Договор с Пятерочкой

Ага. Глупость. Но, я думаю, можно договориться и с НДС, но тогда % будет не 4 (допустим), а 3,8. То есть те же яйца. Но, непонятен вообще изначальный посыл насчет НДСа. Зачем его в принципе вычитать и с какой целью так придумали их юристы или экономисты, я уж не знаю кто там.

 

У меня есть предположение, что массовый их арендодатель на УСН,но тогда надо считать только часть выручки направляем ой на аренду без НДС. В части суммы аренды.
Сети кроят, надо каждый пункт вычитывать и обдумывать, ибо это не контрагент твой, а капиталист желающий отрезать себе кусок побольше

 

Доброго всем времени. Есть к кому обратиться или кто обращался куда для составления Правильного договора с X5. Я имею ввиду уже составленные договора или интернет юр. конторы.

 

Интересная ситуация: манагер по аренде пятерки несколько месяцев компостировал мозг насчет снижения АП. В итоге, я предложил компромиссный вариант: они получают чуть меньше чем хотят (но лучше, относительно того, что есть сейчас), я получаю чуть меньше чем сейчас.

Так вот, сделал я предложение, а они пропали. Прошло уже более 2-х месяцев и молчат. При этом, сам манагер на связь выходит, по емейлу пишет сообщения, касающиеся общих вопросов (не арендных), а про аренду как будто забыли. Что это за прикол? Кто то сталкивался с таким? Я не напоминаю, от греха...

 

Дык а кто тут Вам что то посоветует? Ищите норм юриста. А лучше нескольким покажите, благо анализ договора недорого будет, но это того стоит, поверьте. Юристы бывают как умные и добросовестные, так и полностью бестолковые. Не надо никакие интернет юр. конторы, только не это. Там задание дадут фрилансеру какому нибудь, какой под рукой был.

 

В отдел развития Х5. Вы реально думаете, что они подпишут Ваш договор? )
Получайте ДА от них, читайте. Если что не устроит и у Вас высоко-ликвидный объект могут что то изменить (но скорее нет)

1) Реально забыли.
2) Прошел вал давления на манагеров по поводу того, что бы душили арендодателей. И теперь пофиг.
3) Самый худший- решили не тащить Вашу точку.
Ответ на эти варианты лежит в плоскости того как они торгуют и какой % от ТО получается.

 

Добрый день! Подскажите пожалуйста новичку в данной в ситуации: имеется ОСЗ площадью 110 кв м. в городе с населением около 100 тыс. Первая линия , спальный район. Какая может быть МАП? Вышел КиБ с 450 рублями за метр, адекватно? Смущает, что договор на 15 лет, а также, что индексацию у них я так понял не добьешься.

 

КБ вообще мутные товарищи. Вы можете под них ремонт сделать, а они потом даже не появятся и трубки брать не будут.
А так да, никаких индексаций. 15 лет ))

 

Хочу поделиться очередной пичалькой.

Сдаю магаз в Санкт-Петербурге много лет. По договору 6% и ежегодный индексируемый МАП (впрочем процент всегда выше).

Объект торгуется хорошо, с ежегодной небольшой динамикой. Понятное дело, каждый год аккурат нытье - не можем платить, понижайте % и МАП. Рогом не упирался, иногда понижал на полгодика, но разумеется меньше, чем хотела пятерочка. То 5,5% давал, то 5%, то обратно на 6% возвращался. С МАП также игрался постоянно.

В этом году вообще все хорошо с показателями стало - оборот более 15 лямов в месяц. По текущим (льготным) условиям - МАП 835 тыс. , льготный процент - 5,2%. Но в январе заканчивается оговоренные скидки и должны вернуться на исходные 6%. И на МАП в районе 880 тыс. руб.

Так уже сейчас, за четыре месяца до окончания льготного периода, начинают выносить мозг, что типа не смогут вернуться на 6%, так как у них маржинальность упала по всей сети, санкции, хуянции и т.д. Типа давай прямо сейчас ответ о продлении скидки. Прямо сильно так наседают. Посылаю, они не посылаются.

Какая средняя температура по больнице? Как у других арендодателей сейчас с Х5?

