Все о коммерческой недвижимости.

Да, по 249900 стартовая цена была, хороший бизнес, если реализуют за 10....https://стр.торги-россии.рф/lot/1674088

 

У вас не пекарня. У вас кофейня и духовка, максимум холодный цех. Плюс раздвижные окна в пол и тепловые пушки

 

Годный объект..

хз как там в столицах, у нас за что то более менее ликвидное просят 220-240 аренд, наркоманы какие то, на вопрос а нафига оно надо с такой окупаемостью, отвечают что меньше им неинтересно…

 

это какой регион?

 

Знаешь я готов купить кое какой объект за 300 аренд, но не продают суки)

 

Тюм область,

Зачем? Или там потенциал есть и его раскачать можно?

 

Там конкурент сидит)))Даже за 500 аренд купил бы)

 

Уверен так и было

 

Великолепный бизнес-план, считаю!

 

Мы так уже давно делали)
На народных гаражах Москвы

 

Господа, может у кого-то есть контакты отделов сотовых операторов помимо МТС, которые занимаются поиском мест и установкой вышек?
А то поиск в открытом доступе ни чего не находит кроме МТС, а хотелось бы закинуть сразу всем на рассмотрение участки под установку.

 

Вопросик к гурам: если потенциальный арендатор запрашивает возможность субаренды - это нормально или могут быть проблемы? Говорит, площадь ему может быть великовата и возможно пересдаст кому-то часть.

 

По письменному согласованию с собственником впиши и все.

 

значит, бизнес-модель арендатора - говно.
это лучший вариант.
второй вариант написал Штормс.
как бы вы не извращались с пунктами насчет субаренды, реальность бизнес-практик такова, что возможность нарваться на бесконечные сначала разборки, перекидывания кто кому не заплатил, а потом и на тяжбы, возрастает в 10 раз.
это рабочий вариант.
что из второго варианта вы будете иметь?
упущенные полноценные арендные платежи даже если в суде все будет тип-топ.
т.е. вы имеете риск получить меньший ГАБ. и может и не один.
__________________
вывод. право субаренды можно предоставлять только устойчивому юрлицу, на счете которого всегда есть деньги на списание, прописав в договоре кучу ньюансов, начиная от прекращения права субаренды вместе с договором аренды и заканчивая, что платит вам арендатор и только он.

 

Слушайте это все эмоции. Так неврозы формируются. Человек искаженно интерпретирует прошлое и выдумывает себе риски в будущем.
Рациональности тем не много.

Есть возможности - это арендатор с деньгами и нам не должно волновать откуда он эти деньги берет. Кредитуется, папик дает, на свои развивается - не важно. Если он платит больше чем арендатор без субаренды, почему нет? Самокат например обязательно прописывает возможность субаренды.

Есть Риски - потенциальных проблем. При этом эти проблемы может навесить любой арендатор - что федерал, что гастроном.

Есть управление рисками - это прописать условия в договоре которые купируют эти риски. Нарушение условий договора - расторжение с арендатором.

Волков боятся - в лес не ходить.
У меня два арендатора с субчиками.
Работают, один раз сказал - просрочка - вылет. Конфликт с соседями - вылет.
Работают

 

Большинство людей не попадают под машины.
Предлагаете переходить на красный и не оглядываться?
Самокат? а при чем тут это?
тут нет рисков, если договор нормальный.
а вот риски вы сами написали "сказал..."
А если они не съедут?
А если субарендатор в ходе судебного процесса докажет, что платил лично вам и поставит вопрос о сущности отношений?
Есть же судебная практика. Минимум полгода судов, в реальности больше.
ВыЙграли? Ну теперь вытрясти деньги с пустой ооошки или банкротного ИПшника.
Ах да, тут все такие, что камазом дверь подопрут, воду выпьют...
Конечно, почти всем везет. Иначе этот вопрос бы не поднимался.
Но, у вас есть пул арендаторов. Вы не предалагаете отранжиываровать их по рискам? в т.ч. и таким?
Ах у вас нет хотя бы 2-3 готовых?
Ну тогда пакуем помещение под продажу и продаем этот неликвид через малину проперти.
моя позиция проста: лучше без субаренды.
про цену риска я не говорил.

