Все о коммерческой недвижимости.

Ну я ему так же сказал что это единичный случай , большие кейсы такую рентабельность не сделать . Но он чёт не согласился )

 

Сейчас, если строить с нуля, то думаю 4-5 лет вилка. вложения почти все сразу: покупка зу, проекты, материалы, благоустройство. Потом пока вводишься, доки, договор, каникулы, те первая нормальная аренда, в лучшем случае, это 9-12 месяцев, и на выходе реально 5 лет. А на самом деле можно готовое найти с 5 летней окупаемостью и избежать просто ненужных усилий, ведь все эти процессы - тот ещё квест, приключений может очень много возникнуть.
Да и хороший участок найти почти нереально, столько всего понастроили.
В старые добрые времена, до короны примерно, было 3-4 года, тогда было интересно

 

в здравом уме никто не отдаст коммерческую недвижимость с окупаемостью 2-4-5 лет.
это надо быть совсем дураком, но разумеется дураков тут быть не может

 

;(

 

а нах оно надо с 10 летней с такой ключевой ставкой.

 

Олег, если не секрет, а как так получается, что можно найти готовое с 5 летней окупаемостью, как вы говорите? Выходит, тот, кто продает, неверно оценивает рыночную стоимость своей недвижимости, исходя из потенциальной арендной ставки? Или же благодаря личным связям удается "выбить" у арендатора ставку выше рынка в данной локации?
На московских торгах я видел примеры, когда люди брали помещения с потенциальной окупаемостью в районе 7-8 лет, но я так понимаю по факту эти объекты затем простаивают немало времени в ожидании арендатора и итоговая окупаемость мне там не совсем понятна

 

я так понимаю, готовое тут не в смысле купил и посадил арендатора, а купил , сделал улучшения позволяющие посадить нужного арендатора - посадил арендатора

 

Либо с торгов, либо как ниже верно подметили, через реконструкцию. Но тут тоже разные вещи, строить с нуля со всеми коммуникациями и благоустройством, или к готовому пристроить просто торговый зал, ничего другого не меняя

 

Сейчас очень тяжело купить на торгах посещения. Иногда я не понимаю по какому принципу люди покупают там, вроде не сказать что объект топовый и место на первый взгляд не очень ясное. Стоит себе Помещение пустое без ремонта. Выставляют допустим за 12 млн. И ты представляешь что аренда может быть порядка 150-180 тысяч в месяц, но так же считаешь что тебе нужно выполнить ремонт хоть и минимальный. И рассчитываешь рентабельность хотя бы в 15%. Но объект уходит за миллионов 18-20. и ты сидишь и думаешь и зачем он такой кому то нужен, без ремонта, непонятно с каким будет арендатором.
и это уже не первый раз в разных регионах России. Раньше было намного проще не было такого спроса.

 

Я сам занимаюсь коммерческой недвижимостью с 2013 года. В данный момент времени я понял, что 8 лет окупаемости с хорошим арендатором это очень хорошо. Меньший срок окупаемости я не встречал, все что было это рекламные уловки. Сейчас что бы заработать порядка 17% годовых надо либо брать объект под реконструкцию и менять его полностью либо строить.
в 2023 году взяли кейс разрушенное здание отдельностоящее за 33 млн сделали там ремонт за млн 13 и сейчас сдаём его за 620 тысяч в месяц. И считаю это не плохо на сегодня.

 

У меня ярче открылись 31 декабря) 2.5 месяца ремонтировались. Помещение кстати купил с торгов в августе

 

И что получилось в конечном итоге ? Какая окупаемость?

 

Купил за 6.5, 1 на асфальт, 0.5 тепло, 0.4 доп каникулы за фасад, 0.2 продлил ливневку, 0.5-0.6 по мелочам, те где то 9.2 обошёлся.
Ярче аренда 140, и ещё 115м2 свободно, завтра вайлберрис показываю, а на след неделе апрель должны решить, по плану ещё 70-75 тр. Итого 9.2 затраты, аренда 210-215 тр. На выходе примерно 4 года получится. Свободную площадь пока не предлагал, ждал когда ярче фасад допилят и посмотреть как начнут торговать.

В декабре в мо купили помещение с торгов, причём один соконфетник знает какое и почем)

 

