Все о коммерческой недвижимости.

Эти черные решетки - они же для внешнего блока кондея. Думаю, не каждый решится лишать себя этого. Во всяком случае, неоднократно встречал в требованиях к арендодателям возможность размещения этого блока.
Мокрых точек две, это тоже аргумент в пользу деления помещения.
По арифметике, вроде допом за метр 300-500 р. не так уж и мало, но это не будут иксы, как у помещений около метро, и на такой маленькой площади - потенциально +10-20к грязными к доходу.
С точки зрения сдачи и кадастра, думаю это не проблема, сдают же отдельные кабинеты в офисах и они явно не имеют кадастра. Думаю, хватит и обозначения на плане помещения приложением к договору на аренду.

 

Про кадастр. Слышал, что многие сетевики очень плохо относятся к разделенному без отдельного кадастрового.
С другой стороны, какие сетевики в такой площади? Аптеки и те вполовину франшизники.
Я б наплевал, но может более опытные обратят внимание на недостатки позиции.
С другой стороны, можно отбросить увеличение доходности(то ли будет, то ли нет), а вместо нее взять за основу прикидки, что у вас никогда не будет полного простоя, а будете получать мин.40%, что очень приятно. а общее время приведенного полного простоя, если принять его полгода на три года уменьшится или останется таким же.
Вы, наверное, в текущих реалиях хотите 1 000 000 чистыми в год при полной загрузке(вдруг у вас какое Путилково или расположение удачное)
Ну а дальше, осталось только выяснить сколько хочет застройщик за дверь+дду с правками. И нужна ли вам такая инвестиция.
Смотря на ваше помещение, ловлю себя на мысли, что я б сделал и пофиг. Ну будет сдаваться как одно - в минус. Пеноблоковую стену построить/снести не проблема.
Почему сам так не делал? Просто у меня в первом помещении мокрая зона в отдельной комнатке за капитальной стеной - узнавать даже смысла нет.

И да, вы не могли бы, когда все узнаете/купите рассказать здесь о цене, застройщике, жк, показать как это все снаружи в плане?

наверное, мои размышления многим здесь покажутся теоретизированием и глупостью, каюсь, теоретик - я даже от первого помещения ключи еще не получил. поэтому прошу мои слова серьезно не воспринимать, а указать на ошибки.

 

Узнавать может и стоило. Я себе в помещении сделал дополнительную мокрую зону через подвал. Подмосковье, официально, с проектом.

 

Да, грызет такой червячок.
Сколько обошлось?
Через кого делали?
Просто у меня соседка по дому свои 170 желала поделить. У нее как раз заход к ЖК от остановки, 3 окна+дверь между Вкусвилом и Буханкой вроде. Самолет ее технично послал заниматься этим после выдачи ключей.

 

Делал в 21 году через ООО "СК ВИВАТ", контакты дали в УК ПИК-Комфорт. Могу кинуть в личку, если надо.
Проект с утверждением в УК 30000, бурение в подвал 5500, работы канализация+вода 20000, материалы ~6000 руб.
Работы делали сантехники от УК, чтобы потом вопросов не было.

 

Спасиб, не надо.
У соседки спрошу, но поскольку ее объява уже неделю не висит, видать подписала предвариловку с кем-то.
я честно думал сильно дороже и в сотню не уложится.

 

По первоначальному обсуждению стольник получался. Но потом оказалось, что вариант переноса самый простой (ничего в подвале не мешает) и расстояние маленькое, никакие там доп насосы не нужны.

 

Пообщался с менеджером, сказал уточнит возможности.
Кстати, у Вас помещение 50.87 в первом корпусе? Если да, то почему ключи не получили? Там же с конца апреля начался процесс.