 

Попросите предоставить данные по ебиде, прибыльности магазина и тд, весь расклад, раз так наседает и ноет - скажите хотите изучить данные по своему магу. обычно на этом манагер сливается.
Либо если не было ребрендинга, то скажите делайте ребрендинг и скину на 5.5% на полгода (маги прибавлять примерно 20% после этого)
50 тр при таком обороте вообще ни на что не влияет, просто жмут на кластер чтоб в принципе такого большого процента не было

 

Ребрендинг был год назад. Так и есть, после ребрендинга оборот подскочил на 20%.

Хочу понять - в принципе сейчас 6% они платят или нет?

 

Думаю нет, прошли те времена

 

У меня та же самая ситуация, только не в городе, а в регионе. Я решил так: смотрю отчетность Х5 групп за последний квартал и в динамике, и если там рентабельность у них падает, и другие показатели, которые свидетельствуют о том, что они по всей сети не могу платить столько, сколько платили до этого, то есть смысл снижать. А если их экономические показатели не падают, то с чего снижать? Ну и плюс локальную конкуренцию оцениваю, если вокруг открылись всякие Доброцены и Ленты у дома и тд, то наверное, придется снижать. Хотя, по идее, снижать надо МАП, а не %, как раз если рентабельность по всей сети не падает. И если МАП всегда меньше, чем аренда в виде % от РТО, то всё норм я считаю. Главное, чтобы аренда в виде % от РТО не была меньше, чем МАП. То есть нельзя сидеть на МАПе, это однозначно плохо. Ну, я так думаю.

 

Сливается, но вопрос не снимается. Тем более, цифра по рентабельности отдельно взятого магазина арендодателю ничего не дает. Ну, будет там написано 100 тр в месяц. Это много? Или мало? Или как вообще? И как можно оценить рентабельность отдельно взятого магазина, когда есть еще большая структура, которая работает на все магазины сети, а не только на этот конкретный. Склады, логистистика, управление и тд. В итоге может быть либо письмо о расторжении, либо согласятся не снижать. То есть вопрос этим не решается.

 

ребренд дорогой, после него съезжать нелогично

 

Какая разница что там по все сети, они открывают маги один на другом, это их дело. Речь идёт про конкретный маг, на него и надо смотреть.
С 15 млн там будет 1.5 млн в месяц ебида чистая, как им объяснить зачем им снижение на 50 тр? То что у них по всей сети просадка - так идите в те маги которые со 100 тр и сникайте там.

 

Там не 50 иыс. руб, так как в основном они бьются за процент, чтто бы было не 6% а 5%, а это получается 150 тыс.руб экономии при обороте в 15 миллионов.

 

Да не дают они никакую ебидту по конкретному магазину. И что даст арендодателю знание того, что ебидта с его магазина 1,5 млн? Это много или мало? При какой ебидте они закроют магаз, а при какой попросят скидку, а при какой будут держаться за него? Известна эта цифра? Мне нет.

Именно. Они бьются за %. Это их KPI. А чтобы можно было с ними нормально торговаться, надо знать их внутреннюю кухню. Какие цифры у них считаются хорошими, а какие уже критичными и магаз могут закрыть. А так, это всё гадание на кофейной гуще.

 

Если магазин в минусе или нуле, дают эти данные и объясняют, если маг хороший, то просто надоедают без конкретных причин.
Вот если не владеете, то что спорить?
Смотреть на отчётность х5 ритейл групп чтоб решать по скидке с оборота на маг, это конечно сильно.
Хотят скидку - пусть дадут весь расклад по магу, где будет понятно, что без этих 75-150 тр они не выплывут.

 

Это ни о чем) просто не хотят чтоб было 6%, давят на кластер, но с магом, с оборотом 15 и после ребрендинга ничего не сделают 100%.
Менеджера натянут - он вам звонит, ему нужна отмазка для начальника, говорите я не против, но дайте мне весь расклад где будет понятно что нужна скидка и распишите мероприятие которые проведёте чтоб увеличить оборот магазина, чтоб больше к этому вопросу не возвращались. Скидка просто ради Скидки это не серьезно.

 

В каком диапазоне сейчас % от оборота подписывает 5ка? Кто-то согласился на то, чтобы из оборота исключить продажи по дистанционным каналам продаж? Раньше классикой было 5%+/-, сейчас можно увидеть и 3.5%.