потому что нельзя быть профи во всем.
если убрать пассажиров, то причина точно такая же, которая делает самым заметными покупателями на рынке недвиги дубая итальянцев(а до имплентации амл-процедур во всех евробанках, они часто годами занимали первое место)
sow - спекуляции на рынке недвижимости.
до 22 года у нас совсем бесстыдно было.
покупаешь любую недвигу, держишь 5 лет. идешь в швейцарский джулиус баер банк, благо он в москве, к нужному небесплатному человеку - и вуаля. у вас на руках в ес чистый лям, если вы не госслужащий. благо и у нас на такие шалости налоговая смотрит сквозь пальцы.
Богата Москва, много народу в ней со странным баблом. Начиная от Маш из сити по биткоинам(простых, не оргов, на 5 лямов стабильно в месяц имеет), заканчивая людьми, которые точно знают как работает магазин с солями. плюс еще пал палычи из подмосковных го, которые хоть и меньше, но бабло без источников таки есть. Речь не про руководство, а простых исполнителях, к рукам которых ежемесячно прилипает.
Даже сейчас кто-то же берет студии и двушки со стоимостью метра 900-1 000 тысяч. Полной оплатой. Думаете человек с 50 лямами будет жить в двушке?
Раньше было вообще хорошо - я лично в 2018 с рюкзаком шел в олимпийский платить в кассу застроя - официальная скидка за нал - 5%. Касса была альфа-банковская.
У нас вполне официально для верхних 10%, но не верхнего 1% действует механизм обеления средств через недвигу. Просто раньше с 2005 был бум на рынке жилой, сейчас народ благодаря рекламе обратил внимание на коммерческую.
Так что скоро либо местные успешные господа познакомятся с людьми не только из бугульмы, либо появятся с точной такой же схемой, но не на своих деньгах. На кой хрен покупать что-то в бугульме за 8, потом продавать за 16.
когда можно купить по бумагам за 8, сверху 4 налом, а потом продать за 16 - заплатить налоги и как будто этих 4 ты никогда в руках не держал, а просто заработал легально

 

Да это круто получилось. Участников много было?

 

представьте, что на вас эта схема кончится.
если вас устраивают такие риски, то почему нет?
и подумайте, а почему такая высокая доходность?
то есть вы даете черные деньги, за 3 года получаете белые.
кстати, о каких суммах покупки речь? можно в и в личку.
спасибо за просвещение, не знал, что такое есть.

 

Так вроде интересная схема если арендные ставки в рынке, то почему бы и нет. Если видишь какой то перегрев по ставке, то надо разобраться почему так. Ведь сети то же не будут сильно переплачивать. Тем более всегда можно узнать у арендаторов как они себя чувствуют.
То есть чувак приходит и говорит « давай я сдам твое Помещение в Аренду и потом продам через два года» а Аренду всю заберу себе которую получу. А с продажи ты вернёшь мне субаренду при условии что я продам этот объект примерно в 20% годовых. Вполне реальная схема. Если я праведностей понял.

 

В одиночку) бюджет не тот, чтоб с кем то.
На самом деле таких варианты есть на рынке, особенно сейчас, когда кредиты кончились. Я вот летом привлек под 10.25% и сейчас морально не готов брать под 20%, поэтому даже не смотрю, что выставляют. А на этот год у меня уже все распределено.
Могли бы конечно с поднятием ставки ввести льготные кредиты для бизнеса как в корону. Получается борются с инфляцией и одновременно с ростом бизнеса

 

Своим пацанам кредиты не необходимы, скоро больше конкуренция будет от невыездных) но не в нише 10-20, а все что выше 50

 

я так понимаю , вопрос был много ли было желающих ещё купить кроме вас на аукционе

 

возможно, но пока я вижу что на объект с мап 200 т р полно желающих даже на 25 млн, а на объект с мап 2 ( или 3млн ) , желающих за 235млн (350) не особо .
думаю объект с мап 35млн продать будет вообще непросто

 

) точно

 

Да все верно. Там и другая система налогообложения будет общая. На объекты за млрд дисконт хороший, так как не много возможностей кто купит. Предлагали за 3 млрд объект для продажи там доходность была очень хорошая уже точно не помню конечно. В районе 4 лет окупаемости. Но смысл был бы для того что бы одно большое разделить на маленькие и продавать уже по 50-100 млн.

 

тоже спрошу заодно , был аукцион в МО на аренду от города , мониторили пару объектов. аренда в рынке , если посадить сеть грубо 500, оба объекта аукцион выкупили сильно дороже . грубо за 900 например . в чём смысл , неужели это просто из жадности или есть какие-то схемы типа потом выкупить льготно?

 

Всем привет, кто как принимает оплату за аренду, в случае если вы сдаете как ип? Насколько я знаю если оплата идет от физика то нужен ккт, неважно наличкой был платеж или переводом на рс. Насколько велик риск попасть под раздачау фнс, если брать налом.

 

Сети наверно не сядут под субаренду от города ещё. Ну или не многие. Аграторг и магнит вряд ли будут, ну если только в Москве. В регионах не садятся. Возможно кому то место нравится и он сам там хочет для себя место иметь и развивать свой бизнес.

 

Да кассу надо иметь она вроде не дорогая, лучше взять. Потом проблемы могут быть с налоговыми или проверками. Если переводит любой физик то касса обязательна, если переводит ип или организация на р/с то не нужна. Может за физика перевести ип или ооо в назначении платежа только указать что за физика Оплата

 

2 объекта было примерно одинаковых, 2 разных (ну формально разных, а так неизвестно ) покупателя взяли за суммы примерно 1.8 от рынка

 

Если брать налом, то тот физик как будет подтверждать оплату за Помещения расписками. Цена вопроса тысяч 15 наверно на ккт тем более можно взять в аренду

 

Я то же с таким сталкивался, думал либо под себя либо знают что то, чего я не знаю)))