 

Ну никакой анонимности в сети, сразу спалили и выследили.
Ага, процесс начался - начали выдавать ключи квартирам по секциям и то не всем. Ремонт во многих квартирах не закончен, живут рабочие. Секцию по трем стоякам уже протопило. Дурдом. От крупного застройщика такого не ожидал.
На коммерцию всем пофиг, кадастра нет.
Клятвенно обещают выдать коммерцию одним днем во второй половине июня.
В общем, крадут доходность у меня по своей глупости(ДДУ крайний срок - 1 мая, РВЭ было получено в феврале)
_____________________________
По вашему помещению, это вы на аукционе?
Не знаю, как это организовано, но я брал не на аукционе и мне сделали очень небольшую скидочку, которую просто так по телефону давать отказывались. Если нужен контакт - стучитесь в личку. как говорится, человеку продажи, а вам хоть окупится услуги по регистрации и бронированию

 

Спасибо, ясно.
Чего-то загорелся, начал прикидывать - подо мной не подвал, а кладовые. На круг, если с дверью брать окупаться будет до морковкиного заговенья, да и поздно сейчас.

 

Я пока только присматриваюсь к помещению, смущает еще, что оно с торца идет.
На аукционные не дают скидки, но, спасибо, буду иметь ввиду, если присмотрю что-нибудь из свободной продажи.

 

Ну, новая визуализация ЖК, из которой исчез сарай районного ТЦ, а появились апарты, интереснее. но пока нет старта - это только слова застройщика. Впрочем, территорию уже вовсю освобождают

 

какая сейчас цена продажи считается хорошей? мне сходу предлагают 130 аренд (помещение хорошее)?
КБ как арендатор как? 1 месяц и 5% индексацию говорят, но договор на 15 лет
ещё оптика Zeiss интересуется, не понимаю откуда у них такие выручки, Жизньмарт какой-то, Подружка ...
есть инфа по этим контрагентам?
и как вообще происходит при продаже оптимизация налога если сдавал через ИП?

 

КБ - про индексацию можно забыть, так же запросите у них договор, желание видеть их арендаторами пропадёт после прочтения

 

вот вам допандемийный договор аренды от КиБ
все переговоры об индексации будут упираться в то, что они не согласны.
единственное, что вы добьетесь - незначительное увеличение платы лет через 5 при допнике, продляющий основной договор еще лет на 5.
В общем, если верите в целевой таргет 4% от ЦБ, то посчитайте во что превратиться стоимость суммы аренды в 2033, приведенная к текущей стоимости.
Жизньмарт- франшиза. Т.е. у вас договор с ИП. Все плюсы, минусы и так очевидны, главное не подписывать с "брат, щас дэнэг нэт, потом отдам", если у вас на местах все не на мази.

 

Вопросик есть по помещениям, условно, до 100 квадратов "в бетоне" для ретейла. Есть ли смысл делать там стяжку, стены облагораживать, электрику разводить, сооружать санузел и т.п.? Агент говорит, что всяким несетевикам, коих большинство, интересны помещения с ремонтом. Типа заезжай и работай.
Хотя я не очень представляю, как можно сделать универсальный ремонт, который большинству должен подойти, особенно если говорить об открытой планировке в изначальном состоянии.

 

Вообще настраивался на каникулы. Да и в целом, одним из аргументов пробы себя в коммерции ожидал, что по сравнению с жильем, уж вопрос ремонта и прочие бытовые нюансы арендаторы берут на себя.
Хорошо, допустим, ориентируемся на ИП-шников. Если перегородок не возводить, а только стяжку и стены, то вот электрику/розетки нужно ведь делать? Она ведь в стяжке должна быть. И как тогда угадать, где и сколько розеток нужно? Освещение опять же. Провода наверх выводить? Сразу подтягивается необходимость электропроекта с неизвестными "потребителями" энергии.
И, кстати, потом, после съезда арендатора, он должен ремонт в первозданном виде вернуть, устранив следы "износа" или это у него из залога вычитается?

 

Все неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом Помещении,
составляющие его принадлежность и неотъемлемую часть конструкций Помещения,
передаются Арендодателю.
И крайне желательно в эти улучшения включить установленные системы кондиционирования, электропроводки, подвесных потолков и водоотведения и водопотребления.
Ну чтоб не оказаться с варварски демонтированными отделимыми и выламываемыми улучшениями.

 

А перегородки они будут ставить сразу на плитку?
У ПИК и Самолета у Вас будет разведено электричество по потолку. Хотя да, времянка жуткая.
М.б. имеет смысл сделать только стяжку и черновую штукатурку? В крайнем случае рееечный потолок.
Но если есть желание всем этим заниматься, то м.б. направить энергию и деньги в увеличения ээмощности? так сказать на будущее?
Потому что хододильные витрины как бы немало жрут

 

Из любопытства - на какую окупаемость планируете выйти в итоге?