 

Регионы 3%, в мск можно 5%, обл центры видимо около 4%

 

Дык если магазин на нуле или в минусе, то снижение аренды на 0,5% или на 50 т.р. их не спасет никак. Такой магаз они просто закроют и вообще не будут торговаться. Есть смысл торговаться за работающий магазин, который в плюсе, пусть и не в таком, который у них целевой цифрой является, чтобы выйти на целевой показатель. Только вот кто то знает какая прибыль у них целевая?
Ну, это моё предположение, не претендую на истину.

Есть примеры даже 2%, без МАП.

 

Вот это, кстати, сложный вопрос. Если встать на сторону Х5 и посмотреть их глазами на всё это, то я бы на их месте не стал бы платить одну и ту же аренду за помещение, которое работает на дистанционке и которое работает на чистом офлайне. Т.к. при офлайновом ритейле нужна локация, локация и еще раз локация, ну и потом уже идет удобство подъезда, парковка и тд, то есть это всё те факторы, за которые собственно арендодателю и платится премия в виде повышенной аренды по сравнению с каким нибудь помещением во дворе или подвале. Под дистанционку можно снять дешевое помещение и возить доставки из него. И 3-5-6% от РТО, скорее всего просто не вписываются в экономику магазина, работающего на доставке.

Поэтому, они сейчас, по сути и вышли на вариант: офлайн это %, а онлайн это МАП, то есть не включать онлайн в выручку. Чем меньше будет доля офлайна в продажах, тем чаще арендодатель будет получать МАП, а не %. С точки зрения арендатора, в принципе то это логично. И если гипотетически предположить, что онлайна будет 100% в продажах, то даже получение МАП это уже арендодателю за счастье. Потому что иначе кому еще сдавать то? Всё в онлайне, а под онлайн фасадные помещения не нужны, можно в любой подвал заехать за 3 копейки.
Ну это я так, если доводить эту идею до края.

 

Если говорить про этот питерский маг, то шансов что его закроют если он не согласится - ноль.

Магнит не закроет маг, если он в плюсе даже на 10тр.

У пятака сложнее. Конечно если маг мёртвый то его закроют, и то не сразу, будут стараться тащить. Никого по головке не погладят за закрытие, оборудование можно вывезти, а вот ремонт и накладные никто не вернёт, а это чирик. Варианты поднять слабый магазин у них есть. Там цифры то все понятны.

 

Это гипотетически, а на практике они же онлайн прям из магаза торгуют, а не отдельное снимают под это . отдельное тоже надо оборудовать , возить товары и т д , а магаз офлайн, тогда что закрыть или башлять аренды за 2 объекта?

 

Ну я ж говорю, что это так, если доводить мысль про онлайн до крайнего состояния, что всю выручку будет генерировать онлайн, а не офлайн, то зачем арендатору платить за место на проходняке? Есть смысл снять подвал за 3 копейки. Поэтому 2 аренды башлять не придется, у арендатора останется только подвал, а у арендодателя его видовое и проходное место, которое теперь никому не надо, потому что все в онлайне.

Но, повторюсь, это крайняя ситуация, реальность, понятно будет посередине. Ну, вот для этой середины и есть МАП и есть % от РТО. Если бОльшая доля выручки будет уходить в онлайн, то арендодатель будет сидеть на минималке. Если офлайн будет лучше торговать, то будет получать %.

Ну, либо, они могут изменить формат офлайновых магазинов и уменьшить площадь везде.

Еще раз скажу, что это я рассуждаю с точки зрения арендатора сейчас.

 

Всем привет!
А кто-нибудь в курсе, Пятёрочка сейчас не работает по схеме АП + ежегодная индексация?
Предлагают мне договор, но только на условиях % и МинАП. Говорят, что с 17 года от индексации ушли и теперь только с % и МАП работают. А я думаю свой ТО они могут легко занизить, т.к. % субарендаторов они в ТО не учитывают, только свои кассы. При такой схеме можно львиную доли оборота на аффилированных субарендаторов оформить и останусь я на 10 лет с МАП

 

Да, поэтому в договоре надо по максимуму предусмотреть все эти моменты

 

Никто практически сейчас не индексируется. Из сеток то точно.