Все о коммерческой недвижимости.

У меня была небольшая сеть пекарен / кофе / пасты / сэндвичи по известной в Москве франшизе, озвучивать брэнд не буду.
Сейчас не смогу всех точных деталей воспроизвести, но это и не важно. При том что некоторые параметры менялись в процессе. Например переход от покупки оборудования на лизинг и прочее. Ну и ценовые параметры менялись в процессе тоже.
Кратко - открытие точки стоило условные 300к баксов. Площади от 70 до 150 метров. Аренда от 400 до 700 к руб. (цены 2015-2017) Это было 100к подготовка помещения + 100к оборудование + 100к запуск точки на первые 6 месяцев. Если точка за эти 6 месяцев не выходила на окупаемость в 18 месяцев, ее закрывали и перевозили на новое место. Так было с 3 точками из 5. Одну точку перевозили 2 раза. То есть держать околоубыточную или малоприбыльную точку выходит дороже, чем понести расходы на переезд. Переезд в среднем обходился в 150к баксов. Важно было держать несколько точек, тем самым распределяя и персонал в зависимости от загрузки, внутридневные остатки так и постоянные расходы.

Не надо рисковать и не бухать лишнего. Надо правильно строить мат модель и в неё включить переменные влияющие на бизнес. И все

 

Есть помещение около тысячи метров в спальном районе Москвы, думаю что с ним делать.
Частично швейное производство село. Крупные сетевики особо вниманием не балуют. 2 этаж, внизу сетевой продуктовой на такой же площади примерно, вход общий, далее ко мне лестница ведет. Поделить на мелкие попробовать? Были мысли организовать детскую зону аля как в торговых центрах, пока родители (тупят в телефонах) отдыхают от своих чад, еще посидят в кафе и закажут попить/поесть легкое. Рядом ничего подобного нет.

 

Я тоже закладываю 6 мес на раскрутку. но переезжать или становиться сетевым пока нет желания…
Кафе, скорее как «пенсия» и возможность поесть детям рядом с домом

Ну и по всем расчётам, получается 40% годовых…
Те надо рискнуть…

 

Пенсия - это когда ты сдал таким же арендаторам миллион квадратов, а на сдачу открыл своё. И убытки/не убытки, тебя не волнует. Просто занимаешься (сжигаешь бабки) чем тебе нравится.
И какое количество ден.знаков тебя не волнует, потому что приходит в 100 раз больше.
А бизнес это наоборот.

 

В Московской области постановление правительства каждый год и там список по городам. Думаю так во всех областях

 

90 метров с 17 кВт дорого не сдадут (уже круг арендаторов), поэтому мощность арендодателю самому нужна. Может не 60 КВт, конечно

 

Если подвести итог всего обсуждения, то
Мощности (50 кВт) за счёт собственника
Ремонт и оборудование - за мой
Арендные каникулы просить на 3 месяца
И скидку (какую, в % ???) на первый год аренды !?
Договор сразу на 5 лет.

Верно? или что то ещё есть?

 

индексация и процесс расставания(если вдруг)

 

Я бы стоял на следующем :
Не бойтесь требовать скидку от желания арендодателя. Он может быть хочет 3к за метр, но согласится на 2,5к при этом 3 месяца каникул и потом 6 месяцев -50% МАП.
Вы вкладываете очень большие деньги, вы тут надолго, это очень очень веский аргумент.
Говорите что вы сеть. Бабки есть, но эти бабки хорошо считаются. И если в математику не вылазите - вы помещение не возьмёте.

Договор 5 лет
Мощности за собственником
Каникулы 3 месяца
Первые 6 месяцев дисконт 50% от МАП

Если у вас есть понимание в какие месяцы у вас бывает просадка. Я бы договорился с собственником о дифференцированном платеже. У меня так : фиксируется сумма по итогу года. Условно ГАП 1200 руб. в тухлые месяцы МАП 70, в хорошие 170. По итогу сумма 1200.

