Все о коммерческой недвижимости.

У одногодок мысли сходятся. Впрочем, это скорей одинаковый жизненный опыт

 

Да, бедность она такая. При этом еще и тело всего лишь несколько десятков миллионов, да еще растащено по разным объектам.
Но и на нашей улице перевернется камаз с пряниками, нам тоже повезет.

 

а с продажи облигашек и с купона - причем большинство брокеров прям в момент продажи, а не сл.годом
в общем, везде крадут доходность у нормальных пацанов

 

Если это рассматривать как доп доход к пенсии и некое хобби то тогда нормально, реально может и камаз с пряниками перевернётся )

 

да с удовольствием бы ежеквартально вкладывался в отечественные реиты. только их нет. а то, что собирает сейчас самолет в свои фонды комнедвиги я не купил
а уж если учесть их открытость.

 

Просто прелесть недвижки в том, что если ты хорошо купил, посадил арендатора, то ты заработал 2 раза: у тебя подорожало помещение, тк это теперь арендый бизнес и оценивается в мапах + сами арендные платежи.
А тут цена 45м2 = 9 млн + сроки (минимум ставка депо за этот период) + ремонт минимальный и на выходе 60тр
Но вообще не факт что это помещение кто то в кто то готов купить за 160-180 мап, те получается арендный доход есть, а сама недвижка стоит меньше чем покупали…

 

Камрады, а как вы оцениваете реальность ГАБ?
В текущих условиях я не знаю, как можно иметь уверенность, что ГАБ не закроется через месяц после покупки.
Арендатор свежий - нууу всё понятно, под ГАБ посадили, МАП накрутили = развод лохов.
Арендатор старый - нууу всё понятно, никто корову, несущую золотые яйца не продаёт, значит решил съехать или жестко скидку 50% попросил.

 

Оценивается по текущим арендным ставкам в предлагаемой локации

 

Ну, если совсем надо и есть понимание, что выставленные ценники на аренду в локации могут быть немного не адекватны и не реальны(причин много, берутся прошлые, мало площадей - выборка не репрезентативна)
то либо самому, либо послать человека и посчитать количество реальных посетителей в разные дни недели, прикинув средний чек.
так же посмотреть на гугле график загруженности

 

Во чего сегодня пришло
На биржу зазывать уже поздно, скоро хомяки оттуда побегут, но правильные пацаны предлагают широким народным массам новый актив для обеспеченной старости


Если это зарождение нового тренда и будут долбить рекламой, то сейчас самое время брать до 12-15 млн. в московском регионе, чтоб потом перепродать и "ты заработал 2 раза" по заветам Олег551

 

немного не по теме, ну всё же..
Красное и Белое с подрядчиками по ремонту при открытии магазинов такими же принципами руководствуется , как и в отношении арендодателей?
может кто тут есть из мелких строителей? отпишитесь пожалуйста.
у меня был опыт работы с одной из медицинских сетей по анализам- чрезвычайно низкие расценки, при высоких требованиям по качеству и срокам.

 

Альфа-М судится почем зря за 30 тысяч рублей

• А76-10537/2021

вы готовы к тому, что они решать с вас стрясти 30 000 р и вам придется отбиваться в суде?

 

У меня друг давно с ними работает и магнитом, сейчас в целом норм, хреново когда материалы быстро дорожают, а бюджеты по старым посчитаны. Я начинал с того что пятаки ремонтировал, штук 100-150 наверно сделали)

 

Доминос пицца у кого-нибудь есть в арендаторах? Как они? Смотрю готовый вариант, меньше 10 лет окупаемость, сидят, судя по фотографиям яндекса, уже 6 лет там. Правда договор у них не долгосрок, а всегда на 11 месяцев.

 

Простите, а кто сидит? DP Eurasia или франчайзи?

 

Икс его знает, пока только делаю выборку.

 

Вот смотрите.
Франшизник закрыл доминос пицца на козырном месте в Воронеже (про то, что еще до ковида они закрывались с убытками в десятки миллионов, думаю сами найдете) через 4 года от открытия
На его место сразу села другая пиццерия, благо соседнее здание - один из корпусов универа, центр города, гулятельная улица
Вопрос все тот же: а сколько вам предлагают переплатить за найденного арендатора?


и да, эта Варшавское шоссе, 33с12 - это мертвое с точки зрения пешеходного траффика место.
за 20 млн. можно взять и поинтереснее

 

Жесть конечно объекты попадаются в этих ваших ГАБах
https://malinaproperty.ru/property/propertiesRetail/172504
м2 продают за 310К руб, арендатор ВкусВилл МАП 130К руб.
Тут же явно какой-то подвох, карта пиратского клада должна прилагаться, не?

 

В сравнении с тем, что там же сдается похожей площади, процентов на 40 дороже. Есть о чем поторговаться. В том числе и по поводу пешеходного трафика. Но на том же фасаде давно сидит пятерка и фикспрайс, думаю все это не просто так. Да и периодически наблюдал, как там продавались ГАБы и уходили, в итоге.
Но суть вопроса была в арендаторе.

