветает новыми яркими красками)

 

До сих пор не понимаю, почему все пытаются найти выход на категорийщика с его копейками и никто не пытается коррумпировать этих отважных, но малоинтересных людей)))

 

Аххха. Это мой объект. За него был уже внесен задаток. НО !!!! Парадоксально смешно, покупатель под домашним арестом. За 2 дня до закладки денег в ячейку )))))))

ага. +Сам старался. Они уже работают а вывески нет.

Ну ладно ))) Меньше 120 МАП )

Кстати я все кусты спилил. )

 

Можно было подрезать кронировать, это в 100 раз дешевле))
Даже с сиренью такое прокатывает

 

Ну мне не до полумер было. ))) Поэтому хренакнул под корень.

Ну думаю. Они не метут все подряд как КиБ. Хренова туча комитетов, у меня согласовывали около 2 месяцев. Причем я потом им еще один объект предлагал. Долго считали- отказались. Тупо не прошли по локации. Ну и видно же как торгуют.

Угу. Я как купил, сразу посадил Хозяйственный. Но через 3 года решили разойтись.

 

У киба и винлаба разный набор требований, тем более киб все согласовывает за уралом.

Мой рекорд - 3 дня от ИК до подписания. А в среднем да, никто не торопится)

Без комментариев)))

 

Вопрос к разбирающимся. Думаю продать небольшое помещение 105м2 в МО, Люберцы. Цоколь с окнами в жд. Построен и в собственности с 2006г. С 2007г. и по сей день сдается под парикмахерскую эконом класса. МАП 77тыс+коммуналка+свет. Подведенная мощность порядка 35-40квт. Место проходное в жилом квартале. Можно также использовать под аптеку и тп.
На какую сумму МАП ориентироваться при продаже?

 

Думаю 7-8 миллионов. Ближе к 7.

 

Я бы 10 запросил и оставил манёвр на торг.

 

в Москве тоже. ))))

Да к сожалению нет. Ловят, выгоняют. Приходят новые. Особенно сейчас. Типа "самоходом никто не садится". Многие верят.

 

Как бы это по мягче сказать? Бред, короче.
Есть как минимум две федеральные сети, в которых если развивальщик не договорился на 1-2 мапа, объект не будет подписан. Причем в одной из них он из этих денег вообще ничего не увидит - всё уйдет торговле, маркетингу, строителям, наверх и верху наверха. А так да, СБ ходит "щеки помидором надув" и полиграф на входе. Бесит, право слово.

 

...но я не про развитие)))
Просто мне странно, что менеджеров отдела аренды вообще никто не пытается коррумпировать, вот вообще ни одного случая не припомню)) Причем за ними не смотрит СБ и на них никто не подумает