Все о коммерческой недвижимости.

А что за чудо менеджеры такие? Впервые слышу.

 

Развитие и аренда это всегда разные отделы. И работают там разные люди. Так что за скидками к вам приходят не те, которые открывали магазин

 

Подвал? В Люберцах? С парикмахерской?
По моему не больше 5,но если автор сбросит адрес то можно детальнее рассмотреть

 

7,5 нормально, если понимаешь что "скорее всего 7". В такой категории недвижимости тоже есть инвесторы.
Вот если КБ туда затащить за соточку+, можно было и десятку просить

 

А смысл их коррумпировать? Вот у тебя аренда 200. Тебя душат на 180. Цена вопроса 20 тр. Сколько давать? 40 тыс? Дык через 3 месяца этот вопрос снова возникнет. Это один вопрос.
И второй: эти манагеры меняются как перчатки. Сегодня один, завтра другой. С одним договоришься, потом другой тебя заново душить будет.
К тому же, он может деньги взять, а через некоторое время тебя опять начнет душить, т.к. есть же показатели, которые им ставит начальство. Нормативы. 4,5% процента. И не копейкой больше.

А развитие более интересно. Там вопрос сразу решается на более длительные сроки, и сумма разовая может быть больше. Цена вопроса там выше.

А какие у них вообще полномочия? Над ними же еще есть начальство? Кто какие вопросы и в каких рамках полномочен решать?

 

Давайте считать, что была фантазия, как бы...))
В Винлабе не работаю... уже давно... ни с кем там познакомить не могу))

Если жмет ритейлер, пробуйте вытащить менеджера на встречу. Не надо пытаться сунуть денег, можно просто подружиться

 

Сейчас поясню свою позицию. До 2018 у меня было много объектов регионах. Миллионники и Республиканские центры. Тогда можно было найти живые, развивающиеся объекты на 100-120 МАП. После 2018 федералы остановили экспансию, после этого появилась огромная вилка, когда могли просить 140 за более менее живое и 80 за локальных игроков. При этом ставка аренды начала падать. С 1500 до 600-700 руб на центральных улицах. Вместе с этим произошёл исход региональных денег в Москву. Москва поднялась со 120 до 140 за все подряд. И появился резкий переход денег из Рантье в бизнес - купил пустое - посадил - продал. Потому что стало выгодно продавать бизнес на хае. И выходить в кэш. Лучше в баксах и за границу.
Соотвественно и фокус начал сейчас смещаться в область и Московскую провинцию. Даже в области, живой объект с 120 МАП найти сложно. А тем более с адекватным арендатором, к которому проложена тропа трафика.
Предложений за 10 и меньше - очень мало. А желающих зайти в тему или переложить денег из УФЫ в Москву - много. У нас половина нефтяных регионов, после манёвра превратились резко из Доноров в Убыточные.
Тут на дурака - Проси больше - подучишь больше.

 

Бывает разная ситуация - бывает можно оставить магазин только если аренда будет Х денег, а бывает "вроде все нормально, но можно было бы улучшить показатели". Менеджер ОА может закрыть даже средний магазин, если в планах есть физическое сокращение числа точек, а может и не закрывать. Над ними нет такого всеобъемлющего контроля.
И да, они получают процент от снижения аренды. От така хня, малята))

 

Нормальную точку закроют только после того как реконструируют вторую нормальную точку рядом.

 

Ну как они торгуют то?

есть Винлаб в Бутово (параллельно мкаду)
Я там как ни зайду - народу никого. Убыточно скорее всего. А уж больше года сидят.

 

Подвал в Люберцах уже не стрит в спальнике, но лет 5-8 назад такое даже за деньги продать было нереально. Если рынок дорос примерять десять лет к такому ритейлу, это хорошо, но в люберцах нежилья как грязи, а арендатор зачастую не съезжает только из-за того, что "своими руками поднял за два мульта помещение из бетона",

 

Больше трех, нормально торгует.

 

Сейчас совсем другое время. Цена бетонометра вылетела в космос, окупаемость близится к бесконечности.

