Все о коммерческой недвижимости.

вот прям золотые слова! четко подмечено!

 

Видимо надо возвращаться на патент с 700 ПП

 

Патент на ПП700 не работает

 

Дорогие лендлорды, подскажите, пожалуйста, как можно объективно оценить коммерческую землю под продуктовый ритейл и по каким вводным параметрам.

Насколько адекватны такие предложения:
https://istra.cian.ru/sale/commercial/276735476/
https://istra.cian.ru/sale/commercial/272369937/

 

Мне первый участок предлагали неделю назад, Верный интерес проявил. Но цена слишком завышена.
Мираторг на въезде в Аносино со стороны падиково я строил 2 года назад.

 

Сдаём в аренду/возможно рассмотреть и продажу.

Краткая справка по объекту:
1. Земельный участок 0.3 га с кадастровым номером 50:16:0602003:6974- в собственности , 15.11.2020 года выкупили.
2. Нежилое здание в собственности общей площадью 363.7 кВ. м.
Расположение в Старой Купавне.
3. Подключён газ.
4. Электричество 15 кВт с возможностью увеличения до 150 кВт.
5. Здание полностью подключено ко всем системам жизнедеятельности. Отопление. Пожарная , охранные Сигнализации и видеонаблюдение.
Объект идеально подходит под рестораны/пищевуху.
МАП 300000р.

 

Где же тут МАП?))

 

Написано сдаём в аренду. 300000р платёж.

 

Офигеть, а что можно теперь тут рекламу постить?

 

Таки обещать не значит жениться))) большая очередь за 300?

 

Для тех кто в танке на передовой- объявление с целью сдать в аренду.

 

Как бэ сильно кажется, что коммерческие объявы в разделе- за деньги.

 

Я разместил в разделе Недвижимость. Если тут нельзя,пусть снесут.
Но как мне кажется обсуждать ссылки с площадок примерно тоже самое.

 

Кажется что локация какой то парк, так и просится красное и белое там)

 

Тревожные вести от коллег что занимаются арендой. Если во втором и третьем квартале экспозиция средняя была 3 месяца и итоговая цена аренды -15% от рынка, то сейчас уже 6-9 месяцев и не факт что возьмут даже по -30% от цены аренды по району. Развитием занимается только федералы, в рамках перемещения точек

 

все верно , не нужно столько камня коммерческого купи-продай )) ... нужно производства и желательно для оборонных целей

 

Знающие, объясните пожалуйста почему все бегут из ЖК «Новоясеневский»? Адрес Новоясеневский просп., 7. Арендаторы съезжают, помещения сливают ниже рынка. Например помещение со Столичками, которые съезжают в ноябре отдают за 12 млн и еще готовы к торгу https://www.cian.ru/sale/commercial/279525995/.

В то время как в другом доме в 30 метрах напротив аптека Горздрав площадью в два раза меньше сидит на МАП 315тыс.

В чем подвох?

 

там трафик мертвый. да и сам жк на бывшем болоте, подземный паркинг регулярно тонет.

 

Быстровозводимое не капитальное на 300кв.м как то монетизировать сейчас можно?
Первая линия не самого популярного шоссе Московской области

Кроме какого нибудь питомника растений идей нет

 

Господа - кто нибудь работает с Доброценом? Плюсы минусы ? Если до этого сидел пятак- то они в том же месте больше меньше торгуют? Тульская область

 

Отопление, вода, канализация есть?

 

У нас на этой территории всё есть, но не подводили. Часть участка сдали в аренду, а человек не достроил и свалил

Такая холобуда теперь стоит и непонятно че с ней делать))

 

Новое сейчас брать- не нужно. Но! У меня действующие торгуют хорошо. Тьфу-Тьфу. Чуть понизил и все рады.

 

Почему?
Вопрос экономической модели.
Если взять в расчет -30% от текущей ставки по локации.
И добавить 12 месяцев простоя в течении 3х лет.
Если выходит +4% к текущей ставке рефинансирования. То почему нет?

Другими словами окупаемость 100 МАП от реального рынка?

