Все о коммерческой недвижимости.

Я тут про другое.
Сейчас у меня есть личная задача, теплый склад. Подвал бы идеально лег бы в эти условия.

Себе бы конечно никогда бы не купил.

 

Тёплые склады кстати тема. Но надо отдельностоящие со всеми коммуникациями.
Подумываю такой построить

 

Видимо, цена...

 

Да! Сейчас склад класса А в МО, стоит по аренде дороже чем Ритейл.
Но там нужен ГАЗ свой и 1МВТ.
Плюс площадка под большегрузы
Изучал эту тему в текущем году.
3Га, с выездом на ленинградку, газ, 1МВТ плюс стройка 12 000 квадратов , все вместе выходило в 350кк.
Арендатор федерал готов был платить 8кк мес.

 

С возрастом пришёл к выводу,что дёшево не значит хорошо

 

Это понятно. Стоимость одних коммуникаций превышает стоимость строительства

 

Написал чуть выше

 

Был подвал в регионе, в новостройке, с окнами, отдали под спорт зал, 60 МАП., 1,5 года получали аренду, потом продали 100 МАП. Отличная вещь подвал, но такое редко бывает.

 

Спортзал это сразу проблема с жителями . Там и скачут и штанги падают и т.д
Надо делать доп шумку и подобное. Подвал этого не стоит
А то что продали за 100МАП это и характеризует помещение. Больше за него никто не даст
Нормальный рынок на хорошие помещения стартует только от 150МАП

 

Давайте тогда вообще уйдем от субъективизма.
Есть понятие помещение.
Подвал/Цоколь/Первый этаж/Второй этаж/Ритейл/Офис/ и все они могут быть абсолютно разные.

 

….с разной доходностью

 

Доходность определяется переменными величинами не константами. У Объекта есть входная цена актива и цена аренды, из нее получаем некую абстрактную величину - доходность. Давайте ее считать в процентах. Входная цена может быть очень разная, даже не рыночная.
Дальше - есть коридор доходности по рынку - условно нижняя граница - и верхняя граница. Опять же в этом моменте. На сегодняшний день.
Завтра может это коридор сместиться куда угодно.
Дальше у нас есть еще регуляторика.
Разрешат в подвале ГСМ складывать, хостелы делать, тут же спрос и аренда может сместиться.

А характеристика объекта - локация, площадь, этажность и прочее - это константа. Свойство.

 

1 этаж коммерция, подвал зал, какие могут быть проблемы с жителями?
100 мап хозяин зала предложил, мы и отдали, 100% доходности за 1,5 года.
А 150 МАП это извращение, а не бизнес. Больше 110 МАП никогда не покупал.

 

Ну а я дешевле 150 не отдавал . На рынке как говорился два ….

 

Я рад за твою теоретическую подкованность
Но для меня важна стабильность арендатора, сумму которую он платит и дальше уже оцениваю целесообразность покупки

Сколько он будет платить в будущем не важно. Потому что оно может и не наступить

 

кореш уже запарился ищет за 2млрд руб объект готовый с потоком до 10ГАП , ну или чтоб чистыми хотябы 5% годовых - питер/москва нихера нет (( держит этот кэш под 7,5 годовых тупо в банке на дэпо и сцыт)) 20 лет пахал на севере подрядчиком света белого не видел... если есть что в личку можете передам...

 

Вот, кстати, да. Подвалы же ещё кучей всяких ограничений обмазаны, по пожарке, вентиляции и тп.
Например, если под склад, то аэрозоли отпадают, ЛКМ, химия разная, и так далее.

 

Плохая попытка поработать риэлтором

 

я энтомолог-сантехник, если есть что - предлагай , передам корешу - с друзей не зарабатываю ) у него и в москве и питере заряжены риэлторы, но за 2 года всего пару реальных объектов было - ушли быстро , пока мой северный подрядчик сопли жевал... проверял документы и думал долго (

 

И вот представь. Мы из за кромов находим клевый проект, окупаемость 10 лет, якорные заказчики, все чисто бело.
И он тоже начинает жевать сопли и втягивать слюни.
Да справки требовать от ветеринаров на кошек что в районе живут.
Вот зачем нам это надо?
Может ему обратно на Север?

 

не) он и так на севере) но уже существенно быстрее делает дьюдил любого объекта - теперь есть опыт и связи ... и 2 на депо за которые с учетом начала СВО сцыт еще больше )) хотя это не последние и биз еще дает далее кэш, НО за 20 лет сильно устал и хочет чтоб поток был пассивный

 

Лежат под 7,5% в банке в кэше
Желательно 10% в недвижке
Но и на 5% чистыми, но в недвижке - тоже согласен
Сумма 2 ярда
Правильные вводные?
Однако ))

 

10ГАП это не чистыми 10% доходность , в остальном вводные правильные, пока 7,5% в рубле на дэпо, но эта ставка не навсегда, а главное при девальвации резкой - бумага обесценится , а ТЦ/Склад будут стоять на месте)) ну если танки не зайдут ...

 

Я в 2006 начал арендовать склад, в подвале по 350 руб за квадрат. Сейчас его сдают за 500.
Прошло скоро 20 лет.

 

ты большой молодец

 

Ты прав , но иногда, редко бывает

 

он хочет одним объектом или может собирать разные?

 

Разные подходы.
Есть хороший вариант с макдональдс и площадью под логистический парк. Но надо самим ковыряться будет со стройкой.

 

А не поделитесь, если мониторили, почем нынче стройка склада? +-
1500 -2000 квм, например. Коммуникации на участке. Без них.