 

...но аренда при этом припала и перестала быть пассивным доходом. Я знаю, я другая сторона ДДА)))

 

Где это аренда припала?

 

Поддержу. Всем индексировал в этом году. И заставил подписать об индексации безусловной каждый год на индекс потребительских цен. Не нравится - пошли вон, найду других.

 

В регионах либо припала, либо душат на снижение. Вокруг все пооткрывались, выручки упали, а за ними и аренда. Где раньше был один сетевик, сейчас их 3-4 минимум. И у каждого этого сетевика еще по 2 своих магазина в визуальной доступности.
В городе не думаю что ситуация другая, тоже все друг на друге уже сидят.

Сетям сдаете? Не знаю таких договоров. Все только за % от оборота снимают. Никто не прописывает уже давно никаких индексаций.

 

Хорошо торгуют.

 

Небольшие сети. Масштаба Москвы. В 22 году Самокат буду насиловать. От крупных сетей давно отошёл. Платят меньше остальных, договора с кучей оговорок, торгуют в последнее время так себе.
Мое мнение простое - мое помещение не несёт отвественности за бизнес арендатора. Если он несёт убытки - это полностью его ответственность, как прибыль - премия за риск и организаторские способности. Я не виноват в том, что мое помещение не подходит к бизнесу арендодателя. Пусть съезжает и заедет тот, кому оно подойдёт. И у этого эффективного арендодателя все будет хорошо. Пусть не с первого раза, со второго, третьего, но сядет тот, кто будет сидеть долго.
Естественный отбор.
Я найду кому сдать. Ни разу не сидел без арендатора больше 2-3х месяцев.
У меня была пятерка в районе из новостроек. И было хорошо по началу. Потом зачем-то решили открыть вторую, естественно выручка просела. Убрали половину персонала, магаз превратился в хлев, поток ещё присел. Директора менялись, скандалы на кассе. В итоге народ попер в конкурентов. На меня давить стали в уменьшении ставки, плюс платежи за электричество стали в треть аренды. В итоге разошлись. Поделил на три объекта и продал. А вторая пятерка как была дном так и осталась.
И в итоге - я тут при чем? Если стратегия Х5 была направлена х знает на что?

 

Сколько там налог ?

 

Вы про какой налог то? Кадастр или Патент?
Если патент - то легко посчитать самим на сайте ФНС.
Если налог на имущество - то он покрывается патентом.

 

Какой? У меня и раньше его не было, пока объект был на ООО. Ибо 700 ПП.
А сейчас и тем более нет, как правильно написали выше.
Даже наложка сама письмена шлет.

 

По алкашке нужно быть очень осторожными. Сейчас заезжают во всякий шлак, лишь бы лицензия могла оформиться. Но как разрешат онлайн торговлю - могут побежать из таких помещений.

 

Не сцать, не разрешат - непримиримые противоречия с законом об обороте. А так бы уже давно все через вайлдберриз торговали, ибо бизнес Аромы, Белуги и Альбиона это не про розничную торговлю вообще))

 

Понял.

Если помещение более менее ликвидное, и в него может заехать кто то еще, кроме только одной пятерки или магнита, то да, в таком помещении есть возможность диктовать условия.

Не могу не согласиться. Но, для этого и помещение должно быть такое, чтобы мог кто то еще заехать. А бывают локации, где выбора арендаторов нет. Либо условная пятерка, либо никто. Поэтому и прогибаются арендодатели под любые их требования.

 

А зачем владеть не конкурентным помещением?

 

https://www.cian.ru/rent/commercial/269750061/

За сколько реально сейчас этот объект сдать?

 

Богемно!

А где кабинеты для айтишников и буХалтэрии?

 

Вопрос, при продаже помещения налог платится если я перейду на патент, до продажи этого помещения (сейчас на усн 6%)?
Меня знакомые в фнс уверяют, что налог с продажи я заплачу в любом случае.

 

Верно. 6% на счёт ИП или 13% если бабки падают на счёт Физлица. Даже если куплено при Ельцине. Потому что использовалось в предпринимательских целях. При попытке продажи ниже кадастра на ИП, по мнению коллег выше, будет доначислен налог.
Точка. Вариков нет.