 

Так вот меня и терзают смутные сомнения, что я не угадаю, что по итогу нужно будет. Допустим, тот же санузел - ну можно сделать. А вот нужно ли еще какое-то подсобное помещение или нет? Я фиг его знает. Кондиционер, опять же, делать или нет. Тоже недешевое удовольствие.
Нашел вчера ролик рантье из Казани. Он советует делать универсальный бюджетный ремонт по такому рецепту: пол - стяжка + керамогранит бежевый, стены - самые дешевые флизелиновые обои с прокраской в бледный теплый цвет, потолок - армстронг и чтобы побольше в нем освещения было. Розетки не выводить, все спрятать под армстронг. А дальше арендатор вниз спускает в миникоробах под накладные розетки, там где ему нужно будет.

 

Планировал чистыми, после уплаты налогов - 8-9 лет, если не делать ремонт самому.

 

Речь об окупаемости в валюте (получить столько же долларов, сколько сегодня придется вложить, закладывая риск рост доллара в два раза?) или речь об окупаемости в рубле, без учета валюты?

 

Речь об окупаемости в рублях, с учетом ежегодной индексации на удорожание потреб.корзины. Обгонит эта индексация курс доллара или нет на таком горизонте, я не знаю, но оглядываясь на курс валюты в этом горизонте, можно сказать, что вероятность этого не хуже, чем обратная ситуация.

 

а санузел какой? например в Отдохни/Мяснов, Провинция нужен санузел с унитазом и отдельная моечная область(там правда больше ста квадратов, да ладно)
Кафе, ноготочки - санузел под посетителей и только.
ПВЗ нужно 1 кв метр, остальное под склад, так же как и прочим буханкам.
Т.е. нужно разводить воду/каналью на санузел и делать вывод еще рядом.
Обои? пройдитесь по коммерции в человейниках - много там с обоями? Может в Казани так принято.
ПВЗ хватит и вентилятора, а если после них ноготочки? в трехметровые окна на южную сторону они без кондея не сядут. Не ставить кондей самому, но сделать всю разводку, чтоб потом сильно не громить?
Опять же, если есть тамбур, но тепловая завеса вроде не нужна. Но многим все равно надо.
Нет, сделать ремонт и в него сядут и будут сидеть 10 лет - отлично. а если нет? и след.арендатор через пару лет вполне справедливо будет просить арендные каникулы+скидку серьезную на полгода потому что косметикой не обойтись?
8-9 лет
100 МАП чистыми. На котловане небольшое брать если только. Других что-то я не встречал предложений.
С другой стороны, можно скататься в Эко-видное, Кузьминский лес посмотреть(особенно посмотреть на годы сдачи домов и сколько там пустой без ремонта сейчас - сразу желание брать на котловане отпадает.
кузьминский, люди брали вроде по 180
эко-видное, три года посидишь и не так завоешь

Нашел вчера ролик рантье из Казани.
А поделитесь?

 

Да, речь, конечно же о котловане. Вторичка "в лоб" такие цифры не дает, пустые помещения часто продают по такой цене за метр, будто там уже арендодатель сидит по средним ставкам локации. Замучаешься искать что-то в этих цифрах, либо нужно шаманить с помещением.
Вам агент не советовал ремонт сделать, чтобы быстрее сдалось?
Ролик тут

 

моему агенту дано цу думать в рамках окупаемости.
Что имеем. Большинство проявивших реальный интерес ИПшников за спиной имеет сильно больше пары помещений. Т.е. они сделают ремонт дешевле чем, чем я, который будет брать бригаду по рыночной цене, принужден будет ее постоянно контролировать(имется опыт квартирного ремонта). Т.О. мне легче будет договорится о каникулах, скидосе с арендаторами и стараться дойти до суммы, которую они потратили(в идеале). С сетями еще проще. Они требуют таких арендных каникул, что на кап, что на косметику.
Спокойствие важнее доходности. Мне приятнее проявив достаточную осмотрительность и подписав проекты арендатора включить п.15 в договор бессанкционное требование о страховании гражданской ответственности, потом отмахиваться в судах по убыткам третьих лиц в случае очень плохого развития событий. Чем получить проблемы арендатора с электрикой, которую делал по моему заказу ИП Хуршидов, и самому уже отмахиваться от его убытков в случае замыкания.

