Все о коммерческой недвижимости.

Да, так и есть, там много морально устаревших помещений комнатной планировки. Но суть в другом, падение ставки идёт просто из-за большого количества помещений, а не из-за того, что эти помещения не имеют витрин. Если все эти помещения волшебным образом превратить в ПСН с свободной планировкой и витринами, то покупательская способность района от этого не увеличится. Арендаторам и посетителям просто станет комфортней и эстетически приятней там находиться, и всё.

 

и они все равно пойдут в соседний сарай типа тц, потому что там тепло, сухо и светло(в отличии от наших улиц 9 месяцев в году) и есть все сразу

 

Камрады, а что думаете по поводу дешевых помещений в глухих спальниках Москвы?
У меня знакомый по форуму купил как бы неликвид, но успешно его сдаёт имеет свои 10%.
Помещение типа такого:
https://www.cian.ru/sale/commercial/287392569/
Свободная планировка, высокие потолки, расположение хреновое, но это уже не важно при такой цене за м2, потому что ниже дна падать некуда. По цене дешевле, чем во всяких ЖК в Подмосковье и навес конкурентных помещений существенно меньше.

 

Трудно отвечать на Ваши сообщения, они очень большие и в них почему-то предложены объекты, которые, очевидно, ни Вы ни я бы не взяли. 57-63 такой себе аппендикс, от которого далековато до основного населения. Такое можно в любой локации найти.
Но нижняя часть у них действительно, вышла странной по застройке. Поэтому сейчас только опять же, ногами ехать и смотреть, как там пешеходные тропы сложились у корпусов 1.1-3.2. Ключи, вроде, уже должны выдавать. Это если рассматривать переуступки в 2.2, пока они недорогие относительно арендных ставок.

 

Лучше конечно смотреть с 91/93/98 или 2007 года. Так было бы объективнее. С 2014 не очень.

 

Почему вы считаете, что за 19 млн 75 - это практически даром?
В новой Москве у метро такого много
И почему вы считаете это помещение плохим?
Вокруг пятиэтажки без коммерции, нужно идти в тц.
Сейчас там норм.
Когда все пятиэтажки снесут просто МАП упадет со 150 т.р. до 100(и вряд ли ниже)
Вот вам окупаемость в 15 лет, что сейчас вроде норма.

 

я про то, что и с верхней ближней к Пригородному не все так однозначно.
Вы, как и я, судя по площадям, исключительно на свои, значит, нужно смотреть не на окупаемость, а на д.поток и перспективы его сохранения.
Если учесть, что предложения по цене от физиков до торга сейчас 150 МАП, то из этого и нужно исходить.
Просто у меня есть знакомый, который в пиковском человейнике который год сдает франшизнику озона по 2 000р и никаких проблем.
А соседнее в этом году после локального продуктового площадью на 10 кв.м. больше сдавалось по 1500(можно договорится на 1300+каникулы), просто магазинчик умер, а потребности жк удовлетворены.
Просто нам продают истории чужого успеха. Да, кто-то в первых очередях Путилково брал квадрат по 100 000р, а сейчас его сдает по 3200.
Но когда этот человек брал было модно брать квартиры. Сейчас люди из этих квартир повыскакивали и по ютубу им рассказали, что коммерция выгоднее - теперь надувается пузырь в коммерции. А продают нам историю, что вся адекватная коммерция - это 100 МАП.
У людей денег меньше стало, чем в 2019? У правильных пацанов их стало больше, а у пассажиров столько же. Есть рост ставок по аренде жилой, а значит и коммерческой? У нас покупательная способность пассажиров растет, они потребляют больше товаров и услуг? Неа. просто стрит ритейл отжирает поток у ТЦ.
Повезет и будет 100 МАП и меньше окупаемость, значит, Боженька любит. Просто не нужно думать, что вы единственный с деньгами на 80 квадратов.

 

Это уж кто с каким целями в коммерцию идет. Если ожидать того, что через пару-тройку лет в новострое цены упадут, то можно и целиться на быстрый выход с продажей ГАБа сразу после заезда арендатора.
Что касается настроиться на 150 МАП - проще тогда сидеть в жилой или брать ГАБы, коих за эти деньги выбор не малый.

