Все о коммерческой недвижимости.

Кто-нибудь работал с Хмель и солод? Как они в качестве арендаторов?

 

там будет ИП на съем.
а дальше - как повезет

 

Господа рантье, а кто-нибудь строил магазины сам? Я имею ввиду здание под магазин.
Помогите, пожалуйста, советом как не наступить на грабли при первой стройке )
На что обращать внимание? Как выбрать правильных подрядчиков в строительстве?
Какие особенности есть при стройке из сендвич панелей? Может у кого-то есть хороший тех надзор в этой сфере знакомый с стройкой из сендвич панелей?
Так же буду признателен за контакты проектировщиков имеющих опыт по данным технологиям.

 

Второе после локации это правильный договор на смр (при условии что ПИРы и РНС есть) и строительный контроль, включая закрытие актов кс2-кс3.

 

Главное локация. Если вы на все будете нанимать подрядчиков , то выхлопа может и не быть.

 

рекомендую начать с составления технического задания, под что/кого строите, их требования и тд

 

Уважаемые лендлорды, поделитесь опытом. Есть идея взять помещение в аренду под определенный вид коммерческой деятельности, не связанный с детским садом. Помещение подходящее нашлось. Вложения в помещение планируются существенные. В ходе изучения правоустанавливающих документов на помещение увидели, что в цессии по ДДУ помещение именуется ДОО (Дошкольная организация, детский садик). Помещение на первом этаже жилого дома. В ЕГРН никаких аналогичных записей или ограничений нет.
Видимо, целевое использование ДОО предусматривалось проектом на строительство дома. Стоит отметить, что часть этого помещения уже сдали под коммерческий детский садик.

Не могу найти практику по возможным последствиям не целевого использования таких помещений. Может кто-то сдает/арендует такие помещения? Стоит ли вообще опасаться, что в дальнейшем у арендатора будут проблемы с организацией коммерческой деятельности в таком помещении? Вопрос не юридический, а сугубо практический.

 

Я наверное неправильно написал изначально. Участки выбраны и согласованны с сетевыми арендаторами. Изначально планирую строить под них и по их ТЗ. Но я ни когда ни чего не строил и мне хотелось бы советов, так сказать бывалых. Я понимаю, что скорее всего всех косяков я не могу избежать по неопытности, но я твердо настроен строить ) Может подскажете что-то почитать? Может есть какие-то профильные форумы или еще что-то?

 

Если это чисто под сети то стройте любой скворечник из говна и палок, как умеете, лишь бы площадь была около 500м2, доки были и электричество. Сети все заберут. Ком условия никак не связаны с качеством помещения.
Если начнёте тз расписывать, дорогое проектирование, архнадзор, технадзор, кс и тд, то это все круто конечно, но стоит денег, и будет, как верно говорят выше, х5/х10 к себестоимости. На выходе получится, что вы могли готовые маги с рынка купить дешевле чем вся эта движуха. Проблем будет много, плюс вводить, регистрировать и тд, все стоит больших денег и много времени.

 

Правильнее искать прожженных спецов и брать их в штат/гпх под этот проект

 

Ну, если участки выбраны и согласованы с арендаторами - значит и ставки есть, а значит выручка.
Считайте фин. модель, под нее бюджет и смотрите на сроки окупаемости.
Далее работайте с рисками, когда захочется этот самый срок окупаемости сократить.
Договор c арендатором типовой с ответственностью посмотрите.
Достигните гармонии - за дело)
но, вообще, лучше заплатить тому, кто это делать умеет - в итоге дешевле получится)

 

Вопросик к опытным рантье. Допустим, есть прямоугольное помещение 78 кв.м с одним входом на уровне земли, окна на две стороны, на первом этаже ЖК. Если его поделить по центру (мокрые точки есть на обоих половинах) на 2 квадратных помещения, как в этом случае цена метра в% соотносится между тем, которое сразу входное, но и проходное для второго, и вторым? Одинаковая или где-то больше/меньше должно быть?
Да и вообще, стоит ли так пилить его?

 

я бы делил на два и вместо окон с другой стороны сделал бы еще один вход. Вот тогда бы это дало бы прибавку к цене

 

Спасибо, но с другой стороны внутренний закрытый двор корпуса, не дадут, да и с других корпусов жк только с внешней стороны можно будет войти.
Т.е. считаете, то, которое дальше от входа будет - там должен метр дешевле стоить? У проходного помещения, я так думаю, износ, грязь и прочие потери, по идее выше получаются, если через них будут ходить ко второму арендатору. Хотя и доп.трафик, вроде как, получают.