Почему этот дубайский инфоцыган из Академия Финансового Роста Равиля Габидуллина говорит, а стыдно мне?
Он не сказал ничего нового, кто освоил алфавит, а вот спорных моментов... пройдусь по паре.
кто там будет сидеть?
в такой совковый ремонт сядет или аптека или пвз или стремный магазинчик продуктов.
аптека не сядет - ей нужна горячая вода всегда по нормам, пвз не сядет - нет склада. только мазазинчик халяльных продуктов, если хватит эмощности. ну, или ателье.
кто точно не сядет.
любые услуги, где туалет должен быть доступен для посетителей, не сядут. посетители через пуховики персонала будут идти?
помещение маленькое.
да, есть тамбур, но это не Ялта же. Холодные витражи опять же, значит нужна тепловая завеса, чтоб снег от посетителей таял, если их больше двух в час.
обои.
сейчас прекрасные погоды, самое время покататься. посмотрите как сдают застройщики коммерцию в новых жк Москвы и МО. Штукатурить придется. А теперь посмотрите как сидит коммерция в т.ч. и с недешевым ремонтом годами, начиная от мясников и заканчивая барберами. У них просто окрашена штукатурка, причем не в пастельные тона. Ноготочки и женское в эту странь точно не сядут - сразу под косметику.

В целом, ремонта для офиса класса Гэ в спальных районах хрущевок Казани. может там это и сдается, но в новых ЖК МО 90% запросят косметический ремонт(барберы, пивнухи, ноготочки, почти вся торговля), а оставшиеся 10%(начиная от аптек и заканчивая пекарней) капиталку.
Отказать инфоцыгану Равилю.

про котлован.
В новых ватутинках выкинули мелочь от 7 млн. И кто-то же покупает. Я виду там второе эко-видное. В южном Пушкино мелочь всю разобрали, хотя там будет второй Кузьмминский лес(штук 15 не сдано с весны прошлого года в доме), перерастающий в ситуацию ЖК Афродита(8 000 руб/год за метр), и это с ремонтом люди брали эти 80 метров миллионов за 9 ,т.е. сначала люди всем кагалом сидят три года и не могут сдать, а потом лет через 8 сдают, но за три копейки с поиском нового арендатора годами.
100 МАП - отказать.
У правильных пацанов сейчас слишком много денег и слишком мало идей, мы подняли цены от застройщиков слишком высоко.
Мелочь стоит неадекват, но нужно понимать, что в перспективе на 15 лет можно сдать только под услуги - вся торговля скукоживается.
Крупняк стоит на четырех точках под сетями и боится дышать. Солнцево Парк, метро Пыхтино
Вот вроде уже скоро второй год пойдет как сдают помещение после магнита на районном трафике(30% от жителей пойдут этой дорогой) от строящейся станции метро
На циане уже утомились оплачивать, оставили только на авито
причем готовы продать вроде за 150 МАП завирательных,(300 000 руб за метр) по которой уже год сдать не могут.

итого. за 100 МАПна котловане ничего нет. в реальности начиная от 120, а то, что кажется продают за 100 МАП в жизни пойдет как за 150 МАП, потому что сдавать придется за три копейки.

В кузьминском лесу люди купили помещение, которое я просматривал. Пик отдал за 7 с копейками эти 45 м, они сделали ремонт примерно за 400-500 с материалами+ промвытяжка+увеличение мощности(не меньше, мне так сказали достойные доверия люди) и полгода сдавали его за 60-80 000р с каникулами на вьезд. Сдали, за сколько, не знаю, но думаю, что дешевле 60 грязными. Их ремонт во вложении, все по советам РАвиля из дубая: аптека и общепит сразу мимо(нет водонагревателя и моечной зоны), сколько снега видите, а тепловой завесы нет - торговля будет кидать под нее кабель

И вот еще немного реальности. соседнее помещение примерно такой же площади летом прошлого года ушло за 8 500 000, судя по фото, оно тоже не сдано

 

Печальная картина) может стоит квартиры под реновацию брать чем такое?