 

Давай на ты, если не против.
Как раз то, что в Новой Москве много такого, и роняет ставки комнедвиги там.
Здесь старый район, арендные ставки сформированы, новые большие ЖК не воткнут, ТЦ уже построены.
19 млн - это конечно совсем не даром, это просто пример. Тот знакомый брал подобное ниже 200К за м2. Технически помещение как раз нормальное (высокие потолки, витринные окна, свободная планировка). Но место хреновое, поэтому интегральная оценка тоже хреновая. Суть выбора такого помещения - ниже падать особо некуда, сама недвига не должна потерять в цене и предполагается сдавать по нижней ставке, т.е. демпинг. У того человека получалось, что ему терпимо при 1000 руб за м2. И в подобных спальниках в ПСН до 100м2 уж кто-нибудь да сядет. То есть избегается риск дорогих вариантов, условно "купил за 600К за м2, сдавал за 6000 руб за м2, потом перед домом построили развязку и эсткаду теперь помещение стоит 250К за м2 и сдаётся со скрипом за 1500".

 

Как-то выглядит фантастично, чтобы такого класса помещения были в МСК, да и даже МО. Чтобы сдавать по 1000 за метр и при этом иметь окупаемость 10 лет, то с учетом хотя бы 7% на налоги и т.п, метр должен стоить не больше 120к.
Даже в этом объявлении сейчас совсем не 10 лет окупаемости, с учетом найденного арендатора.

 

Господа, мы просто смотрим на проблему с разных сторон, как те слепцы щупали слона.
1. Как выскочивший из жилой, а начинавший в начале нулевых с однушки на котловане в химках, вижу абсолютно те же тенденции, что сделали малопривлекательным частный инвест в жилую в коммерции. только с ускорением. здесь никто вам не сдаст 20 лет на неспешное ежегодное перекладывание с увеличением рабочего тела не только по номиналу, но и в человеко-годах среднего жителя страны.
я покупаю вероятный денежный поток до 2053года на кефир и корм кошкам
поэтому этажность, отшиб и застройщик, который давал 0% ипотеку при завышении тела заемщикам. Т.о. купившим будет затруднен выход через 7-8 лет(это не срок погашения ипотеки как говорят продажники, это срок средней перепродажи ипотеки для дальнейшего расширения), ипотечный платеж будет занимать все меньшую долю их доходов, что позволит бизнесу стритритейла эффективнее доставать деньги из их карманов.
Да, нужно выбрать правильно помещение и все. Пусть из карманов пассажиров достают деньги, часть дают мне. Доходность рынка просто зависит от количества свободных денег в карманах ипотечников.
2. rx320 как понимаю хочет купить за возможных 100 МАП то, что будет стоить 150 этих же МАП при сдаче.Т.е. сесть за стол с профессионалами и выиграть у них в покер. Неплохая вероятность этого есть - в наших компаниях сейчас есть система вознаграждения за продажи неплоха(и этим нужно пользоваться, предлагали же), а вот система назначения эффективных цен не отработана. Нужно пожелать удачи человеку, при возможности помочь советом.
Есть только одно замечание: судя по размещения ОФЗ банки не берут с постоянным купоном с дохой меньше 11%. Т.е. вашу условную десятку можно превратить в 11 к июню 24го. помещение за 16 миллионов на котловане будет стоить почти 18 с возведенными 10ми этажами?
И почему вы думаете, что продают помещение с окупаемостью 100МАП и ставкой якобы 2000р/м по переуступке меньше 200т.р. за кв метр только потому что им этой пятнашки на новую жизнь в дубае не хватает? Причем такое предложение не одно в этом пригороде лесное
3. Anubiss предлагает заниматься управлением вложений в арендный бизнес как бизнесом. Нет, при первых поползновениях обрушения процентной ставки, принуждением банков заниматься не ломбардной схемой, а насыщением экономики кредитами( а они лучше дадут нам за 70% от реальной стоимости недвиги под меньший процент, чем ангару по фасовке пряников) я в первых рядах побегу за плечом.А потом продам купленное тому, кто был не так расторопен и пришел на рынок позже. Но дополнительная прибыльность несет заботы по проблемам активной стратегии. Я вот на этом денег в жизни не зарабатывал, думаете научусь? Но тогда размер тела, если не брать плечо, должен быть миллионов 50. А у меня столько нет.
по рассматриваемому помещению внутри МКАД. Понятно, что через несколько лет на месте 5этажных хрущевок вырастут новые в 25 этажей и там купят квартиры нормальные пацаны и пацанессы. А если это будут исключительно муниципальные дома, куда переселят исключительно ленивых пролетаров из панельного убожество с доходом на домохозяйство меньше 80 тыс? магия стритритейла действует или на 2-3 соседних дома или на народную тропу к метро(думаете зря кб садиться через дом?)