 

такие маленькие помещения сетевикам не сдашь, только ПВЗ какой-нибудь или ИП. 78 же метров идеально для алкашей, аптек, я бы не делил

 

Если так, то делить нет смысла вообще. По-моему винлаб искали такой площади сейчас помещения. Постучитесь к ним.

 

Понятно.
Уточнил. Им больше нужно - 100-130м2. И условия для новых ЖК как-то совсем не очень:
1й год:
90 дней каникулы, далее 3 мес. по 25% от АП, 3 мес. по 50%, 3 мес. по 75%
со 2 года 100% АП
с 3 года индексация 3% по уведомл. или 5% по согл. сторон

 

Уважаемые состоятельные кроты, добрый вечер!
Руки чешутся продать один объект, от цены покупки к цене продажи на сегодня уже Х2,5, плюс два года сдается. ЖК супер, свободных мест нет ни одного, локация огонь для моего города, первая линия на одной из топовых улиц, сдается по норм цене, но 2-й этаж с отдельным входом (это и смущает).
Но смотрю что купить взамен и печаль совсем, в основном жопа мира и планировки кривые, если локация более-менее то ценник нереальный и в основном помещения не очень. Все что приличное застройщики просто не продают. На деньгах сидеть долго стремновато, стремительно обесцениваются. Да и выборы на носу, хз что потом.
И потом, думаю, что продать дороже или за эти же деньги вряд ли получится, если вообще получится)).
Как относитесь к продаже объектов в столь смутные времена?

 

Мне вот предлагают х1.85 и деньги завтра. ровно через год после покупки, АП 0.
вот только тыр-пыр и на вырученное в мск купить что-то лучше не получится, только брать на котловане и ждать 2 года. и можно не угадать.
это говорит о чем? правильно, о перегретости рынка. о доступности средств.
с одной стороны, если будет развиваться ПИКом и Самолетом ипотека под коммерческие, то будет все тоже, что с жилой в нулевые.
с другой стороны, если до...ет, то таки можно будет на горизонте года купить что-то хорошее.
если это часть и не очень большая портфеля и душа к помещению не лежит, то юани и золото, золото и юани? тем более, что до выборов Владимира Владимировича могут дать и чуть окрепший рубль?

 

Ровно такие же мысли и у меня. Куда не сунься, везде или фигня или куча серьезных дядек с деньгами уже опередили. Да, это часть портфеля. И худо бедно свою копеечку приносит. А мысли такие возникают, как раз перед выборами с возможностью заскочить в последний валютный вагон (не в юань конечно). Но сыкотно, если честно. Дилемма однако. Вот и решил у коллег поинтересоваться.

 

На виду куча знакомых, впахивающих как ишаки последний 10ок лет по бизнесу, инвестициям, потерям/прибылям, различным тёркам с органами и т.п. Никто не заработал по факту больше, чем если бы купил в начале пути $ и положил под подушку. Там же рядом знакомые "инвестмены", поседешевшие в попытках достать свои вложения в акции в долл и евро.
Хотя везде конечно бывают исключения

 

Второй этаж я бы продал, при наличии хоть какой то альтернативы в следующей покупке
Надо понимать что придется и добавить деньжат в случае такой рокировки

 

5ка предложила пролангировать договор на 10 лет, хотя он оканчивается через 2года. Сейчас фикс и индексация 4.5% в год. Торгует так себе. Предлагают чуть повысить фикс и прописать 4,5% от РТО, но без индексации, или сделать фикс + индексация без % рто. Можно ли от 5ки сейчас получить договор с фиксом, % от рто и с индексацией? Есть ли примеры, где 5ка подписывает индексацию на размер индекса потребительских цен (инфляции)? Хотелось бы подстраховать МАП от инфляции на такой временной дистанции.

 

проблема в том, что продать дорого и купить дешево в момент времени обычно не получается на одном и том же рынке.

 

Мне где-то попадалось что они искали под пункты выдачи от 70 до 90м2
На таких условиях не очень конечно интересно

 

при этом они требуют договор на 10 лет, хотя есть кейсы 22го на 7 лет.
в общем, очередные КиБ, Апрель и прочие