 

Чуть подробнее плиз, особенное второе

 

разные варианты (от фантазии и переговоров) например не индексировать первые два года, ограничить потолок индексации и тд.
по второму, вдруг поймете, что "не идет" за какой период надо известить арендодателя. или он пожелает с вами расстаться, на каких условиях?

 

Есть паркинги, многоуровневые, этажами полностью наши (2000 м2 один этаж).
Управляшка тоже наша
Электричество есть, вода скважина.

Раньше сдавали для автосалонов, для такси, каршеринга, мотошкол, картинга.

Сейчас рынок скукожило, плюс автосалоны не хотят на соседних этажах.

Может у кого были похожие ситуации, кому сдавали?

Авито - мёртво, 400 просмотров в месяц, 5 звонков.
Может ещё где разместиться?

 

Если собственник тебя раньше времени выгоняет,то кто компенсирует ремонт

 

Отопление?

 

Найн.

 

А просто физикам сдать как парковку? Или далеко?

 

Или картинг двухэтажный с выездом на крышу, как в филионе

 

Не далеко, паркингов наших штук около 100 по мск.

Как парковку сдаём другие этажи, здесь хотелось бы кого-то одного, двух.

 

Тут выезда на крышу нет, кровля не эксплуатируемая

 

Народный гараж?

 

Да. Есть и другие.

 

Не знаю хорошие новости у меня для тебя или нет. Но их будут сносить в привлекательных местах

 

Да, я знаю.
В теме с 2016.

 

Господа, как вы оцениваете объекты?
В какой заходить, а в какой нет? что будет пользоваться спросом, а что будет простаивать?

Поясню. Сейчас смотрю торги банкротов и пытаюсь как-то понять, что может быть интересным и если интересно, то до какой цены торговаться? какой срок окупаемости объекта считать хорошим?

Может есть какие-то книжки с теорией или может математические методы или еще что-то для расчетов?
Как выбирают места для своих магазинов сети? или же у них это делается на основе анализа других магазинов или у них в разбеге их бюджетов цена ошибки не столь значительна?

тк в моем случае нет права на ошибку поэтому прошу совета более бывалых товарищей

опять же может есть какие-то базы данных или сайты с собранными данными, что требуется сетям по площади помещений?

 

Все просто.
Есть измеряемые характеристики :
Площадь, высота потолков, мимо проходящий трафик людей, общее количество коммерческих площадей в радиусе 500 метров, загруженность этих площадей, общая плотность населения, объём транзитного трафика. Средняя ставка аренды по локации.
Есть качественные характеристики - отдельный вход, витринные окна, наличие парковки перед входом, наличие площадки для разгрузки/погрузки, какие-то препятствия между трафиком и дверью (газон, декоративные заборчики и пр.) расположение и отдельность входа от основной трафика, распределение трафика по векторам.
Средний срок окупаемости по Москве 120-140 мап по средней ставки аренды в локации.
И надо понимать, с объектом можно влипнуть и он может вполне оказаться убыточным пассивом. Точно также как сейчас активно сворачиваются и меняют формат дарк сторы. Например полностью свернулся Озон Фреш не так давно.
Но Х5 будет сейчас лепить 500 Чижиков по 250 квадратов.

 

Скажите, Красное и Белое - это ООО "Альфа-М" ?
инн: 7743931676

договор аренды прислали с КБ, но что то там не КБ
а смотришь окведы это Альфы - и не видишь торговлю алкогольными напитками....

 

Выгнал подружку?

 

да не
так, в целях расширения кругозора

 

жуликов или просто не сведующих риелтеров полно...
По тел. дают информацию что помещение на физике, договор на 5 лет
в итоге присылают документы (двое из разных риелтерских контор), раскрываешь архив. А там в выписках собственник ООО, + обременение на три ипотеки, + обременение аренды с договором на 10 лет
К вечеру эти риелтеры отзваниваются со слюной у рта.... Типа ну что там, как там.
Спрашиваешь "а вы сами то смотрели то что присылаете?" ))))))
ну в общем отпад =)