Итого:
все мы правы, всем нам побольше денег - и тогда мы проверим все варианты. а то я вот по бедности взял 2 - где тут руку набить? а хочется.

 

Не просто хочу, а уже по тому что куплено, есть интерес КБ с их заниженной ставкой, которая относительно цены метра дает менее 8 лет окупаемости, уже за вычетом налогов. Да, я знаю, что они не индексируют и не хочу с ними на таких условиях работать. Но тем не менее.
Что касается ОФЗ, Вы наверное в курсе, что их стоимость может превратиться за год не только в 11, а и в 9, если ЦБ начнет поднимать ставку. А вот противовес этому, получив от застроя рассрочку 85% цены помещения, разместил их на депозите на полгода, не сильно отстав в этот период от предложенных ОФЗ.
Что касается кто и за сколько продает - причины могут быть разные, вплоть до того, что у человека есть не только план А (выйти по переуступке до ключей, получив свою дельту с квадрата и переложившись дальше), может быть и план Б (если никто не взял, то найти арендатора и продавать как ГАБ). Как например, выглядит здесь https://malinaproperty.ru/property/propertiesRetail/171124
При том, что цена метра в этот корпусе год назад была, максимум, на 5 % ниже, чем продают сейчас с севшим туда КБ.
Ну и встречный вопрос: Вы же взяли в МП за метр явно дешевле 200к, а в аренду предлагаете по 2700 за метр, чем у Вас тогда отличаются соображения по новострою от моих?

 

Помещение из объявления за 19М было приведено только как пример локации и схожих характеристик помещения, т.е. упомянутые свободная планировка, витринные окна, высокие потолки, низкий вход.

Давайте рассмотрим ещё раз подробнее и с цифрами. Суть поста была такая. Человек купил помещение в спальнике. Это было до СВО, точных чисел не помню, но условно табличка могла выглядеть примерно так:



То есть его устраивал примерно такой вариант, при сдаче за 1500. Если даже сдавать за 1000, то это для него тоже было неплохо. Плюсы из его аргументации были такие: демпинг даёт возможность быстро найти арендатора без простоев. Цена м2 не упадёт, потому что и так уже довольно низкая. Если через N лет изменится вообще весь рынок и такие помещения станут совсем не нужны, то его можно переделать в жилое и продать как квартиру с отдельным входом. Человеку >50 лет, его интересовала скорее «пенсионная стабильность», чем погоня за более высокими ставками. Помещение не единственное, что у него было, геморрой с квартирами ему был не интересен. Как-то так.

PS Налоги не считаем, они в принципе покрываются дисконтированием.

 

В целом понятно, как упрощение поиска, чтобы по каждой локации не анализировать соотношение покупки и аренды метра, а сразу для себя определить низ цены метра аренды и под нее выставить фильтр верхней цены метра покупки.
Не совсем ясна мысль о дисконтировании, которое должно покрыть налоги.

 

какая сейчас хорошая цена продажи на хорошем объекте?140 норм или 150?

 

Дисконтирование арендной ставки - это часто применяемый приём, когда авансовый платеж за аренду помещается на вклад/депозит.
В итоге каждая полученная сумма генерит дополнительную прибавку к годовой арендной ставке.
В условном примере в таблице получается +5,4% что почти сопоставимо с 6% налога ИП.
Понятно, что сейчас ставки пониже, и не везде можно пополнять, но раньше это хорошо работало.

 

Не, ну это мухлеж какой-то. А если человек себе для пенсии купил эту недвижку или в ипотеку, где ему нужно платежи ежемесячные закрывать.

 

Э-ээ, ну мухлёж, так мухлёж

https://ru.wikipedia.org/wiki/Стоимость_денег_с_учётом_фактора_времени

 

Сколько движений за 9.7% годовых грязными это ещё без учета ремонтов, каникул и других Экспл расходов.

 

Согласен. Мелко. Суетно. Ничтожно. Даже можно сказать как-то и гнусновато. Где бремя белого человека? Где титаны духа, расправляющие плечи?

 

Это ещё не берётся в расчёт что оплачиваешь и надо 1-2 годе ждать ключей.
В банках сейчас до 11% депозит предлагают или облигации можно взять

 

Не, ну это разные вещи. Я говорю о том, что полученные МАПы планирую тратить, почему я должен их класть на депозит? Только чтобы успокаивать себя тем, что тогда у меня компенсируются налоги? Подмена понятий, дисконтирование оно для другого используется.

