Все о коммерческой недвижимости.

Повтор

 

Хотите стать спонсором?
У собственника на помещение деньги есть, а на остальное нет?
Он в любом случае найдет способ поднять аренду или расторгнуть договор.
Ищет дураков.
Просто не рассматривайте такие варианты.

 

Нет, спонсором быть не хочу.
ЖК новый, все помещения - в бетоне.
Собственник делает ремонт под арендатора? или как «обычно» это происходит?

если брать помещение в аренду, то стоимость ремонта заложить в ставку? Пропорционально по месяцам?
Или как?

агент, который покалывал помещение, вскользь кинул фразу, что готовы после открытия на пол года сделать меньше арендный платёж.

 

Посчитайте стоимость ремонта, миллион управляющей, и прочие расходы.
Вы полгода минимум будете ремонт делать.
Какой арендный платеж меньше? Его вообще не должно быть года 1-2 года.

 

Позвольте высказаться. Я выступаю и как арендодатель и как арендатор.

Мощностей нет, УК может их увеличить за отдельную плату, около 1млн рублей + ремонт+ оборудование…
как себя обезопасить, чтоб через 11 мес собственник «не попросил» и не поднял ставку до неадекватной?

Требование по мощности обычно прописывается в договоре, его обеспечивает арендодатель. Если мы говорим о разумных рамках - например с 15 до 30 квт. то это точно пусть морочится арендодатель. Если бы было с 150 до 300, то совсем другая история. Сейчас 30 квт это норма. даже для торгового предприятия, я не говорю уже про кухню. Вы кстати заложите еще в мат модель помимо аренды еще коммуналку, это будет от 30 до 50к в месяц минимум.

Далее, конечно надо настаивать на долгосрочном договоре, он в первую очередь защищает арендатора. В договоре часто прописывается еще, что в случае досрочного расторжения (Даже через 2 года) по инициативе арендодателя, он компенсирует сумму Х на ремонт\мощности и прочее

Арендные каникулы…сколько просить?
Пока дают 2 мес.
ставка фикс на весь срок договора (3..5 лет?) или?

Классика - 2 месяца, но вы можете попросить 3. Индексацию лучше прописать, пусть будет 1/2 от индекса потребительских цен.
Это может быть серьезным аргументом в переговорах. Плюс тогда вы можете смело просить скидку 20%-30% от желаемой цены собственника, если она в рынке или выше рынка. Потому что сейчас на рынке избыток предложений и острая нехватка арендаторов. По сути у Арендодателя есть страх, что у него съедет арендатор, и он потеряет 4 месяца - это в лучшем случае месяц на поиск и заключение договора, месяц комиссии и два месяца каникул. Это 30% от ГАП. и это в лучшем случае. А если рядом есть другие предложения - то потери могут быть и 4-6 МАП. Также в переговорах смело говорите что еще рассматриваете помещение рядом, по более выгодной цене. Даже если это пиздеж.

Два помещения…одно угловое прям на перекрёстке, второе в этом же доме, но просто на улице. Расстояние между ними около 15..20м проходимость одинаковая.
За обычное хотят 3.000₽/м2, за «видовое» - 5.000₽

Я не знаю какую площадь вы ищите и какую экономическую модель рассматриваете. Вообще это все математически рассчитывается. Я бы лучше разницу в стоимости метра бросил бы на маркетинг чем на аренду. Особенно если вы планируете работать на местных клиентов, а не залетных. По сути переплата за место для размещение вывески а она того не стоит.
Совокупная стоимость аренды, не должна быть больше 15% от потенциальной выручки предприятия питания. А количество клиентов обычно не более 0,1% от проходящего мимо трафика пешеходов, при этом автомобильный транспорт я бы даже не рассчитывал, он вообще транзитный.

 

Ремонт под арендатора в таком формате никто не делает.
Зачет стоимости никто не делает. Так как этот ремонт имеет ценность только для вас.
Каникулы просите 2 месяца. Больше не дадут, Но это если дом заселен и соседи работают.
Мощность должен дать собственник.
От повышения аренды есть несколько способов.
Дисконт на первые полгода характерно для новостроек.

 

Ремонт 2 месяца максимум
Ещё максимум месяц на запуск и настройку кухни, меню, команду…
Те от ключей, до открытия дверей- 3 месяца

 

Лицензию на алкоголь не забывай . Она подаётся после ремонта и тоже занимает пару месяцев минимум

 

Ищите лучше помещение с возможностью разместить столики на улице. Летом половина посетителей ищет место посидеть на улице.
Если у вас ремонт и долгий срок запуска просите больше

 

Планирую только пиво.

 

Пару столиков поставить можно…

 

Ну тогда тебе правильно выше написали.
Мощность с арендодателя . Ремонт с тебя. Договор от 5 лет с каникулами 2 месяца.
Если новостройка ,то скидка на аренду 50% в первый год

 

Опишите вашу бизнес модель.
Тут есть люди с опытом, могут указать на фундаментальные ошибки в расчётах или неправильному пониманию бизнеса в целом.
Потому что все ресторанно-кофейные истории делятся на два типа :
Первый - #Нихуеовобылобы замутить что то. И они как правило приводят к разочарованию.
И второе #холодный расчет. Который, если повезёт, приведёт к какому-то положительному результату.