 

все три дома, которые будут покупателями, представлены на фото.
съедет вкусвилл и...
вроде в этом форуме человек писал про стоматологов в этом жк, что не тянут аренду?
для локации норм там МАП, но 20 ГАП цена

 

Малинапроперти это знатные барыги, которые ищут лохов с окупаемостью 5-6% годовых.. я вообще не понимаю как они берут в работу подобные объекты, как минимум аналитический отдел должен учитывать адекватность цены на рынке.

 

Вот один из подобных вариантов у малины, помещение в спальнике, 50кв.м. за 30млн, около 600т.р. за 1кв.м. ))
Ну ладно хрен бы с ценой, но там с окупаемостью тоже все очень плохо, около 5% годовых, указанная в объявлении арендная плата не актуальна, реальна плата около 120000р/мес.
https://malinaproperty.ru/property/propertiesRetail/170291

 

Не факт, что они не проверяют цены. Узнавал у них условия: могут просто размещать у себя в базе, им это ничего не стоит, потом комиссией возьмут, если выгорит. А на циане или в авито, при этом, могут и не размещать. Видимо понимая, что хозяин не в адеквате, так зачем тратиться на сторонние ресурсы.

 

Съездил тут жалом поводить в два ЖК.
ЖК Римского-Корсакова, 11 (2019) и ЖК Михайловский Парк (2021), оба от ПИК.
Ездил в будни и в выходной. И что-то я в задумчивости и недоумении.
Везде построены гигантские корпуса, а народа почти нет.
Пустые улицы, пустые дворы, пустые детские площадки.
Даже рабочих мало ходит, хотя ремонты должны идти бодро.

В ЖК Римского-Корсакова, 11к4 половина помещений не сданы или с объявлениями о сдаче, почти все в бетоне.
А на минуточку, идёт четвертый год после сдачи дома.
При этом из помещений съезжают например арендаторы со ставкой 1300 руб за м2/мес.
При стоимости метра там около 250К руб.

В ЖК Михайловский Парк первая линия как-то живёт, все боковые в полнейшем ауте.
Только работники у стен курят. А уж про торцевые задние и говорить нечего, 0 людей.

Кто знает (или сам живёт в таких ЖК от ПИК), когда такие ЖК оживать и нормально заселяться должны? Через сколько лет от сдачи?

 

Первая линия, которая живет - это та, что на картинке буквой А обозначена?

 

Да, где буква А (верхние перекладины букв П).
Только у ПИКа этот макет/генплан почему-то на 180 градусов развёрнут относительно карты.
В реале линия А на карте должна быть на севере, а В (Рязанский проспект) на юге.
На линии А зашел перекусить в кафе/пекарню Буханка вроде в 4 корпусе, так народ постоянно туда заходит, оживлённенько.
Удивил салон стрижки/грумминга для собак на первой линии. Стригут какого-то пёселя, в витринных окнах. Им-то зачем в таком месте аренда?

 

Я бы тоже брал на эту сторону, даже не будучи там.
Ну а груминг - кругом же жилая застройка, наверняка собачники и из домов напротив по этой улице прогуливаются.

 

Луганск, Донецк
Покупал кто то?

 

1.Зашел на мойдом.рф, жаль жк закончены и не посмотреть количество проданных квартир застройщиком
но, обратите внимание на подобный же жк Новохоховская
раз
два
причем пеналы по 20 квадратов там продают по ценам Прокшино(сейчас по 7,5, при снеге было еще по 6,9 Но у меня денег опять не было). Как меня боженька отвел, видно очень любит.
Сдача - этот год.
Даже если с распроданностью у ваших жк все получше, то кто брал внутри мкад в 20м и далее? Горе инвесторы в жилую, когда пацаны выскакивать начали.
Сдавать даже с ремонтом от застройщика с теперешними ценами не выгодно.
Пролетары возьмут в коммунарке на 5 тысяч дешевле, а ремонт загаженный окупаться будет сколько лет?
Сейчас эконом-кухня под 300 тысяч
Вот сидят и платят коммуналку.
Следующий момент
Башня в Михайловском аж на 148 квартир
Сдвоенные башни на Римского с огромной коммерцией на 400 (а там стилобат как у 4 башен по площади)
Половина огромного корпуса на 450 квартир, значит во всем квартир меньше 1000
Итого. Дом заселен живыми людьми хорошо, если на 60%. Коммерции много, квартир мало - слава Собянину.
Я вот ездил в будний день с утра(10 часов) в Боброво от ПИК - дешевое замкадье, запредельная этажность, закртытые дворы - даже на второй линии народу ... Из Москвы, в прошлом году Бунинские Луга та же картина.

мое мнение: благодаря заботе о людях и проектному финансированию брать внутри мкад теряет смысл - слишком вольготные и просторные проекты для дорогих москвичей при переизбытке коммерции, заряженных ценах и рантье в жилую. Благо шайка господина воробьева все еще на нашей стороне. В этом году пик запускает пару проектов в области выскоэтажных посреди нигде - ждем.

 

ну если кисло, то чего груммеров под ремонт их силами не пустить? сделают ремонт, через год вылетят в трубу - а что делать?