Все о коммерческой недвижимости.

а как решили вопрос с графой "эксплуатационные услуги" ?
компенсировать арендатор эту строку не будет, а тот же жилищник не может дать расшифровку что зашито в эти услуги. Уборка внутри помещения ? Мойка окон? - всё не то ))))
ну а как мы говорят её вам отменим - у нас и жители квартир её оплачивают, вот и вам выставляем

 

Учите законодательство.

 

то что в МКД - платят все
вы про это ?

 

А как им прямой договор делать? Узел учета ставить отдельный? По идее отопление то общедомовое имущество

 

в моем регионе, узел учета и управления на нежилые, обычно отдельно от жилья, договор с поставщиком отдельный, но счет выставляют исходя из общего потребления дома поделенного на кв.м.

 

По идеи у Вас и счета по прямому договору должны приходить и одн дома.
По иному никак. Или я не так прочитал.

 

Только Чижиков и количество магазинов выросло в 8 раз)

 

владеть коммерческим зданием (из перечня налогооблагаемых по кадастровой стоимости) может же и ИП? Есть преимущества по сравнению с юрлицом?

 

Владеть на праве собственности может кто угодно.
Даже АНО. Но ИП - это форма ведения коммерческой деятельности ФЛ. И ИП в теории, владеть помещением не может, им может владеть ФЛ.
Дальше вопрос налогоблажения.
У ФЛ, ведущего предпринимательскую деятельность как ИП, есть выгодная форма УСН - патентная.
Заменяет налог с доходов, налог на имущество и не нужно сдавать отчетность. Сумму патента также можно уменьшить на сумму отчислений в социалку.

 

Заменяет ли налог на имущество, если здание из перечня налогооблагаемых по кадастровой стоимости?

как разруливается если два ФЛ? собственность у физиков может быть долевой, а ИП тоже может быть с долевой? и патент?

 

Есть муниципальный список исключений, в которое может попасть помещение. Но это именно исключение.

Помещением может владеть хоть 10 человек и юл в долях. Заключается трехсторонний договор аренды, в котором указывается сумма аренды в зависимости от того как договорились. Дальше каждая сторона сама решает вопрос как отчитываться, патент или усн.
У меня есть такой договор 80/20. Я на патенте. Коллега на УСН.
В моем случае патент на все 100% площади. Но и доля в помещении не выделена, просто 4/5

 

Спасибо. Так о налоге на недвижимость который рассчитывается от кадастровой стоимости - что в случае патента? или такую недвижимость нельзя подводить под патент?

 

Разные вещи:
налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости
Патент заменяет налог на доходы (который 6%)
Примечание:
1. Раньше были объекты в которых при патенте не нужно было платить налог на имущество, но сейчас почти всех включили в списки и налог на имуществе везде есть.
2. Если оформите патент, а помещение пустое вам все равно нужно будет оплатить и патент и имущество.
Фактически налог на имущество есть всегда, а вот налог на доходы надо сравнивать, что выгоднее: платить 6% или патент

 

В общем, понял тут и погуглил так : налог на торговое или офисное здание в Москве в 2023 в любом случае будет 2%. Налог на доходы зависит от выбранной формы, у физлица дополнительно возможен патент

 

Тут по другому должно быть, например, если трубы, подача и обратка, идут в подвале, а на ваше помещение стоят отводы от магистрали (те чисто на ваш контур), то узел можно поставить, можно попробовать написать заявление на техусловия, но если трубы идут через вас, далее к соседям по всему этажу и потом по обратной стене возвращаются в магистраль, то тут уже никак не поставишь учёт

 

У меня много объектов, всегда получал льготу на налог на имущество, при использовании патента.
Также подал в этом январе 2023 на льготу за 2022 год. Обычно рассматривают в феврале, как получу ответ - приложу сюда.

Пока писал второе сообщение - оказывается уже пришел ответ на одно из обращений. По другим ответа пока нет.

 

Налог рассчитываются от кадастровой стоимости, он плавающий, от 0,5%
Патент - форма у ИП а не ФЛ. У ФЛ Резидента - 13%

 

Я раньше тоже получал, за последние пару лет все помещения внесли в какие то списки, везде отказ пришёл по льготе в фнс

 

Имеется несколько вопросов про юридическое оформление объекта. Есть строящийся объект у застроя со сроком сдачи через 2 года. Если планирую сдавать в дальнейшем как ИП, верно ли я понимаю, что правильная последовательность следующая:
1)приобретать сейчас на физ лицо
2)перед подписанием ДА открывать ИП (не открывать сейчас, чтобы не платить 2 года страховые взносы при отсутствии прибыли)
3)если решу продавать помещение, то спокойно уплачиваю налог 6% по УСН со всей суммы

Также знаю, что многие не оформляют ИП и официально сдают как физики (ндфл за них уплачивает арендатор). Вопрос, в чем прикол сдавать как физик, если при продаже придется уплатить 13% со всей суммы продажи вместо 6% на УСН???

