Все о коммерческой недвижимости.

Будь я продавцом бетонометров, я бы тоже так говорил. ПВЗ нужно от 25 до 50 метров, платить больше 1000-1200 за квадрат не будут. Вот и верь теперь.
Бизнес коммерческой недвижимости несколько сложнее. Все зависит от соотношения коммерческих и жилых площадей, а так же заселенности.
В Москве Ориентируйтесь на окупаемость 12-14 лет. Если это хорошая локация и нормальный арендатор.

Новости сетевых арендаторов.

Январь- это месяц, когда отделы развития сетевых арендаторов получают и утверждают планы открытия на весь год.

❇️ «Винлаб» планируют открыть в 2023 году 300 магазинов в Москве и МО.
По 25 магазинов в месяц, на наш взгляд, в это сложно поверить.


❇️ «Улыбка радуги» рассчитывает открыть 70 магазинов в этом году.
Может и получится, они снизили требования к площади помещений.

❇️ «Горздрав» будет пытаться открыть 200 аптек в московском регионе в 2023 году.
Несмотря на слухи о грядущих проблемах оффлайн-аптек, руководство их не замечает и планируют открывать по 15 аптек в месяц.

В общем, планы грандиозные.
Посмотрим, как они будут выполняться.

 

А какие у них требования к площади? Подскажите пожалуйста

 

https://gorzdrav.org/contacts/

Аренда
Требования к помещениям

Формат 40-150 кв.м., расположение на 1 этаже, наличие санузла или точек подключения, наличие центральной системы кондиционирования. Также готовы рассмотреть площади в действующий или новых, строящихся Торговых центрах. Коммерческие предложения просим направлять по адресу: arenda@gorzdrav.org

Субаренда (аренда площадей у аптек)
В наличии площади от 3 до 100 кв.м.

+7 (495) 797-86-86 доб. 1669

+7 (915) 460-35-06

subarenda@gorzdrav.org

 

Налоговая пытается притянуть к предпринимательской деятельности даже за продажу двух квартир в одном налоговом периоде. Хорошо, если есть ИП на УСН, иначе насчитают ндс и налог на прибыль со всей суммы. Судебная практика обширна и устоялась.

 

Мне кажется, и лет 5 назад такое надо было с трудом изыскивать, на дороге не валялось
А сейчас-то вообще все затихли на авитах )

+-10 млн - это однушка в спальном районе. Сдается, наверное, за 30... 35?
На этом фоне выглядит привлекательным даже такой объект коммерческой недвижимости, который будет сдаваться за 50...

 

В соседней теме продаю блок из машиномест
7,250к, чистыми в руки 40 в месяц.
Не надо делать ремонт, можно с кошками и собаками. Никого не затопят и не сожгут.
Арендаторы годами не меняются, индексация 5-10% в год.

 

Сбер сейчас дает ставку 6,8% если на год положить аналогичную сумму, еще проще процесс, вообще нет никаких арендаторов.
Но в Вашем случае еще стоимость самих м/м может возрасти.

 

Подробно разбирали этот вопрос.
Растет цена места и растет аренда. Получается от 12 до 20% годовых.
Ликвидность 70% в год по рынку

 

Сбер столько дает на первые два месяца на сумму до 1 млн р, потом процент идет в районе >4. Или еще какие-то вклады появились?

 

Маленький ликбез по экономической теории.
Кратко, чтобы было понимание что и почему. Сразу скажу - есть важные детали которые я опущу, на суть не влияющие.

Есть ставка ЦБ - условно по которой Банки могут брать ресурсы у ЦБ. Ей ЦБ регулирует экономическую активность бизнеса и старается влиять на инфляцию. Классическая Инфляция - это рост цены товаров, в виду превышения денежной массы над производством. (Дефицит товара)
Ставка не постоянная величина.
От нее пляшет все остальное.
Сегодня ставка 7,5 - через пол года 9, еще через год 4,5

Ставка депозита в банке, будет всегда ниже ставки ЦБ. Потому что банк должен отчихлить в АСВ, создать резервы и прочее.

Чем дешевле кредитные деньги - тем доступнее будут активы. Именно по причине льготной ставки произошел рывок цен на квартиры в 20-21 году. Вроде бы по льготной ставке покупалось только 20% квартир - но этого уже хватило чтобы цены выросли в 1,5 раза.

Арендная доходность будет почти всегда ниже кредитной ставки, как только они сравняются - тут же куча народу ломанется скупать бетон и сдавать в аренду, двигая ее вниз.

В остатке сверху вниз

Кредиты (11,5-22%)
Инфляция (5-12%)
Ставка ЦБ (7,5%)
Депозиты (5-6%)
Рентная доходность (4,5-8%)

Вот мы на недвиге имеем Рентную доходность + Инфляционную доходность товара.

Когда мы идем в ОФЗ или другие долговые обязательства, то получаем другую картину :

Было 100 руб - через год получили купон 10%, заплатили налог 13% получили 8,7% доходности.

