Все о коммерческой недвижимости.

Подскажите есть участок в аренде,ври ЛПХ,на участке нет жилого дома из за этого отказывают в выкупе
Магнит готов заехать при таком назначении с условием,что в течении года я сменю назначение земли на магазин
Если магнит заедет,какие могут быть от этого последствия?
И может кто то может помочь выкупить участок и изменить назначение
Территориально рядом с Коломной

 

20 это сколько в процентах? Или там фикс какой-то прописан?

 

Ну, разумеется, налог меньше аренды.
Но чтоб выкупить нужно будет деньги отдать. А это минимум 1% в месяц стоит

 

С апреля 2022 по 31.12.2023 можно выкупить без постройки дома, постановление правительства №629 от 09.04.2022

 

Странно, что ни одной новости не было об этом.

Ижс, как понимаю, не входит в этот перечень

 

Парни привет.
Вопрос такой. В настоящий момент есть небольшой бизнес. В принципе все основные хотелки он удовлетворяет. Квартира, машина, отпуск.
Масштабировать его тяжеловато.
К весне будущего года скорее всего смогу саккумулиррвать 10-20 млн.
Вопрос стоит ли покупать коммерческую или попробовать открыть бизнес в другой сфере.
Смущает что при вложении 20 млн аренда будет в районе 200 тыс
С другой стороны это стабильно, чем пробовать бизнес в не очень знакомой сфере.

 

При вложении 20 млн аренда 200 тыс это очень хорошо . Если не сказать идеально

 

Ну вот тем более.
Я просто не очень понимаю на каком этапе жизненного цикла стоит задумываться о ком недвижимости?

 

когда у вас есть деньги.
купите что-то за 10-15 млн., посмотрите.
не понравится - выйдете.
и будете думать дальше, а кем хотите стать, когда вырастите.

 

Если смотреть дальше пиковских муравейников то можно и больше и вообще интересный бизнес, но без опыта хороший объект и 200тр это прям отлично будет

 

Да, как стал интересоваться сегодня оказалось что у товарища отец купил пару лет назад за 25, не смог сдать и за 110.
Потом продал по бартеру на ингредиенты для бизнеса и перекрестился

 

Посмотри на его опыт и скажи спасибо

 

Не стабильно , если с местом прогадаешь , то арендаторов можно искать очень долго.

 

Вот хотелось бы услышать акул бизнеса, как с местом не прогадать. Думаю многим было бы интересно.

 

что за небольшой бизнес и в каком регионе?

 

При вложении 40млн.,получая 275тыс.,хлопаем в ладошки

 

Когда паспорт в 45лет поменял,то и задумался

 

я вот не акула, но...
смотрите на поток проходящих.
как посмотрите, то поймете, что предложений в московском регионе за адекватный ценник кот наплакал(точнее они появились и уходят, в поиске вы видите говно, которое продается годами).
данное касается до 20 млн., что там у больших господ, не ведаю.
А теперь серьезно.
поймите, что вы покупаете облигацию с неизвестным переменным купоном. причем купон в левой части графика часто рисованный. разложите свое желание от этого факта.
вам нужно, чтоб у облигации был купон - ну кроме жк ахрендита и новое свинорылье в ватутинках(выше обсуждалось) купон будет везде. значит, одинокие свечки в полях не берем.
доходность у вас должна быть не 3-4,5%. потому что если вас устроит такая доходность, то малина, прости господи, проперти к вашим услугам. значит, смотрите аналоги по проходимости и жирности жителей и срезаете ценник МАП циана-авито на треть.
так же всегда держите в голове, что висящее объявление говорит вам о том, что какой-нибудь соконфентник типа Каспер098 с кредитной линией под 10,5% это почему-то не купил, что потом продать дороже или засунуть в обеспечение. Вы не единственный с деньгами.

 

А ведь ещё не рассматривается инфляция этого арендного потока и курс рубля, как из примера выше "оказалось что у товарища отец купил пару лет назад за 25, не смог сдать и за 110". В тех же Люберцах вижу унылую картину, когда помещения в спальниках в 2012 году сдавались за 1200 р/м2 (40 USD), в 2015 за 900 р/м2 (15 USD), в 2023 за 800 р/м2 со скрипом (9 USD), а демпингуют и до 600 р/м2.

 

согласитесь, что комнедвижимость на свои, не кредитные, до 20 млн. покупают под денежный поток для того, чтоб оставаться на том же месте в пирамидке доходов при постепенном отходе от дел.
с люберцами ситуация еще в том, что в вашем куске подмосковья правильные пацаны так успешно хватали серые деньги, что сначала разогнали цену недвижки, а теперь сдувается. Есть куча мест, где направление обратное - от 600 до 1200р
но да, правая часть графика понятна. доходность будет падать по той причине, что ее настроили по запросам трудящихся(вон, на варшавке/сиферопольке аж в 2 этажа в 17этажных человейниках), и большей доступности плеча.
в общем, будет все тоже, что и с квартирами.

 

Проблема Люберец . В частности новой стороны комсомольского проспекта в том что там панельки с комнатной планировкой . Формат отмирает, туда заезжают только мелкие ИП у которых бизнес не стабилен. Поэтому и съезжают на раз-два, а новые цену прогибают до уровня коммуналки

 

В 18 году построил магазин в городке в Смоленской области, обошлось все в 9.2 млн, сдал в пятак . 15 мин назад прислали справку за июль 11.827млн, арендная плата за июль 500 тр. Отбился уже 2 раза точно)

 

Конечно, все минусы там я вижу и понимаю.
Но акцент с курсом рубля всё равно же остаётся.
1000 руб при курсе 30 и при курсе 90 - это три большие разницы при попытке купить что-то импортное потом на этот доход.

 

Смотря где, опять же. У меня в Люберцах 2 помещения зальной планировки.

 

У меня самая неудачная сделка это покупка от июня этого года, взял с торгов помещение 260м2 в областном центре 70тысяч чел за 9.5 и сажаю фикс прайс за 170тр-ку. И если отмотать назад, то наверно не брал бы. Но честно сказать сам поленился, были оферты от киба и озона на 100 тр чистых за 110м2. И ип звонили какие то местные, те мог бы на 200 в итоге выйти. Но фикс привлёк тем что ремонт делают, договор не регится и его ещё не было у меня. Надеюсь процент будет работать. Все остальное от этого года значительно интересней получилось

 

А самая удачная? Мы с соконфетником тоже в ебенях купили 300 метров за 5,4 под магнит косметик. 140 вроде платил. Потом перепродали. Спустя время магнит съехал,типа продажи плохие.

 

Самая неудачная) там хорошая локация, центр, пристрой к дому, просто с фиксом опыта нет, посмотрим. Другие 3 фикса по городу по хорошо торгуют

 

А какой процент дает пятак от РТО?

 

4%

 

это правда, что они начали массово рассылать предложения на 3,5% и начинают активно работать на снижение с низкооборотистыми точками?