 

Уфф, ну хоть не бинарные опционы по Мартингейлу
Ну мы же понимаем, что это вопросы веры, диверсификации и рисков?
Веры в бетон, акции, облигации, вклады, золото, индекс DJI, крипту и тп.
Я вот не люблю облигации и крипту, остальное в портфеле есть / было.

PS проблемы помещений я конечно представляю, у меня было два с котлована и небольшая промбаза.

 

Нет. Если речь идёт об инвестиции, то деньги, вложенные в помещение, должны работать всё время. И никакие МАП никуда тратить просто так нельзя. Они все должны повышать рентабельность на вложенный капитал. Разумеется, доп прибыль от дисконтирования МАП не обязательно должна идти на покрытие налогов, это просто пример. Но она должна учитываться в финансовых результатах вложения в помещение. В конце года фиксируется результат и далее принимается решение, выводить прибыль и сокращать инвестированные средства, или реинвестировать, если это возможно в рамках проекта.

 

Тогда нужно дисконтировать все будущие потоки к настоящему времени, если речь о таких материях зашла.

 

Не все, а только те, которые в рамках инвест стратегии.
Простой наглядный пример. У тебя есть допустим 20 млн руб.
И тебе надо выбрать одну из двух стратегий инвестирования на 10 лет.
1) Банковские вклады.
2) Покупка нежилого помещения.
В первом случае всё кладётся на вклады. Проценты от закончившихся вкладов *внезапно* не тратятся на мороженое, а тоже размещаются на вклады. Через 10 лет подводится итог и фиксируется результат всех операций.
Во втором случае покупается помещение и сдаётся в аренду. МАП в этом случае - это как проценты по вкладу. Это не свободная прибыль, а результат инвестиций, которая является частью будущей реинвестиции. Все свободные средства от аренды реинвестируются, например на те же вклады, или позже в покупку помещения меньшего размера. Опять же через 10 лет проводится оценка результата - стоимость всех помещений и свободных средств. Варианты сравниваются, делаются выводы.

 

Не забывайте,что с дохода по вкладам налоговая отщипнет себе 13%

 

Я понимаю логику, мы, примерно, об одном и том же. Только меня учили считать в обратную сторону и приводить денежный поток к деньгам в настоящем времени, которые мы сейчас должны куда-то вложить. Вклад - по сути, и есть базис, который условно отражает инфляцию и стоимость денег через х лет, с учетом капитализации процентов.
Но вот налоги придется считать, по любому. Т.к. даже если мы свой МАП положили на депозит и процентами закрыли налог, то сам МАП через год уже не той покупательской способности как сейчас. Так что мухлеж это и самоуспокоение )

 

Ты рассматриваешь это как инвестиции, но многие, как например я, смотрю на это как на раннюю пенсию, или пассивный доп. доход в моменте. Меня не интересует бумажная доходность, т.е. рост стоимости объекта, мне важен денежный поток. Поэтому я в основном покупаю ГАБ, но не по 150 мап. Когда рассматриваю ГАБ, то выбираю хорошие помещения, по моему мнению, с премией к пустым помещениям не более 1 года. Да, возможно я переплачивать немного, но на данный момент для меня это не важно, мне нужна будет стабильность, на сколько это возможно, через 3-5 лет. Я много раз считал, брать на котловане, ждать 2-3 года, искать арендатора в пустом жк, давать им скидку на 1-й год, бороться с конкурентами демпингом, т.к. после получения ключей все разом хотят сдать помещения и начинать получать доход или продать его с ГАБ и зафиксировать прибыль. Получается проще, а иногда дешевле и без геморойней поймать вариант в уже готовом и обжитом доме. И это с при условии того, что я не беру помещения дороже 120 мап, но я беру без ипотек и т.д. Поэтому каждый выбирает свою стратегию и что ему важно, возможный рост стоимости объекта в будущем или денежный поток сразу. Сейчас застройщики очень хорошо считают деньги и продают уже по конечной, расчётной стоимости минус стоимость денег на время стройки.

 

из своего опыта этим апрелем.
берете среднюю по району ставку помещения такого же качества локации, но меньшего размера и ставите 150-160+
и когда вам будут звонить, уже торгуетесь.
во всяком случае ситуация с горки и прибрежными парками была именно такая.
ценник по переуступке неадекватный, но очень легко даже без личной встречи скидывается.
все ждут дураков.