Все о коммерческой недвижимости.

суть понятна, но звучит странно : 100 ГАБов

 

просто кто-то спутал ГАБ с ГАП, а ГАП с МАП
в общем, не в лотерею, а в преферанс, не выиграл, а проиграл, не тыщу, а три рубля
цена в 100 МАП считается хороший, если этот МАП таки может транслироваться следующему арендатору и он принимает его быстро и без проблем

 

за 100 мап продавать хороший объект? что-то новое

 

Запросто, если МАП завышать. Условно говоря в половине ГАБ указывают МАП, завышенную раза в два.
Напишут ставка 3000 руб за м2, а по факту там 1500 будет. Вот и будет 100 МАП нарисованных, вместо 200 МАП честных.
Я уже писал как-то ранее, что объекты ГАБ могут накручивать. Продавец через подставное лицо прогоняет допустим год арендную плату, увеличенную в два раза. Теряет на этом немного налогов, и всё. А объект продаёт потом в два раза дороже, чем тот стоит. Оценка аренды близлежащих зданий не всегда возможно, иногда их нет, иногда все здания очень разные, и тп.

 

С сетевиком такое сейчас уже не прокатит.

 

Полагаю, что мелкие сети вполне могут быть коррумпированы.
Условный пример, человек покупает помещение новостройку в ПИКе за 200 000 м2.
Приходит к какой-нибудь сетевой условной кофейне Буханка и предлагает: вы садитесь на год бесплатно, но аренду по счету прогоняем ту, которую я скажу. Кофейня сидит месяцев 7, человек в это время продаёт "шикарное мега-супер предложение ГАБ кофейня 10 лет окупаемости с договором" за 300 000 м2. В конце года кофейня съезжает.
Можно и выручку кофейне накручивать, то это уже пилотаж повыше и расходов больше.

 

Ну, франшизу, да... Можно. Но, опять же. Рассчет на простачка, который не поймёт что ставка "раздута".

 

Вероятно таких хватает. По этому и другим форумам регулярно новички проскакивают, мол "есть 20-30-N миллионов рублей, что бы такого купить без проблем? Тут вот на Авито пункт Озон / Вайлдберис предлагают со ставкой 3000м2 в спальнике и окупаемостью 10 лет, стоит брать"?

 

У нас инвестфонд построил ТЦ на 16 тысяч квадратных метров за 26м евро, из которых 17м кредитные (под ~4% годовых). Арендная ставка, условно, 15 евро за квадрат.

Я на салфетке посчитал, получилось, что если фонд 2 года строил, потом пять лет подержит и затем продаст объект, то на свои вложенные 9м они заработают около 40% годовых за семь лет.

Похожа ли такая калькуляция на правду или я что-то важное упускаю?

 

В таких тц обычно из 16 тысяч квадратов около 40% вылетает под проходы, холлы и тд, скорее всего пригодных для сдачи от силы тысяч 10. Плюс там целая армия на обслуживание надо, в тч этих холлов

 

У меня есть 2 помещения, где Озон 3000 и 3300 даёт ставку.

 

а, так вы не покупаете, а продаете?
тогда минимум 150, а лучше 180.
на рынке всегда 2 дурака - один покупает, другой продает

 

ну что сразу фрашиза, вот например парни из йолы очень договороспособны и всегда за подработку., а центральный офис закрывает глаза на шалости, если убытков не возникло
в принципе, практически все пищевые регионалы со своими фирменными магазинами договороспособны - ведь закрытие глаза на шероховатости бустит развитие сетки - можно платить условному главе направления 200, а остальное он сам наскирдует.
да и частник не отстает. знаю я тут 2х двоюродных братьев в СПб, один блондин, другой брюнет и фамилии разные - неплохо нашакалили за последние 10 лет своими несетевыми жральнями-выпивальнями по спальникам.

 

https://www.bmwclub.ru/posts/50979817/

20 млн помещение ликвидное, есть парковка, ЦАО, метро рядом

 

У кого есть фикс прайс? Сколько коммуналка в среднем у них? У всех включена в аренду?

 

Включена кроме мусора, электричество около 3 КВт

 

3000квч? Майнят крипту чтоли
Дилемма: сажать фп или киб, озон и кем то добивать

 

3000 за месяц. Фикс процент какой даёт? Они его каждый год снижают. Киб на 10 лет цену фиксировать

 

4%, плюс в том что ремонт делают и регистрировать договор не надо. Минус в ку, меня фикс их устраивает

 

Подружку кто-нибудь знает?

 

Всем привет, выпал тут со своей всратой реновацией из темы выпал. Ну в целом пока новостей нет. Рынок я вижу 75-80, он в рынке и я бы за эти деньги продал. (110 МАП)
Департамент прислал предложуху в 37. ))))
Независимый без натяжки считает 82.
Чтож, поворачиваем вспядь 159 ФЗ.
Оценщик вынесет 150, во второй устоим в 120.
Буду держать в курсе. Но вопрос не об этом.
"Друг спрашивает".
Есть у него в Химках хороший ГАБ. С МАП 450 в белую. Уже года 4. Причем не ИП а какая то алкашка.
И есть у него нужда на год денег перехватить. Под посторонний проект. В банк пока не идет, у него там обременение 2 000 000, а банки с обременением даже считать не хотят. У него пока проект не сложился, он обременение снимать не хочет.
Итак это преамбула.
Вопрос, КАК сейчас ценят такие объекты банки (или частные инвесторы)?
Куда ему идти?
Ну я вижу рынок 40 000 000.
Оценят в 20 000 000 дадут 5? )))))
Кто сейчас вменяемо лояльный?
Повторюсь, что денег хочет взять не под развитие, не в оборотку.
Просто нужны )

 

Потребкредит пусть берет . Говорят втб дает 10 млн физикам. С шаманством правда .

 

Дает, брал 5. Приняли за доход доки по Ип. Чуть с менеджером пошаманили.

 

Друг ЖУ исправно платит?) может мы (УО) его не знаем, а он не платит, познакомь

 

там 10 может не хватить, на сколько я знаю. Надо 15 +-

Да чел готов помещение, которое в собственности в залог отдать.

 

150 и 120 это что? Результаты судебной экспертизы?

 

Слухи про запрет алкаши в жилых домах насколько реальны? Пива тоже касается?

 

На мап оценщики не смотрят, возьмут по авито все что рядом продаётся, причём самый неликвид, из них мин цену за м2, умножат на площадь и вот оценочная стоимость. Когда в банк принесёт оценку там ещё дисконт 20-30% будет от этой.
Те если рынок 40, в оценке будет 25, на руки 18 дадут

 

Будут да.
Включая независимую.

 

А ему больше и не надо