Но у нас еще съела инфляция 8%, и покупательской способность наших 100 рублей с ее учетом уже 92 рубля.

Квартира или бетонометры, нам дали 8% рентного дохода + увеличились стоимость актива на 8% за счет инфляции и увеличения стоимости актива

Важные пометки :

Инфляция в разных товарных группах разная, у огурцов одна, у бетона другая.
Инфляция в разных локациях разная - в Луховицах огурцы подорожали, Бетон в Самаре подешевел.
Рентная доходность разная.
Кредиты разные

 

Теперь хочу спросить о коммерческой недвижимости: где гарантии, что завтра через мой ангар не захотят провести дублер М5 и не снесут его к херам, заплатив мне не 18 а 2 млнр?

Ощущение, что одна из самых незащищенных категорий недвижимости.

 

Когда идет изъятие для госнужд, собственнику направляется соглашение о выкупе с отчетом об оценке. Если его не устраивает стоимость, он заказывает свой отчет и обращается с ним в суд/ждет иска от минтранса. В суде назначается экспертиза стоимости (скорее всего в коммерческую организацию) и собственнику выплачивается сумма, согласно судебной экспертизе.
Так что выплатят вам в любом случае рыночную стоимость на момент выхода постановления, плюс размер ущерба.

 

У меня так знакомый глава поселения возле М5 на торговый центр в Москве поднял. Когда район начал изыскательные работы, он начал скупать все участки вдоль новой дороги. Рынок был условно 80к руб за сотку. Далее иск, оценка выросла почти в 6-7 раз. Привязались к оценке земли внутри района ближе к центру.

 

Интересная информация поднялась в обсуждение в одном из ТГ каналов :

«Чижик»- есть перспективы?

У «Чижика» в этом году максимально масштабные планы по открытию новых магазинов.
Однако у нас начали закрадываться сомнения в успешности их реализации.
Похоже, что у них появится сильный конкурент:
«Магнит» заявил о намерении открывать жесткие дискаунтеры в таком же формате, но с площадью от 300 кв.м.
«Чижик» открывается в помещениях от 350 кв.м.

Большое количество помещений, что не подошло «Чижику», подойдет дискаунтеру от «Магнита».
«» пока не готов тестировать меньшие форматы площади.

Единственная надежда на внутренний ресурс и переделку «Пятерочек» в дискаунтеры.

 

Звучит забавно конечно

 

Беспринципный интернет маркетинг, постишь оксюморон и начинается холивар. Каменты, просмотры, продажа рекламы.

 

Красивое подвезли

 

Сереж)
По первой картинке: "Не выдержали иностранные инвесторы конкуренции!"(с)

 

На первой вообще расслабились, даже не написали, что это не жилье.
Спишем на переименование Найт франков))

 

подскажите, кто в теме : есть ли у управляющей компании ( многоквартирный дом, с нежилыми на первом этаже) ответственность, за то что они имеют договор с собственником нежилого, и платят за него в ресурсоснабжающую орг.,? вроде с какого то года только прямые договора у нежилых и юриков должны быть?
речь об электроэнергии.
в данном случае ( при не заключенном договоре с РСО ) УК должна насчитывать безучетное потребление? по нормативам?
регион не Москва и не крупный город

 

если что - я не тот собственник

 

Электроэнергия уже очень давно на прямых договорах. Больше 10 лет это точно.
Другие ресурсные с 2018 года.
Но у меня есть УК с которыми все еще есть договора. И это Жилищник Москва.

 

Конечно.
Но это микроэкономика.
А мой пост про макро.

Было бы правильно написать общую статью как Википедии и разбить по главам. Ритейл, Офисы, Склады, Москва, Питер и прочее.
И всей веткой редактировать.
Вообще бы нам свой ТГ канал бы сделать

 

Подвал нигде ничего не даст , кроме головной боли и геморроя с арендаторами . Представь социальный портрет заходящего к ним и ужаснись

 

Подвал подвалу рознь.
Если мы говорим про сталинки/хрущевки/панельки - это одно. Сесть подвалы которые вполне катят под склады, даже пандусы с конвейерами есть. Я такой арендовал. И это была кстати хруща, стекляшка на первом этаже.

 

С жителями не было тёрок?

 

Хруща. 5 этажей. Первый этаж бывший советский магазин какой то. Подвал потолки 2,7 наверное. По центру шли коммуникации общедомовые. С одной стороны с торца был что то типа входа с лесенкой и пандус. Внизу был конвейер погрузочный.
Мы с другой стороны дома из цокольного окошка запилили вход. Большой, красивый, широкий.
Но поскольку собственник первого этажа в какой то момент успел оформить подвал в собственность, на все жалобы был короткий ответ из двух не цензурных слов. Более того, владелец был жестокой советской командирской закалки и всех жителей этой Бабушатни ставил жестко на место.

 

Ну и зачем такие геморрои . Сейчас нет проблем купить помещение на 1 этаже
Правда ликвидное будет не дёшево