 

Мне кажется многие сети прописывают субаренду. Поставить в магазине банкомат, постамат…. Сдать под промоакцию

 

наверное я все-таки не очень внятно пишу. прощу прощения.
имелось ввиду, что у сетей/крупняка всегда есть счет в банке, куда можно прийти с исполнительным листом.
а вот прописывать право на субаренду для ооо лабеан123 и ип пупочкин - не нужно.
я одним глазком взглянул практику - насрать в панамку арендатор может с легкостью. и в суде придется доказывать, что не верблюд.
а вам предложат забыть о своих деньгах(найду номер дела, из которого реконструировал - положу здесь)
жил-был зооцентр, ооошка. не платил 3 месяца, надо съезжать. за неделю до съезда появляется арендованный кофейный автомат, субаренда на ип рулон обоев. и прекрасный выбор - или вы забываете о 3х месяцах или судитесь. вроде через 9 месяцев путем неявки на заседание и прочего ип рулон обоев конечно проиграл. куда можно сходить за коммуналкой хотя бы?
или, например, коммуналка была включена в АП переменной частью. Субарендатор второго зала оплачивал счета за все помещение по квитанции напрямую в ук. Всех все устраивало с годик
Суд рассмотрел сложившиеся гражданско-правовые, не обратил внимание на пункт, что субаренда только пока действует договор аренды. И признал право субарендатора на пользование помещением, притянув за уши Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14
Договора с субарендатором нет, но нужно бы еще посудится на тему прекращения отношений(не знаю, дальше не следил).
А арендодатель получил двухзальное помещение, доступ к одному залу и АП в треть от бывшей.
Понимаю, что такое редкость.
Но всегда нужно держать в уме, что простой - это грабеж, а исполнительный лист еще не деньги.

 

Для это есть служба безопасности в том числе.
А так позвонить ИП Пупочкину один раз нормально объяснить в какие сроки его кофейного аппарата быть не должно, в случае отказа его аппарат отправляется ночевать на улицу, в его же интересах забрать его в оговоренные сроки, а дальше он может ходить уже сам по судам и доказывать обратное.

 

уговорили.
думаю, у соконфетника там около 150 кв.м. - как раз служба безопасности из одного бывшего мента и пары крепких ребят не принесет ущерба доходности.
так же советую завести домашнего юриста и прокурора в будке на цепи.

 

Понятно что для маленьких компаний такое невозможно, но чтобы на твоем объекте кто-то что-то установил, не уведомив тебя и потом еще иметь с этого головную боль, это надо просто вообще не заниматься ничем и пустить на самотек. Если интересно, могу прислать формулировку субаренды с крупным сетевиком, если это чем-то может помочь.

 

конечно выкладывайте!
народу на подумать, вам плюс в карму.
а то в сети по вопросам коммерческой аренды столь мало информации, что будто коммерцией какие-то рептилоиды занимаются

 

вот пример из реального договора, может кому-то будет полезно

 

ну, кроме первого предложения, все остальное бла-бла.
Чем нестареющая классика-то плоха?

Арендатор не в праве без письменного согласия Арендодателя передавать арендуемое Помещение в субаренду, безвозмездное пользование, передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам, передавать арендные Права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.​

Или (это у меня по первому объекту было, но договорились вообще без субаренды)

Арендатор не вправе без письменного согласия Арендодателя:
- сдавать Объект аренды в субаренду, обременять его правами третьих лиц иным образом;
- передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам в полном объеме (т.е. осуществлять перенаем);
- переуступать третьим лицам права требования к Арендодателю, вытекающие из настоящего Договора.
Арендатор вправе сдавать в субаренду Объект аренды или его часть с предварительного письменного разрешения Арендодателя. Никакая субаренда не освобождает Арендатора от его обязательств и ответственности по настоящему Договору. Арендатор продолжает нести ответственность перед Арендодателем по всем своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.

Для его получения Арендатор направляет Арендодателю письменное заявление, в котором указывает наименование субарендатора, сведения о передаваемом в субаренду помещении и о целях использования Помещения, передаваемого в субаренду.

Письменное согласие Арендодателя либо отказ от его предоставления выдаются Арендатору в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления от Арендатора.

