Все о коммерческой недвижимости.

Веду тут разговор с одним товарищем
Куча машиномест (400 метров) под названием Детейлинг действующий
Они же и платят 230+10% каждый год
Просит 16 ну думаю 13 уступит…

 

Я и говорю "или не преодолимый косяк".
Смотрите во первых документы, м/м и мойка это разное, на каком основании они там есть, не захватили ли места общего пользования, что с коммуникациями, было ли ОСС для изменения назначения. Они сами себе аренду платят? Ну, тогда вы можете сами себе сдавать свою квартиру за 10 млн в месяц и пытаться продать это как действующий бизнес за 7 лет окупаемости. А если они съедут, что делать с этими машино местами? Когда покупаете готовый арендный бизнес, сразу думайте на кого их менять и по какой ставке. В своё время было очень популярно сдавать офис своей или дружественной компании за дорого, сразу был двойной доход, сначала обнал, а потом продажа как ГАБ, а через месяц, или 2 компания съезжает и все кроме покупателя довольны. Поэтому изучайте докоменты и считайте, дураков которые очень дёшево продают нет.

 

господа, окупаемость 7 лет, ценник до 15 млн. рублей?
я готов привести на это несколько десятков человек. после себя, конечно. мне 1-2 с окупаемостью 6, ок?
но может поступим лучше? все за 3% от суммы я готов продать ваше ненужное ГАПов за 12.
выгодное предложение, налетайте.

 

Готов за 7.7лет продать хороший объект, но далеко) цена до 15 млн

 

От чего отталкиваюсь я:
1) Обычная жилая недвига - стандарт окупаемость 20 лет. Предложения 17-19 лет, реально отлетают достаточно быстро. Вопросов нет.

2) Страницей назад 8 млн, на год, под 13.25 = 88.333 в месяц, но никак нельзя использовать ежемесячно.
То есть в схеме, коммерция + ипотека, ипотекой можно обогнать этот вклад.
Итог: на 1 млн вложенных = 11.041

3) Несколько страниц отмотать, на 30 млн, 400тр
Итог: на 1 млн вложенных = 13.333

4) ЮТЮБЕР-ы
Итог: на 1 млн вложенных = 6.626 / 7.500 / 11.570. Получается только в 1 объекте, обгоняют вклад...
Всякие там Скрипко:
Итог: на 1 млн вложенных = под 28.000 (ну это чудеса, наверно 1 проект из N-ого количества так прогнать можно)

Допустим я "большой" дядя, с ярдом, я буду пылесосить объявления до 10 млн? даже если там окупаемость 5 лет? тут мы возвращаемся к покупке машиномест и девочку которая за 3.000 в месяц, все со всех собирает. Тут мне надо уже "агенство", которое будет собирать в портфель все, но мне кажется классика ближе к одному складу, раздела его на 1-3 части и все.

Цифры без "налогов", расходов и т.д, черновик.

Я же смотрел что то в формате на 1 млн вложенных 10тр. отдачи.
https://www.avito.ru/moskva/kommerc...m_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

https://www.avito.ru/mytischi/komme...m_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing


Тут понятно, построили ГАБ и продали (свое заработали):



Мораль басни такова, машиноместа за 600.000 тр, можно сдать по 4-6тр + коммуналка.
Итог: на 1 млн = от 6.600 до 10.000 НО геморрой по сбору денег.

И какой смысл получается в коммерции например за 30 млн, если МАП хуже 150 (12.5 лет или 8%), а это уже на 1 млн = 6.660.
Только что "страховка" от обвала банка... Как это "продают" самые надежные 8% годовых?


Извиняюсь за длинный текст и не использование профессионального слэнга, но чисто на пальцах.

 

Открылся у меня чижик сегодня на месте пятака, первый день был, выручка чуть больше 1 млн, старт хороший)

 

Ну вот 10-12 лет.
особенно 10 лет, нормальная цифра.
Но 15 лет, для коммерции мне кажется странная цифра.... Может я и не прав и это уже норма.

 

Поэтому и хочу предложить продать это мне по цене самих машиномест а их там 10 по 900 р
То есть 9000 р, но думаю пошлют сильно далековато

 

Далеко не
А вдруг самому придётся ездить вджобывать в это помещение?
Я в пределах часа рассматриваю

 

Думаю в 2 раза просядет, но все равно ок.
У меня 1.2%, но можно лучше договорится.
300 метров мало, у них от 350м2 при правильной форме

 

Конечно есть, норм ставка
Разные категории магов, хотя если бы сейчас договаривался наверно сделал бы 1.5%

 

пенал в центре при посутке дает в среднем 200 в мес чистыми , по году 2 400 000, но сам пенал стоит 30... 8-9% чистыми это у жилой потолок и то если сам будешь упражняться, но это не пассивный тогда... если пассивный то тогда 4-5 потолок, коммерцию лучше конечно же, если реально 10 доходность и не нужно следить

 

Много букаф, я вроде написал про депо под 15%

 

Ты заемучил уже. Пеналы в аренде 18 штук дают 400
Но сейчас увеличить количество пеналов сложно, рынок попер

 

18 - 400… жест какие ипеня)

 

Не густо кто под 15% готов...
«Тинькофф». Максимальная ставка по вкладам — 14,1%, ставка с учётом капитализации — 15%.
МТС Банк. Банк повысит ставки по вкладу до 15% годовых во вторник, 31 октября.
Росбанк. 28 октября банк повысил ставку по вкладу «Надёжный» с опцией «30 лет» до 14%.


Или слона я где то не приметил?

 

Иногда полезно иметь хоть какой-то кругозор. Пусть даже такого уровня, чтобы зайти в соседнюю тему с этом же разделе форума.

https://www.bmwclub.ru/threads/vklady-depozity-xoroshie-procenty-obsuzhdaem.1466040/

Не благодари

 

В Мытищах знакомый сдал им по 800р за м.кв

 

Салют друзья
Может есть у кого земля +/- 1 га в ювао или сзао у мкада... покупка, аренда долгосрочная
Промка разумеется

 

18 это количество.
И твои сказки про пенал на красной площади вызывают улыбку

 

1.2% минус ндс?

 

18 пеналов генерит 400.
Если ты их купил за 50млн то норм , тогда 10ГАП.
У меня 5 пеналов генерит 650 , но если их тупо распродать быстро за 100 и эти 100млн положить в банк под 13% сейчас с ежемесячной выплатой , то в месяц будет 1млн …

 

Доброго дня, товарищи!

Вопросик без деталей, просто на вашем опыте.
Есть помещение и есть выбор между арендатором - Банк, или ТС уровня ФиксПрайс/Бристоль.
Что бы выбрали?
Спасибо!))

 

Ну нормально.
Если сетка, то вряд ли будет сильно обманывать. Ну можно z-отчеты попросить или скрин из эдо.
У нас обычно нет у арендодателей недоверия, потому что я просто письмо от буха пересылаю, там по дням выручка.
Обычно наоборот арендодателю это выгодно - видно как торгует магазин и заранее понятно, что надо искать нового, защищает от инфляции, плюс в пиковые месяцы можно побольше заработать. Фикс поставите более менее приличный и вполне себе можно получать не меньше по году, чем обычно.

 

Уважаемые Лендлорды. На всякий случай, спрошу здесь. Может простаивает у кого склад без арендатора? Ищется в МО, около 500 кв.м., желательно теплый, с возможностью складировать объем по высоте от 4,5 метров, по удаленности, желательно 5-10 км от МКАД.

 

Альфа активно открывает