Я сам в прошлом управлял рестораном, есть друзья рестораторы и те кто управляет кофейнями. Вообще считаю очень не благодарный бизнес. Особенно в текущей ситуации.

 

сейчас есть около 17кВт
Мне надо 50..60 кВт
Ставку они видят 3.000₽/м2
Каникулы 2 мес
Мощности - за мой счёт

планирую небольшое семейное кафе: пицца, паста, кофе.
Пицца правильная, на правильной муке и правильном масле, с правильным сыром и из правильной печи.
тоже самое с пастой, салатами и напитками.
Средний чек, планирую 1.500₽
Оборот в месяц 3млн рублей (около 65 чеков в день, в среднем)
из алко напитков- пиво, вино пусть приносят своё…

 

А сколько метров будет?
Если не против попробую порассуждать)
Непросто 3млн сделать на семейном кафе в спальнике кмк.
Это нужно метров 200-250 наверное. То есть около 700-800тыс затраты на аренду. Ку будут скорее 100-150+ учитывая печь.
Примерно треть уходит на продукты. ФОТ от 500-700 навскидку.
Выходит около 2.5кк нулевая рентабельность. А в ремонт и оборудование вложите миллионов 15-20.
Короче лет 10 окупаемость, если быстро выйдете на планируемые показатели в 3млн....


Что касается каникул, то как договоритесь. Частично ремонт тоже вполне реально попросить у арендодателя, если вы в бетон въезжаете и тем более мощность покупаете.
Все что он сможет использовать в дальнейшем вполне реально запросить компенсировать.
Например, за счет снижения ставки на полгода или год-два.
Если ЖК только заселяется, то тоже нормально просить скидку на время заселения.

По 3тыс это должно быть неплохое место.

 

Выручка 100 т.р в день? Нереально для новостройки

 

уже есть такое же кафе, на такой же площади и +/- в таком же ЖК
Площадь там 90м2 (Красногорский р-н)
Тут, в бетоне 88м2 (Москва)

все цифры взяты не с потолка, а от туда
Ремонт + оборудование+ выходит в 6,5…7,5 млн с учетом дорогой печи…

единственное отличие - там уже заселены две и третья очередь активно заселяется + есть в пешей доступности ещё пара больших ЖК

Тут пока живет одна очередь и заселяемся вторая.
Но в пешей доступности есть БЦ и заселяющийся ЖК…
В общем потенциал есть…
Ну и помещение расположено около ВКУС ВИЛЛ и КНАКЕР, те все жители будут проходить мимо…

 

Выше мой ответ

это условно новостройка
Первая очередь живет с 18г
Народу достаточно
Школа и садик есть и работают…

 

А аналог в покупку ипотеку не смотрел? Может у тебя ипотечный платёж покроет сумму аренды

 

Перед пандемией хотел купить у застройщика ещё в не сданом доме.
Платёж выходил не маленький, но меньше чем нынешняя ставка аренды…
Тогда испугался что не потяну, тк надо было ждать окончания стройки

сейчас ипотеку не считал… всей суммы нет, а влезать в большие «долги» желания нет…

М2 жилья (в бетоне) тут стоит 320…380₽/м2
За ком помещения просят 430..500₽/м2
Много это или нет - я хз…

да и не вижу смысла сейчас «морозить» 15..20 млн… пусть лучше «работают» в другом месте…

 

Спартак?

 

ЦСКА ВБП

 

У цска продано давно вроде всё. А последнюю очередь коммерции тушино2018 недавно продавали (там как раз линейки и два угловых было. Дорого. Не полез). Ну и пик свой холланд парк регулярно выставляет.

 

А потенциал по доставке прикидывали?

 

Тушино ещё «лет 10» будет строиться и заселяться
Там в первой очереди 30% стоит в бетоне…
А на паркинг спускаешься и вообще грустно…

 

Ещё нет.
Но с агрегаторами работать не хочу.
Мб зайдём во ВВ в виде заморозки…

 

Вам должно повести с локацией, от нее все зависит.
В радиусе 300-500 метров почти полное отсутствие конкурентов в сегменте и около 10 тыс. жителей. При этом минимум 50 посадочных мест. 6-7 млн в подготовку помещения с оборудованием это очень оптимистично и если вы точно знаете как и что делать.
Удачи вам

 

Конкурентов нет совсем
Но и место не топчик…а других там нет…те которые есть- сильно больше по площади, а это доп нагрузка финансовая…

 

По секрету - владельца больших помещений тоже нужны арендаторы, а ещё больше стабильность. Если вы скажете - я вкладываю ( тем самым - рискуете) суммой 10 млн руб сразу + 5 млн руб на первый год раскрутки, по сути это инвестиция в помещение (собственность) арендодателя. Если вы съедите через год - полтора - вы оставите после себя ремонт и самое важное - уже прикормленный траффик. Поэтому аренда 150кв может стоить столько же сколько и 100м. Ваши вложения - очень сильный аргумент. Торгуйтесь агрессивно.

 

Единственный вопрос, который меня сейчас волнует: «а если кафе в этой локации не взлетит, то как выходить?» и я понимаю, что ни как…
Ремонт + оборудование + первые месяцы работы, как выйдут 7..10 млн…
С другой стороны, «кто не рискует, тот не пьёт…»