Досрочное прекращение настоящего Договора влечет незамедлительное прекращение/расторжение любого и всех без исключения договоров субаренды, заключенных между Арендатором и субарендатором в отношении Помещения согласно условиям настоящего Договора.​

Большое спасибо, интернет и форум стал богаче. Наверняка эта инфа кому-то поможет

Вот такое еще встречал, но это такое

АРЕНДАТОР НЕ ВПРАВЕ без письменного согласия Арендодателя:
- закладывать право аренды Помещения третьей стороне и (или) предоставлять такое право в качестве обеспечения займа или иного финансирования Арендатора на любых условиях, которые могут быть согласованы между Арендатором и третьей сторо-ной;
- вносить права аренды по настоящему Договору Помещения в качестве вклада в уставный капитал, предоставлять Помещение (его часть) в безвозмездное пользование;
- передавать Помещение (его часть) в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому (третьему) лицу.
В любом случае полную ответственность (в т.ч. предусмотренную договором) по настоящему Договору перед Арендодателем несет Арендатор.​

Кстати, в стандартном договоре КиБ нет ни слова о субаренде, а вот Магнит-косметик(говорят и магнит) требуют такие формулировки, ноя о стендах, акциях. а потом на авито объявы такие

Арендатор имеет право: Сдавать Объект или его часть в субаренду, а также передавать права и обязанности по Договору третьим лицам.
​

Хотя да, пункт очень поганый. Но это на богатом, нет у меня помещения, чтоб Магнит туда сел.

 

вот кстати, тоже реально подписанный договор аренды нежилого помещения, который мне предложили.
с небольшими изменениями и подписали.
не шедевр, но вроде без особых изъянов и подстав.
Пусть идущим по нашим следам будет немного проще
И второй из открытого доступа между ооошками

 

Доброго дня, наткнулся на тему, вижу тут много арендодателей сидит.

Подскажите пожалуйста правильно ли я все делаю или нет.

Год назад сдал помещение (стрит-ритейл, 1 этаж мкд) ООО (уставной капитал 10 т.р.) , занимаются пошивом одежды. Сперва платили нормально, потом стали задержки. Один раз задержали на 2 месяца, собирался подавать в суд, но они оплатили долг и продолжили арендовать дальше.
Сейчас с сентября не платят за аренду и коммуналку, скоро будет 3 месяца неоплаты.
Написал претензию с просьбой оплатить до 30 ноября, либо договор будет расторгнут, отправил по почте с описью вложения.
Арендатор говорит, что все оплатит и т.д., но я уже не верю.

Зашел на сайты фссп, картотеку арбитражных дел и т.д. - там на них 2 судебных иска - от какого-то ИП, и от ФНС "О признании отсутствующего должника банкротом". На сайте фссп исполнительные производства (налоги, взносы и т.д.) у него на сумму в 3 раза больше, чем долг передо мной. Счета заблокированы.

я уже не слушаю это вранье, собираюсь подавать в суд.
Обязательно ли выжидать 30-дневный претензионный срок перед подачей иска? Или можно подавать на след. день, после того который прописан в претензии?
Взыскать уже ничего не получится? Если их признают банкротом. Стоит ли пытаться?

Также направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (прописано в договоре).
Моя цель, чтобы они быстрее освободили помещение, т.к. долг на коммуналку на мне будет все равно (сейчас они продолжают пользоваться светом / водой).
После прошествия 30 дней, если они не съедут, могу ли сменить замок? Или это самоуправство и только через суд расторгать договор?

(В договоре прописано "односторонний внесудебный отказ от исполнения договора", а также "действовать по своему усмотрению в отношении имущества Арендатора, которое не удаляется из помещений по истечении Срока аренды и подписания Акта приема-передачи помещения от Арендатора к Арендодателю")

сдаю помещения уже 12 лет, сменил 20 арендаторов, всегда как-то мирно договаривались, первый раз попался такой геморрой (

 

постою, послушаю. как в реале-то происходит.
договор зарегистрирован?
если да, то два пути.
снять обременение, предоставив документы об уведомлении об одностороннем внесудебном отказе ст. 165.1 ГК РФ
(следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен)
это простая письменная форма. два экземпляра хватит по 218, третий рр требовать не вправе.
но я бы поступил подлее, после снятия обременения зарегистрировал бы на знакомого ип новый договор.

с замком и имуществом все тухло. они не подпишут акт пп, акт о вскрытии объекта, об обследовании объекта - это для госорганов, но не для банкротства.

_______
денег у них нет, а доказать ву/ку, что действия контролирующего лица привели к банкротству, что б подтянуть субсидиарку. неа, не верю. но в РТК чего бы не включится?

 

нет, на 11 мес.

Самое интересующее меня - внесудебный отказ от исполнения договора это значит без суда или как?
(я не юрист и пока к юристам не обращался, попытаюсь сам сперва)
Направил уведомление о расторжении, прожду 30 дней, как прописано в договоре - дальше договор считается расторгнутым?
Могу замок поменять, вынести все из помещения, или все равно нет?