 

Чтобы владеть помещением вам не нужно открывать ИП. Вы можете его вообще не сдавать, а например через некоторое время продать. В таком случае наличие ИП это скорее усложнение. Но это тема отдельного разговора.

Открыть ИП вы можете в любой момент.
Я бы предложил следующий вариант :
Пусть дом сдастся, вы параллельно ведете поиск арендатора, только после того как подпишите предварительный договор или у вас будет четко и понятно, что условно начало действия договора 1 марта. Вы 10 февраля числа подаете на ИП и 20 февраля подаете на патент с 1 марта. Формально патент вам нужен, только с того момента, когда вам начинают капать бабки. То есть если у вас каникулы 3 месяца, то еще на поздний срок можно сдвинуть.

Крупные федеральные сети не любят сдавать физикам. Потому что потом требуется контролировать, что физик правильно отчитался.

В случае, если физик сдавал помещение в аренду как ИП, он в любых раскладах должен заплатить 6% от суммы сделки, в не зависимости от сроки владения помещением.
Если физик не сдавал помещение, то при продаже он может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки. И с разницы заплатить 13%

 

спасибо за рекомендацию! я правильно понимаю, что спешить с оформлением ИП не стоит, еще и по причине, что если возникнут сложности с поиском арендатора или вдруг появиться необходимость продать пустое помещение, то таким образом, я как физик заплачу 13% с разницы между покупкой и продажей, а не со всей суммы, т.к. помещение не использовалась в предпринимательских целях, верно?

 

Дополнил свое сообщение выше.

 

Немного дополню информацию от HiddenFaces.
Налоговая согласится с продажей помещения физлицом с уплатой налога 13% от разницы покупка-продажа если такое помещение было одно и оно не сдавалось. Если таких помещений было несколько, и они не использовались в собственных целях (мастерская художника например, и тп) тогда налоговая может посчитать это уходом от налога и незаконным предпринимательством. Т.е. посчитает, что вы систематически занимаетесь продажей коммерческих помещений, но уклоняетесь от регистрации ИП.

 

Слушай, вот кстати интересно.
Я за 5 лет купил на себя, как на ФЛ а затем продал 30 машиномест. Продавал последовательно, 21 - 22 и сейчас 23 год. Естественно, подавал декларации 3-НДФЛ с 0 налогом. Тьфу тьфу тьфу, она прошла и закончена успешно. А это тоже нежилое помещение. Но в деятельности ИП никак не участвовали.
Думаешь потом могут откручивать назад?

 

Три года бойся

 

Честно скажу, не знаю. Возможно перепродажа машиномест не масштабное дело в стране, и не попадает под строгий надзор. Так-то при таком количестве сделок давно должны были возбудиться, но вполне возможно, что им в нынешнее время совсем не до этого. И есть хорошие шансы, что через три года от последней сделки можно будет выдохнуть.

 

Немного не так. Налоговая считает три года от даты нарушения срока сдачи декларации (если не сдавал)
Если захотят пришить предпринимательскую деятельность ,то с момента нарушения срока сдачи декларации ИП
Это апрель следующего года.
Значит если , продавал в 21 году, то срок пошёл с мая 22 года и боятся надо до мая 25 года
Читал по этому поводу практику Арбитражного суда
Номер дела правда сейчас не найду

 

Вот зачем мне перед сном все это?
Как я теперь спать буду?
Чем грозит?
6% на все?

 

6% налог+штраф 20% по моему. А ещё пени
Но в твоём случае можно пободаться . Как физик то ты все сдал и доказательств предпринимательской деятельности у них нет. Но если захотят то докопаются

 

Господа лендлорды и коммерческонедвиговладельцы, прочитал последние 20+ страниц и везде какие-то упаднические настроения
Подскажите мнение нубу: реально сейчас в МСК или МО купить что-то из коммерческой недвиго за _+10 с ГАП 1,2 ?
Смотрел предложения от ПИКа, сладко говорят что в новых ЖК на площадь 70-80 кв.м сядут от ПВЗ до кофеен-кальянных-булочных с МАП по 1,7-2 к рубля.