Давайте вместе разберемся :
У нас сейчас сильный негативный эмоциональный фон. Не более того.
Все поджали расходы. Не понимают что будет завтра.
Поэтому сжалось потребление. Особенно когда ярких побед на фронте нет, затем мобилизацию объявили.
Граждане что бабки вкладывали внутри РФ, либо сделали жим жим, либо начали искать более тихую гавань. Плюс многие из среднего класса решили переждать в ближайшем зарубежье (Армения тому пример - там +15% к ВВП за счет пришедших с экспатами из РФ бабок)
Тут же на подлете появились куча проходимцев с предложением вложиться в Турцию, Дубай, Сербию, Аргентину, Чили и прочее. Там сейчас народ влетит, пообжигается и вернется.
Более того, 70% так и не смогло устроиться на чужбине, а работать мигрантами образование не позволяет,доедают остатки запасов. Дотерпят до весны и вернутся. (Опять же, есть тому примеры из знакомых)
Также поступают и крупные игроки, видят снижение выручки и принимают решение исходя из того что спад продолжится до середины следующего года, исходя из консенсус прогноза.
Плюс у нас будет разгон инфляции за счет роста средней начисленной зарплаты (есть прогноз Минэкономики что средняя ЗП к концу года будет 70+ к руб)
За счет потребительской инфляции, средняя ставка в 1500 руб, в средней выручки точки, упадует с 10 до 5-7%, что станет тоже драйвером открытия новых точек.
Поэтому вполне через 3 года, мы увидим возврат к старому уровню загрузки площадей и увеличением срока окупаемости до 150-160 МАП. А ставку рефинансирования в пределах 4-6%, реальных кредитов в 7-8% (сейчас можно взять +4% к ЦБ с премией за риск)
Поэтому условные 100 МАП за 3 года могут принести 60% в вечно деревянных за счет стоимости актива и где то 20% за счет аренды.
Сейчас хорошая опция взять хорошие активы по низкой стоимости. Именно поэтому хорошие активы не продают.
Тут недавно писали - покупают когда стреляют пушки, а продают когда гремят фанфары.

 

Хороший обзор, но для стабильного времени. Я сужу по настроению в обществе, причем оставшихся. Ну веселых мало, если честно. Да, лавэшка мутиться, но как то не радостно. Мое ИМХО не брать нового. Или брать с дисконтом. Но его (дисконт) почему то никто не дает ))))

 

Согласен. На рынке в последние месяцы вообще ничего интересного не вижу. Рассматривал несколько вариантов, делал предброкеридж (выставлял объявление по аренде на Авито и ЦИАН, обзванивал знакомых) - никому нахер ничего не надо.
А продавцы вообще не готовы дисконтироваться.

 

а что за помещения (метраж) и кому если не секрет предлагали?

потому что очень противоречивые мнения сейчас ходят. одни сетевики говорят что останавливают развитие и занимаются только снижением ставки или релокацией в другие помещения с меньшим МАП в рамках одной локации. а другие сети наоборот продолжают активное развитие и сажаются даже не в самые ликвидные локации, например дворы новых ЖК не на первой линии (аптеки и алкашка)

 

Про первую часть факт, оптимизируются, могут даже в большую сторону.
Про вторую часть - не слышал и особо не вижу чтобы активный интерес был даже к хорошим локациям.

 

из аптек Планета здоровья и Горздрав в Москве и МО рубятся сейчас между собой и прыгают в любые более менее адекватные помещения в среднем за 10% от стоимости помещения у застроя.

Из алкашки вроде все продолжают активное агрессивное развитие в новых для себя локациях КиБ, Винлаб, АМ, Бристоль. Видел даже как дверь в дверь сажаются и сидят себе в убыток ожидая пока конкурент не съедет раньше..

 

Слушайте с другой историей столкнулся.
ЖК называть не буду. Застройщик топ 5 Москвы. Находится в сторонке, вокруг низкая плотность рабочего населения. Сдан больше 7 лет назад. Это важный момент, то есть требования к площадям сильно изменилось.
Комплекс Гибридный - жилье + стрит + бизнес часть. Коммерческой части в пределах 50% от всей площади комплекса и загрузка не более половины. В итоге аренда и цена квадрата даже чуть ниже чем в среднем по району и в целом ниже средней по Москве. В общем шляпа полная.
На Авито и циане десятки объявлений, сдам, продам, заберите кто-нибудь, от всех. При этом аренда даже не отбивает ремонт.
И тут резко, застройщик роняет цену в половину.
В половину! Бл@ть. Просто ломая рынок.
В баксах цена в 4 раза ниже, чем продавалась на котловане.
В два раза ниже кадастра.
И делает это в 4 аналогичных комплексах в Москвы.
Ленинский, Чертаново и еще парочка в принципе неплохих мест, но на поверку очень не очень.
И вот собственники этих площадей, такие же как я просто в непонимании что делать дальше.
То есть по факту, любой долбобей может взять соседнее помещение, сдать его в половину от рынка или моего МАП и получить свои 120 МАП окупаемости .
Но при этом спроса на локацию нет, то есть кто сел - уже сел. Новые заселяются редко, и то скорее кто-то съехал, и на протоптанную тропинку садится тот же формат и грустит.
Что бл@ть происходит?